栖息谷-管理人的网上家园

标题: [转帖]“房地产疯了”“银行也疯了”“房奴也疯了” [打印本页]

作者: yingchen 时间: 2008-10-17 18:56
标题: [转帖]“房地产疯了”“银行也疯了”“房奴也疯了”
房价的真相　
一炒家去年购一处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。几个月后，他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗？他们根本没打算卖！——他们将房子卖给自己！（当然是以另一个人的名义）。这时房子总价是80万，贷款8成（64万），首付16万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子卖给了自己，并缴纳差价的所得税。　
这时侯，让我们来看一下是什么结果：这个人赚得房屋差价30万（因为是用银行的钱还银行的钱嘛），减去第二次的首付16万和一点点所得税，它已经干拿了14万。而这时候房子还在它名下！它现在唯一的负担是要还64万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗？！它还是干赚14万啊。如果它还能找到买主，即使以第二次的成交价卖（通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价），那它至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然，这中间会发生一些交易费用，但比起房价是微不足道的。
问题就来了：
　　一、它们能把房价炒到那么高吗？
　　答案：能。根本原因在于，开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，它们至少可以赚到到卖给自己的那一轮炒作的金额（对应上面的14万）而不漏出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个栖生之地（其实到现在，先期认购价也已经炒上去了）他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都被奴-役着；而后者（银行）将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐——炒家（开发商）已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。森豪公寓虚假按揭金额6亿多元被揭发，不是因为炒作太狠，资金量太大，而是他们将炒出来的资金移作它用导致烂尾，如果他们将巨额骗贷款资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手——大家只看得见房价飞涨，看不见多少财产落入开发商和银行官员腰包。
　二、银行人员有这么傻吗？
　　答案：没有。原因在于，开发商与银行内部人员有可能勾结串通，而参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们或在参与着分赃——中国的地产商是知道怎么喂养他们的。因此，根本而言，他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须向银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些官员蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。　
三、为什么中国有这样的事情？　
　　答案：贪官。中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这两个字。这两个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，虽然有些过,但还是有些道理的。原因就是，没有先期投入，你根本当不了官。既然下血本爬上去，有不贪的理由吗？法律，在我国有时候是个笑话。法院也是go-vern-ment官员管啊，你不围着他转，明天你就当不了法院的官，而这个法院的官位是如何得到的啊，不言而语了！所以说，在这个人事制度下，贪官的温床就形成了.而银行官员直接面对金钱，更具有了吸引贪官的道理。谁都知道，任何一个地方，最气派的都是银行和税务，不要说在里面做官了，光能混进去就是令人羡慕的事情。
四、房地产对国民经济有推动吗？　　
　　答案：有；非常大。开发商/炒家和银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊？！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，创造的财富的分配严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，早年白发。他们茫然地看着不断攀升的房价，不知所措；他们不知道地产商和官僚正一点点地榨取着他们的汗和血。
五、我们有办法吗？
　　答案：有。房价失控到今天这个程度，仍有豢养的专家出来声嘶力竭地辩解，说房价高是正常地市场经济现象。而部分不明真相地人们（个人炒家除外），也被不断攀升的房价吓怕了，宁愿被套上枷锁，以求一席栖身之地，所以一肆有新房认购，即懵懂趋之。一旦认购成功而且房价又攀高了，算算好象房子还没交就得了十多万，兴高采列，好象捡了个大便宜。其实你去卖一下，看真有人鸟你么？你们其实不知不觉中给某些开发商和某些银行官员充当了帮凶，同时也是受害者，还在那儿沾沾自喜！你们只不过受害程度轻一些罢了。你被人打了一拳，另一些人被打了两拳，这你也值得你高兴？真的这样，我只能鄙视你，因为就是你去抢着挨这一拳，才导致另一些人挨这两拳。如果我们都不去参加认购，我相信它们无法投机，它们无法赤裸裸地攫取社会财富。因此，我向大家呼吁，也希望大家：不要去参加任何形式的认购，不要去排什么号。　
　　楼市炒到今天，某些开发商和某些银行官员已经攫走了大量财富，房价已经攀高，房价泡沫已成事实。我们现在要做是戳破这个泡沫，我们拒绝在这个巨大泡沫上构筑我们的悲惨的受人奴Yi的人生。因此，我向大家呼吁，也再次让大家明白：如果我们可以暂时不买房子，就不要买，暂时维持现状。我相信，大家如果这样，只需要半年到一年时间，这些阴险的开发商和某些银行贪官就会原形毕露：首先是银行大量坏帐，国家银行出现严重的经济问题，如果这个问题不予清查，将严重影响其他利益集团的现实利益（记住，除了开发商和银行，还有很多利益实体），一旦赖以依存的国家经济出现问题，这些利益集团就会强烈反应。7.他们将动用司法机关介入对坏帐的追查，逼使银行官员受审供出受贿内幕，进而追查到行贿的开发商。按照惯例，这些开发商将上串下跳，开始血本收买追查官员，但由于这些官员代表更多集团的利益，因此多数不法开发商将面临绝境。部分不法财富将被追回（如果它们还没有挥霍完）。更直接的是，房价将趋于基本合理价位。
　　什么是合理价位？就是用双手勤劳工作的人们——他们是社会财富的真正创造者，可以买得起住房，贷款不会压得它们一生直不起腰，在他们工作之余还能有心情逗孩子，在上班路上还能露出一点笑容……这些本来都是基本的生活水准，可是都被开发商和银行官员无情地毁灭了
二、银行与开发商之间的囚徒游戏
银行、地产商、政府与购房者之间的博弈已经白热化。
最近房地产行业夺人眼球的是两则新闻互相矛盾的新闻。《央视国际》报道，深圳四大银行集体违规，二套房贷政策再次松动。根据记者的调查，深圳银行都在打政策擦边球，“帮助”二套房购买者得到优惠利息贷款；《21世纪经济报道》的新闻则称，银监会亮剑，整治房贷假按揭、假首付、假房价“三假”，一场房贷大整治将至。
看上去不可思议，银行一方面在监管部门的要求下进行房贷整治，更加严厉地紧缩政策明显对房地产开发商不利，同时，深圳四大行又不惜集体违规铤而走险帮助房地产开发商度过难关。
只能用房地产行业博弈的深化来解释这一现象。房地产景气上升周期，房贷是银行最佳赢利来源，风险低而获利高，一旦房地产进入下行周期后，如何分摊房贷风险则成为银行与房地产商拉距的焦点。银行与地产商在房地产上升周期的利益重叠处，在山雨欲来风满楼的巨大调控压力下，利益产生严重分歧。两者在玩一场逃脱捆绑的游戏：房地产商以融资依融症捆绑银行，银行试图挣脱捆绑的绳索抽身而走。
对已经身处囚笼的房地产商而言，房地产下行周期更需要融资支持，更需要银行向购房者发放贷款维持交易量；而对银行而言，虽然一只脚踏入囚笼，但在竭力挣脱，首先要确保不产生新的风险，其次要保证以往的贷款不产生过多的呆坏帐。
深圳各商业银行之所以逆势而行，原意并不在于展开房地产开发商的抢救运动，而是自救。在此轮房价深幅下挫前，各银行向房地产银行发放了太多的贷款，与开发商同坐一条船。为了挣脱困境，银行惟一的办法就是继续与开发商合作，使购房者成为最终买单者。两个欢喜冤家表面上成为亲密无间的合作者。
购房者之所以成为被锁定的目标，是因为购房者的信用实在太好。据上海银监局报告所提供的数据，截止三月末，上海个人住房不良贷款率0.71%，比年初上升0.03%。其中住房开发贷款和上海居民二手房贷款的不良贷款占比达到55.2%，是此间房地产贷款的高风险点。虽然违约率上升，仍属极低风险，如此之低的不良贷款率，说明个人房贷信用领域诚信水准之高。银行与开发商联手将风险转嫁至个人购房者，可以消化未来可能成为风险之源的房地产存量贷款，是一本万利的买卖。
在于银行的博弈中，房地产开发商注定赢不了战争，不仅因为他们无力与政策所代表的国家意志抗争，更重要的是，他们无法与目前的经济趋势抗衡。
挑破资产泡沫已经成为中国经济战略的组成部分。美国次贷危机显示房贷风险对金融领域具有可怕的传染能力，最近以越南为核心的新兴国家的金融风险，显示挑破资产泡沫是降低金融风险的有力武器，否则所有新兴国家的财富将被泛滥的美元吞噬。再说，房地产开发企业毕竟不是具有特殊地位的国企，公共财政可以为了政策性贷款为银行的不良资产买单，绝不会为房贷产生的呆坏帐买单。如果说中国经济必须断臂求生，那么，在许多人眼中，房地产行业就是必须切除的那只“臂”，以防止房地产风险蔓延到核心金融领域。据称，银监部门将加强窗口指导和风险提示，自主安排对房贷业务合规性的现场检查，采取窗口指导这一具有极强行政色彩的手段，可见有关部门对房贷风险的重视程度。
房地产开发商手中并非毫无筹码，前两年的房地产高峰期已经有大笔银行贷款流向了房地产企业。如果利率上升到8.5%，较高的财务杠杆系数将对房地产企业形成负面冲击，所有房地产企业将玉石俱焚。有关部门投鼠忌器。事实上，为了保证即将到来的房地产大并购时代，国内大型房企有做强做大的武器。进入4月份以后，有13家房地产企业获得约400亿左右的融资。
房地产企业不过是银行的诸多客户之一，本不应存在激烈博弈，即使博弈也应是利率等市场范围。存在市场之外的博弈说明中国房地产市场出现了偏差，缺乏长远规划。房地产业或是在东南亚金融危机之后被作为拉动内需的工具，或是作为挤压资产泡沫的手段，甚至成为民生象征物。
我们应该追问的是，中国房地产业究竟应该如何发展？中国的城市化进程是否需要健康的房地产行业作支撑？如果回答了这两个问题，围绕房地产业的魔障将迎刃而解。

欢迎光临栖息谷-管理人的网上家园 (https://bbs.21manager.com.cn/)