“马鞭效应”与北京房市“有价无市”的微妙关系

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在房地产的供应链中，是什么导致了房价会持续上涨呢？是因为楼盘太少？地皮太贵？我认为都不是。我清华的一个同学是房地产开发商，他在南京的郊县开发了很多别墅，房子刚开始盖，定价8000元/平米，盖到一半时涨到12000，盖好后18000，开始好卖了，涨到30000。他对我说这两天晚上睡不着觉，感觉有点愧疚，因为睡一晚就多出来3000万，没多久帐上多了3个亿！我说他没有良心，把房价拼命上调。他却反问我，如果房子没有人去买，会涨价吗？是的，房子价格虽然高，每天还是有很多人排队买。

 

但是最近房地产市场传出了京沪等地“有价无市”的声音，而深圳和广州的房价也出现了松动的现象。大家想一想，是否真的有这么多需求？晚上沿着北京四环、五环走一圈会发现，亮灯的不太多。大家现在都明白了，是房产投资者和投机者把大量资金砸进房市，导致需求虚增，是虚拟资金哄抬了价格。

 

开发商明白这一点吗？当然明白。大家都知道，很多不良开发商还会专门雇人装成买房者半夜排队，造成供不应求的假象。在供应周期较长的房地产市场中，“马鞭效应”在这里起了作用，我们仔细想想，在前一两年，房价持续上涨的情况下，依然有各种投资及投机者拼命购入房产，导致开发商高估了房地产的消费状况，于是不断涨价，而消费见涨就买的行为又导致开发商对未来充满信心。现在，我们可以通过经济学的“马鞭效应”让大家对房市有一个更为清晰的认识。

 

“马鞭效应”指沿着供应链上游移动，需求变动程度不断增大的现象，这一现象会导致安全库存大量增加，严重地浪费资源。

 

假设你到商店买西装，但店里暂时缺货，店员听到你要买西装的指令后，会向供货商要1件西装。供货商知道后，会这考虑：这个零售店货少了，可能引起我们损失了两件西装的生意，因为买衣服的人一般不会货到才买，很多人一看没货就走了。于是向批发商要两件货。批发商接到通知后考虑：我们管理50个供货商，一个供货商要两件货，我们要有一点风险意识，准备4件吧。于是向上一级地区代理商要求提供4件货。这个指令到了地区代理商，他会只向工厂要4件货吗？不会，因为他们管了10几个省的批发商，所以他们会再加码，向工厂要8件货。工厂负责调度生产的人一想，这个地区就要8件货，其他地区也一定要，于是至少会生产16件。大家看一看，放大了16倍，1件西服的需求，变成16件西服的生产。服装企业的利润被库存吃掉了一大块，因为库存的不精确导致了成本的增加，资源的浪费。

 

大家都懂了这一原理的话，就应该知道，开发商是因为自己兴奋自己，感觉买房人会很多，因此调价，而一调价，带来的是不明真相的人们的捧场。这一结果会带来购房者，开发商都自己误导自己，国家有限的资源被浪费，解决这一问题的办法是要让大家认清“马鞭效应”，购房者不要盲目追涨，开发商不要“捂盘”，让资源得到充分利用，真正实现精确管理。

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长学问，谢谢搂主！

菲歌

开发商涨价是给投资者以信心，不涨就没人投资了，老百姓不要瞎掺和，大家三年不买房开发商就招架不住了。