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标题: [转帖]国防经济研究：计划生育，压垮中国房地产的最后一根稻草 [打印本页]

作者: liugmwx 时间: 2007-12-15 13:14
标题: [转帖]国防经济研究：计划生育，压垮中国房地产的最后一根稻草
最近因为楼市成交量下滑,有人开心的说"中国房地产的冬天来了!",也有人指着节节攀升的地价拍着胸脯说"中国的房价不可能会降,还将涨一百年。当然他们都有各自的道理,并且在某个时间段内起作用,但从正统经济学角度考虑,他们的说法都是片面地只看到经济规律的单一条件一不能真正把握事物发展的规律.。
　　事物是由矛盾组成的,而事物性质是由主要矛盾的主要方面决定.。
　　房价的构成因素是什么呢?两个"成本"和"市场供求",房价由这二者决定。
　　而房价涨跌就由这二者中的供求关系来决定,并以成本为基础根据需求上下波动。
　　举两个例子来说明这个道理。
　　九十年代期间,房地产供求关系大致平衡供求均小,此时房价在成本附近上下波动,开发商有挣有赔。
　　步入21世纪,在国家种种政策刺激下人们对房产的需求包括居住和投资突然开始增加,包括使用贷款等方式，大量透支了其他领域的购买力以及未来的购买力，需求大于供给,于是房价大大高于成本，且越来越高，居民连夜排队买楼，好一片繁荣阿,此时开发商那个开心啊？
　　但是，这个能长久么？答案是——不能！在任何时代，商品都不可能长期背离他的价值——成本。
　　因此，在前期，大家都在猜想，房价该跌了吧？该跌了吧？怎奈，大家都算错了一个最关键的事情！
　　第一：大家低估了已经被激发出来的购买力。
　　第二：大家错误的估计了政府的想法——政府也是实体，凡是实体都是趋利的！
　　
　　但是，无论如何经济规律开始起作用了，他以另一种方式实现了价值和价格的统一！国家开始实行了土地拍卖政策,大大提高了土地价格,于是伴随着一个一个地王的出现，一块块天价地块的售出，房地产成本涨的那个猛阿！国家笑了，卖了这么多地，好多钱啊！财政收入节节高。
　　开发商也笑了，我的土地建成商品房的时候，都是按周边土地的市价计入成本的，而我买的地，都是前几年的！只要土地不停的涨！我就能不停的吃差价！
　　这两年建筑成本并没有多高，顶天了也就是1K/m2
　　去年地价1K，今年地价2K，我就卖4K，还诉苦说你看周围现在地价多贵啊？
　　今年地价4K，我就卖8K，还要诉苦说，你看现在地价都4000了，人工费也涨了阿.....
　　明年地价8K，我就卖16K，还要诉苦说，我们开发商也苦啊...........
　　
　　大家看到了么？经济规律是不可违逆的，只不过，房地产是以提高成本而不是降低售价的形式，实现了它的价格的提升。
　　
　　那么，房地产价格什么时候能够下降呢？
　　
　　之有满足这两个条件的时候，房地产价格才能真正下降！但由于中国目前的房价已经抬高太高了！
　　第一：房地产成本的下降！——主要也就是土地拍卖价格以及乱过七八糟收费以及其他成本的下降！成本下降，那么房地产的价格基础就下降了！而由于现在是需求大于供给，因此，土地拍卖价格居高不下！而且越来越高！当然房价也越来越高！这就是一个积累效应！
　　第二：房地产需求的下降！——供大于求，房地产价格将低于房地产成本！此时，开发商的利润下滑，土地拍卖价格也开始变低！于是成本又再度下降！这又刺激了房价的更加下降！和房价上升的速度一样，甚至更快！就像雪崩！（此时，唯一的挽救房地产崩盘的方法，就是紧缩土地供给！提高土地价格！就像越南的土地价格，一平方米多少美金！但如果此时开发商手里还有大量的土地，那么国家紧缩土地供给也控制不了房价的下降，于是为了不让防地产崩盘，国家必须掌握土地的供给权利，不能让开发商屯积太多的土地——因为国家也害怕房地产的崩盘。）
　　
　　
　　想大家看到这里，就应该明白，我为什么说计划生育将成为压垮房地产的最后一根稻草了吧？
　　因为计划生育造成的是供给远远大于需求！就算政府紧缩土地供给也没有用！唯一有用的就是使用拆迁的方法！把多余的房子、价格低的旧房子拆了！
　　
　　好的，这边肯定又有人要问了——计划生育为什么会使供给大于需求呢？
　　
　　就拿七十年代末，八十年代初出生的这批人（包括我）来说，不论农村还是城市，大部分的人都是独生子女，其中可能20-30%家里是两个孩子，而更多的可能只有不到5%，这样，就总体来说，我们这部分人比我们的父母数量少！
　　
　　而我们这代人组成家庭以后，一般要买房（或者买不起，但是一个购买力），同时我们家庭名下以及未来名下的（父母以后要留给我们的）至少是两套房子！再加上我们中的有些人都已经自己买了房子，那么从全中国平均来说，我们这辈人每个家庭至少有两套房子！
　　（我在上海，我家有五套房子都是99年的，不过都在县城里，以前我妈是下岗职工，单位倒闭了，搞房地产开发还贷款，对于职工要么拿钱，要么拿地，大部分人都拿了地。于是我家分了块地自己盖房子，盖了6层，5套两室一厅一厨一卫以及其他包括车库等，我们家的水平在我们那县城算中等，不是富人买不起车，也不至于穷的解不开锅。我老婆也差不多，不过是在市里，房改的时候是给了房补，于是在厦门买了两套房子，一套住一套出租。于是我和我老婆差不多未来有至少7套房子）
　　我们的父母辈现在一般是55左右，然后从75岁开始逐渐失去劳动能力，要么卖掉房子，
　　和我们住要么出租，然后随着上一代人的逐渐过世，房子开始大量空出来了......平均一个家庭有两套房，多的和少的可以平均掉。
　　这样，大家说到时候，就算不建房，是需求大于供给还是供给大于需求呢？在这种情况下，最明智的选择是什么呢？
　　也许有人还会说，现在在搞城市化，农村人口进程将支持其永远的购买力！
　　那么，这是真的么？
　　有这样一个悖论，如果农村的收入高，我们农村人进城干什么？如果农村的收入低，因此进城，那么低收入下，房价是不是要降价我们才能买得起呢？
　　而且，进城也是一个组建的过程，并不是都挤到大都市，部分到乡镇，县城，市区，上海北京等。同时，我们乡镇、县城、市区、大城市等也有足够的房子提供给新到者，更别提每年完工的新建房以及炒房者囤积的大量住房了。
　　
　　因此，综上，住房的价格会被平均每人两套房以上的供给压垮！这就是独生子女政策对中国房地产最大的“贡献”了！
　　
　　大家怎么看最近的调控和房价呢？只要土地价格继续上涨！需求继续保持（无论自助还是投资，都是需求）！那么房产成本很难降！
　　
　　当中国人口开始负增长的时候，就是中国房价开始雪崩的时候！
　　
　　但是，中国人都是很聪明的个体，大家会等到房价开始雪崩的时候才会把多余的房地产脱手么？
　　同时，老人独居可能么？照顾老人需要需要变卖房产来共给？
　　如果养老中心开始红火，那么养老中心的发展资金肯定就是由卖房地产来的，因此越早脱手越好！否则卖了房子可能还不能请别人照顾你2年....那时候劳动力就值钱了！那么多老人阿！老人经济！
　　

作者: kami 时间: 2007-12-17 09:57
有理[em05]

作者: zjer 时间: 2007-12-17 10:27
中国人口开始负增长不知要到何年何月，不如指望政府加大土地供应、加快廉租房建设实际些！

作者: woopin 时间: 2007-12-17 11:54
好贴

作者: figou 时间: 2007-12-17 13:13

呵呵，我看不用人口负增长，房价就要下跌了。

正如文中提到：“中国人都是很聪明的个体，大家会等到房价开始雪崩的时候才会把多余的房地产脱手么？”就像股市一样，当政府说08年奥运会之前不会崩盘时候，个体就会在07年群体出手而让他崩盘；当大家认为房价会在人口负增长时候必然崩盘的时候，个体就会提前出手而让他崩盘。

傻子才会让投资等到崩盘才出手。

作者: 经济达人 时间: 2007-12-17 14:45
人多了~~

作者: haha0214 时间: 2007-12-17 15:20
当中国人口开始负增长的时候，就是中国房价开始雪崩的时候！
中国人口开始负增长的时候未必房价开始雪崩的时候，可能需要一个缓冲期吧

作者: haison_hsu 时间: 2007-12-17 17:08

出现拐点，不是一个原因就可以造成的。房地产在可见的未来，仍是暴利行业。

作者: 咏恩 时间: 2007-12-18 14:02
hehe ，有意思的理由～～～

作者: freetzxh 时间: 2007-12-18 14:08

负增长早呢

纯理论

作者: shuuk 时间: 2007-12-18 14:42

宏观的说，中国的城市化建设是必然趋势。很长时间内，中国需要房地产行业。

现在问题是贫富差距太大，非市场力量太大，大多数公民无法支撑各方的压榨，又别无选择。

作者: benjieming 时间: 2007-12-18 15:09

虽然不能说楼主的理论没有可能性，但是忽略了国家宏观调控的两只手，一只手要保证总需求，另一只手要保证总供给，只有这两个平衡经济才是平稳健康发展的，符合凯恩斯模型，所以国家绝对不允许出现照楼主所讲的负增长理论，为什么不允许呢？可以想象一下如果房市将会出现即将崩盘的局面，中国国家银行将面临大量的不良债务，为了避免出现货币过剩流通造成的通货膨胀，国家不会坐视不管，进一步控制房价，虽然不会以直接命令房价回升，但会通过各种政策加大土地资源政策的出台，存款准备金率会大幅度提高，存款利率也会大幅提高，人们持有货币的欲望会越来越低，那么国家会继续以三架马车来提高国内生产总值，促进人们在各个领域的投资需求，在楼主所预料的大崩盘之前一定会用各种政策来控制房价，这就如楼主所讲的理论相符了。

但是楼主想到的是拆除旧低价的房屋，这点应该不会重点重点将是未来的物权法健全后，良好的物业体系和生活氛围将是未来房市房展的重心，以高服务质量来带动未来房市价格体系的掣肘，将会是最终的杀手锏，同时我也作为八十年的人阐述两个观点：

第一：国家城镇化水平加强同时，城市生活水平在我们这一代会大幅度增高，影响我们的将不会是城市房屋价格水平的问题而是更高层次的生活层次问题，这就是从土地到住户手中由我们现在的普遍的政府---土地购买商----房产商-----物业-----用户模型转化为更长的价值链条，以此来提高房市成本所在。

第二，房价会不会跌这不是问题的重点，关键是看未来的购买力如何，就算现在计划生育成为可以威胁房价的一个因素，但是未来的购买力依据国情来讲，只要国家能让大部分的人从各个方面有充裕的资金来购买剩余的房子，一房难求的情况就会减缓，贫富的马太效应也会得到减缓，所以我虽然现在属于八十年代的初入社会的无房年轻人，但是依然同意楼主的价值理论，回到真正的价值不是靠降价，而是购买力的和需求提升，即使他降价了，有人敢卖么？

浅见一二，未免有误，诚恐各位贻笑大方....[em01][em01][em01]

作者: sdjyqyf 时间: 2007-12-18 23:31

有一定的道理，不过也许咱们都看不到那一天了呢。

作者: zenobia 时间: 2007-12-19 11:02

一般的预计是中国要到2100年开始人口的负增长

作者: freetzxh 时间: 2007-12-19 11:13

到时候就不计划生育了

大家思维怎么这么僵硬

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一般的预计是中国要到2100年开始人口的负增长

作者: xuxijack 时间: 2007-12-19 11:47

不现实。

房价回落只能在崩盘以后。就像即将来临的暴风雨，不经过大的震荡，是不会归于平静的。

作者: chunfei_xu 时间: 2007-12-19 13:29

有一点道理，但是感觉上是一种感性方面的认识，没有经过一些客观的调查，如农村的人口比例是如何分布的？多少人有多套房子?多少人还没有房子?因此感觉上似是而非，不太可靠。但也提供了一个造成中国房地产崩盘的可能原因。

作者: 狂读书 时间: 2007-12-19 15:08
有点道理人口负增长时确实有点戏

作者: 秋天的河 时间: 2007-12-19 19:42
理论上是这样，中国的事情，理论往往解释不了

作者: guwu517 时间: 2007-12-19 22:35
我觉得不远的将来负增长可能就会出现，也就是80后大量开始成家立业的时候。所以很多城市的房价是要降的，但正如楼主所说，房价是由供求关系决定的，但一线城市北京、上海的需求仍将大于共给，所以这些城市的房价是不太可能大幅下降的！

作者: macrov 时间: 2007-12-20 07:10
当房产没有投资价值，人们不敢通过贷款买房来预支未来、通货膨胀高企，不信房产价格不降？

作者: efeiy 时间: 2007-12-21 01:11

好像只能有这样的结果了。

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