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标题: [推荐]漫话房地产 [打印本页]

作者: solarxia 时间: 2007-9-14 15:36
标题: [推荐]漫话房地产
　　一．房地产的起源
　　
　　久远的梦想
　　
　　从两千多年的历史看，现在大陆的老百姓追求住房的改善或想拥有属于自己心仪的住房，正说明当今中国社会进入了历史上最好的一个盛世，另一个盛世则是唐朝，有杜甫诗为证：“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽开颜”，只有唐朝的老百姓才有资格做着住房梦。其他的朝代，大多数中国的百姓像草一样地自生自灭，能活命、能有个栖身的地方就不错了。
　　
　　从近百年的历史看，现在也是最好的历史时期，抗日战争、内战、大跃进、三年饥荒、文革、知识青年上山下乡。只有这二十年，中国才进入了一个相对稳定的时期，二十年的经济发展、社会物质财富的丰富，点燃起人们对广厦千万间的梦想，虽然是个梦想，可是这个梦想过去的老百姓却想也不敢想啊。
　　
　　有了梦，人们就要去实现它，为什么现在对于70%的中国百姓，舒适的住房依然是遥不可及的梦呢？那么我们就有必要对梦进行解析。
　　
　　82年以前的大陆没有房产的概念，人的生命都是国家的，不要说房子了。文革十年里，一穷二白的无产者是最风光的社会阶层，老百姓知道财富、资产只能给拥有它的人带来灾难。昔日精明的老板、商人把自己的私房缴公后，为自己留的住宅总是离街口最远的位置，却让自己的伙计、佣人则住在临街的黄金地段，让他们忍受灰尘、噪音。到85年的时候，也有人愿意用一个计划液化气用户证去换一个现在价值40万的房子。当时的人们从物质极度缺乏的时期过来，刚开始追求食物与服饰的改善，物质的需求还在一个较低的层次，每个家庭能放张睡觉的床、有台收音机、有块手表、有辆自行车就非常满足了，房子再多可能政府的一张纸条就把它给收了，所以没有私房的概念，老百姓从没有做过住房的美梦，刚刚开始做起彩电、冰箱、洗衣机的美梦。老百姓知道身边的高级别墅跟他们没有如何关系，高级别墅依旧，只是里面的主人变了而已，主人过去穿着高级西装，现在只是穿着高级中山装罢了。
　　
　　短暂的美梦
　　
　　88年以前，中国经过几年的经济发展，压抑的社会能量得到释放，整个社会充满着积极向上的力量，人们开始要求住房的改善，这时的国有企业可以申请免费的土地自己建房，解决企业职工的住房，在企业的职工大会上，基本公平的分房标准，首先满足普通职工的住房需求，工人是企业的主人不是喊出来的，是通过分房、加工资等实际利益分配上体现的。在国家建设中被拆迁的居民，其住房都可以旧房换新房，出城居住的居民可以奖励更多的面积，原地不愿意走的，也比过去有好的改善，那些仍住旧房的居民，虽没有住上新房，但是看见政府的公平、合理的对待老百姓，他们心中对自己的未来也充满着希望。因为他们知道人民政府是自己的父母，政府有一天拆自己的房子时，自己也会像被拆迁的邻居一样，享受党和政府的温暖。
　　
　　社会经济的良好发展也改善了整个公民的精神面貌，正气主导着整个社会，人民积极向上，爱国的激情从内心里迸发，亿万人民与我们的女排英雄一起心连心，共同感受胜利的喜悦，老百姓与祖国的心一起跳动，他们看见了国家的希望，女排英雄用答案告诉他们只要拼搏，就会胜利，美好的生活就在眼前，所有的人关心着国家的未来，关心国家政治、经济的发展。突然的一天，这种爱国的激情消失了，无言的沉默写在了每个人的脸上，我发现沉默后来也消失了，冷漠取代沉默，整个经济进入了停滞的状态。

作者: solarxia 时间: 2007-9-14 15:39
　　房地产的起源
　　
　　92年，南巡讲话后，大陆掀起了全民经商的高潮，像大跃进中的全民大炼钢铁一样，整个国家进入非理性的疯狂，在“胆子大些，步子快些”的口号刺激下，果然是撑死胆大的、饿死胆小的，到了96年的时候，问题出现了，从银行里出来的贷款，许多成了三角债，成了烂帐，没有更好的办法，国家只能成立四大资产管理公司剥离银行的不良资产，这期间许多经济领域的犯罪分子被绳之于法，要知道有多少被抓的、被杀的，就有多少漏网的，从犯罪分子侵吞国家资产被公布的数额，就能计算出有多少老百姓在银行的存款流入了不法分子的口袋。为什么这样说呢？因为中国的司法体系如果做到了，把敢于贪污、腐败的犯罪分子全部绳之于法的话，就没有人敢触犯法律了。在“人为财死、鸟为食亡”的唯物主义国度里，只要有10%的贪污成功率，就有人敢去冒险了，因此在贪污腐化成功率不断提高的新时代，必然让贪污腐化成为一种社会的时尚，终于造就了当今社会的两极分化。
　　
　　其实在这一轮经济热潮中，中国大陆并没有在知识经济创新的道路上迈出坚实的一步，没有在企业现代化制度的改革上迈出实质的步伐，没有转变中国大陆粗放的经济模式，没有打开集约化、低能耗、绿色经济的大门。一阵倒爷经济闹腾结束以后，除了银行的一堆烂帐外，经济的发展，从根本的秩序上被严重的破坏，道德的底线被无情地摧毁。
　　
　　曾经的中国股票市场，政府认为可以推动企业市场化、现代化的最好的经济手段，经过历史的检验，已经成为经济的桎皓。面对这个局面，高层没有更好的办法，老百姓为上市公司注入的数万亿资金被蒸发了，ST却越来越多，股票已扶不起中国上市公司的阿斗，中国的经济处在一个关键的十字路口，迷失了方向，是走创新的新经济发展模式，还是走旧的基本建设拉动经济的模式，是政府面对的两个选择，选择第一种经济的发展模式，必然要改变现有的体制，没有政府高效廉洁的新体系无法开创新经济的局面、没有公正的法律体系无法维护新经济的运转。过去渐进式的改革已经无法解决经济上所面临的问题，但要让改革迈出一大步，是需要高超的政治智慧与巨大的政治勇气的。面对政治稳定的不确定性，结果选择了后一种经济的发展模式，这就是以房地产、基本建设为龙头的发展模式，这种经济发展的模式在短期内绝对有效，用饮鸠止渴的方法解决了经济上的饥渴。
　　

作者: solarxia 时间: 2007-9-14 15:40
　　房地产的起步
　　
　　银行利率的降低也无法将老百姓的保命钱挤进股市。怎么办？老百姓不是捂紧口袋不消费嘛，不是不买股票嘛，可以！老百姓生病总要去医院看病吧，那么就医疗改革，当你生病进了医院大门的时候，还怕老百姓不掏钱吗？除非是要钱不要命；你下岗的时候，领导告诉你是因为你没有文化，虽然当初你也是听D的话，离开学校闹革命的，可是让你没文化去闹革命的人，已经离开了世界自己的一生也做了陪葬，总不想让自己的孩子也没文化继续下岗陪葬吧。于是，媒体上出现了令人感动的话语：“再苦，不能苦孩子”，接着教育因为改革了，也产业化了，终于撕开了老百姓捂紧的口袋，普通的老百姓供完小孩大学毕业后，发现银行的钱没了，有的还欠了一屁股的债。如果你也不生病、也没孩子上学怎么办？你总要有地方住吧。接着住房也改革了，经营城市成为最先进的管理理念，城市建设把你房子拆了，你总要买房子住吧。于是住房的改革终于拉开了房地产经济的序幕。
　　
　　房地产的起步
　　
　　三大改革彻底把所有政府最头疼的教育、医疗的问题给解决了。要知道，美国政府80%的税收是用于教育、医疗、养老等社会福利，这是所有政府财政最主要的支出，这两个包袱摔掉后，政府的财政支出就非常宽裕了。钱多的用不掉了，怎么办？最好、最快用掉的方法就是基本建设，于是一个能够带动27个产业的房地产行业被政府首先发现，从98年开始，曾经破灭的海南泡沫，在大陆不断升温。政府的财政资金、银行的放贷资金，成为基本建设、房地产的经济发展的强大推动力量。
　　

作者: solarxia 时间: 2007-9-14 15:41
　　房地产经济收益方分析
　　
　　有形利益链
　　
　　从中央政府方面看：中央政府找到了，推动经济发展的发动机，房地产强劲的推动，带动了建材、钢铁、建筑、家用空调等一系列行业的升温，GDP的记录不断被刷新，在基本建设上投入1千亿可以创造1万亿个GDP被事实证明了，中国终于找到了新一轮经济的增长点。
　　
　　从地方政府方面看：地方政府找到了，推动地方经济发展的发动机，而且房地产的税收收入中，大部分归地方政府所有，通过土地的拍卖，地方政府获得了额外的、巨大的财政收入，所以说，这一轮房地产热的地方政府是最大的收益者，其富裕程度让中央政府也眼红。
　　
　　从银行金融方面看：由于中国企业的低收益、高风险，所有的金融企业没有很好的高收益放款业务渠道，加上全民经商留下的窟窿，银行的盈利水平处于较低的状态。在新一轮的房地产经济中，开发商、建筑商、建材企业等企业的贷款需求、个人购房贷款的需求迅速改善了银行的盈利水平，和金融资产结构，银行获得了很好的收益。
　　
　　从个人购房的结构看，由于股市低迷、银行利率较低，高收入和财富的拥有者没有可以投资的渠道，不断增值的房产价值，刺激了新的投资者进入这个领域，不断涌入的资金造成虚假的供给需求，又拉升了房价进一步的上涨。对于低收入者来说，不断犹豫的高价，不断地被突破，梦中的房子即将失去，心里处于焦灼的状态，一些人不顾一切的负债也购房了，大规模的城市建设又让被拆迁的居民加入了购房大军，需求不断地被放大。
　　
　　无形利益链
　　
　　从房地产的利益链看，有条巨大的无形利益链，国有企业土地的管理者、集体土地的管理者、农村集体土地的管理者、主管土地的官员、房产管理部门、规划管理部门、银行、开发商、建筑商、中介公司、评估公司等等，迅速结成一条统一战线，将巨大的利益，千方百计地占为己有。由于中国的政策总留有缺口、回旋的余地，所以严厉的政策对于执法者来说总有变通的渠道，每个利益方的当事人总将自己的利益最大化，都有自己制定的游戏规则，和取得利益的潜规则。
　　
　　房地产经济的初期，开发商与普通的老百姓没有利益的直接冲突，开发商知道与数量庞大的群众在利益分配上没有退路，群众会维护自己的切身利益，所以他们把目标对准国有企业、集体土地的管理者，土地是国家的，可是掌握土地的却是独立的个人，这巨大的资产却由一个唯物主义者直接看守，从经济学的角度看，与看门人谈利益的分配是最科学的、最经济的商业选择。
　　
　　那么开发商是如何取得暴利的呢？
　　
　　列举如下：开发商与某企业，就某地块谈好合作后，比如国有土地企业与开发商是按照6：4分配建成的商品住宅，国有企业是要得大头的，200套建好的住宅里，企业拿120套，开发商只拿80套。事实上，到房地产项目开发结束以后，才发现是企业只拿了120套住宅，开发商却拿了180套住宅，这凭空多出来的100套，就是开发商的无本暴利，假如一套赚10万，就是1000万的净利润。大家会想怎么就多出100套呢？其实，当初分配的时候是按照规划部门的方案，分配住宅数量的，规划部门按照国家的规定，什么绿化率、阳光率等政策，只能批准建200套的，这是被合作双方认可的国家标准。等到合同签完后，规划部门的人被巨大的利益诱惑改变的方案，增加了100套的容积面积，原来土地的管理者也分食了巨大的利益，默认原合同的法律效力，同样的商业手段让评估公司按照自己的价格随意评估土地、房产的价值，可以在没有交纳土地出让金的时候，将土地拿到银行去抵押，可以让建筑商、材料商垫资、可以让房地产管理部门，在圈好的土地上就卖起了楼花。这时，巨额的金钱在无形的环节被分食，利益各方层层加码，看似成本较低的房产被无形的手却已经加高。所以说：房地产初期的项目普遍容积率很高，没有绿化、没有商业配套就是这个原因。这里面的黑幕太多，我只列举了上述一项，从经济价值的转移上，开发商没有如何经济的风险，土地是国家的，钱是银行的，垫资的是建筑商、材料商、买单的是购房者。开发商只要能让利益各方满意，他就能被利益各方支持，并将自己的房地产企业规模做大。
　　
　　等到多数商人都发现这巨大的宝藏的时候，城市里可以开发的国有企业的土地就所剩无几了，所有的强力部门也强行介入了利益的环节，土地要拍卖，所有的规划要政府办公会通过，有形的拍卖增加了成本，无形的利益链又增加了成本，开发商要转嫁成本，就必然提高售价，于是房地产价格被迅速拉升。土地巨大的升值，使城区外的土地有了上升的空间，于是农村集体土地的管理者、守门人成为开发商的目标，这时的房地产市场进入了高位稳定时期，市场的规模、战线被拉长、拉大。
　　
　　其实在初期的房地产经济阶段，利益被出卖者主要是出卖国有土地的企业职工，他们被迫下岗，或到更远的地方去工作，幸运的也能拿些土地出让而获得的下岗安置费。在第二个阶段，利益被出卖者则是集体土地上的农民，失去土地的农民并没有在自己的土地上获取利益，他们成为城镇居民的边缘人，巨大的利益被无情的瓜分。

作者: solarxia 时间: 2007-9-14 15:42
　　买方市场的组成结构
　　
　　由于中国是信息不对称的社会，老百姓不了解经济政策的变化、市场的运作内幕，他们在经济活动中普遍处于被动的地位。就像当初的股票市场一样，当所有的融资已经被填进窟窿以后，所有的学者、专家、报纸、电视却告诉股民，上证指数一定会突破3000点大关。在这种信息不对称的情况下，连最后的意志坚定者终于也不想再错过最后的机会了，于是自己终于也成了股奴，了却余生。
　　
　　房地产的购买者由购买居住者、投资者所构成，投资者又分为富产者和负产者。
　　
　　对于富产者来说，房子的升值或贬值只是自己拥有财富的数量变化而已，对于负产者来说，房子的升值已否直接关系自己的还债的变化和赢利的能力，富产者和负产者做为投资者有一点是共同的，就是拥有一处以上的房产，多的投资者则数以百套计来计算的。
　　
　　对于购买居住者来说，又分成基本需求型、条件改善型、爱慕虚荣型、炫耀摆阔型。炫耀摆阔型的购房者毕竟数量有限，且房价的变化对于巨额财富的拥有者没有影响。条件改善型的一般是将原有的住房置换，且购买新的住房时也是根据自己的收入情况来确定的，一般不负债，即使负债也是合理的负债范围。在购房者的结构中基本需求型、条件改善型、爱慕虚荣型数量比例最大，对开发商影响最大的也是他们。这三种需求者中，房价的上升受伤害最大的是基本需求型，他们为了满足自己的基本需求，只能将自己选择的房子，离市区越来越远，房子的贬值对于爱慕虚荣型的伤害则是最大的，不切实际的需求，让他们吃尽了苦头，一当房产泡沫破灭，他们与负产投资者一起将成为新一代的房奴，了却余生。
　　
　　巨大的政治、经济的区域差异
　　
　　房地产是地域型的商品，随着地域的差异，价格也差异。所以分析房地产首先要考虑地域的特点。在这一轮房地产热中，主要集中在经济发达的区域，发达经济区域的高收入必然使房地产的高价格能被接受，周边庞大的购买力也带动了整个房地产的不断升温。杭州由于处在民营经济最发达的地区，是民间游资最多的地区，没有投资渠道的资金，在房地产被认为最保值、升值的商品以后，迅速进入，房地产被跟进的巨大资金不断拉升，投资结构占居了很大的购买比例。上海由于是中国经济的中心，它是最大的投资与购买的市场，30万台湾人，数万香港人，旅居中国的西方人、日本人、国内的有钱人、本地的高收入阶层，以及跟经济联系密切的全国各地的富产者不断地将热钱投入其中，拉动了房地产的疯狂。北京则由于是政治的中心，权利拥有者、文化名人、明星、垄断官僚等跟政治密切的全国各地的权贵不断地将热钱投入其中，拉动了房地产的疯狂。每个区域的政治与经济中心的变化都与此有关，这就是中国房地产与国外市场的区别。
　　
　　房价与GDP的关系
　　
　　从经济学的角度看，房价应该与GDP有直接的关系，事实上房价却不能反映当地经济的GDP的状况，这一直是我所困惑的问题。为什么苏州、昆山的GDP很高，房价却不高呢？为什么GDP不高的区域房价却高呢？原来苏州、昆山的巨额财富掌握在台湾企业家、外资企业老板手里，本地区居民分配的财富并没有增加多少，因此本地居民的购买能力并不高。而一些GDP不如苏州、昆山的区域，房价却屡创新高，原来官员的灰色收入、医疗系统的红包经济、教育产业化的黑色经济并没有计算在GDP的数字之中，这些数额惊人的真金白银，由于是没有成本的净收益，所有在购买房产的时候，价格往往成为次要的考虑范围，黑钱在房地产经济中全面释放，拉动了本地房价的提升。从全国的房地产市场看，正是这种隐形的收入、灰色收入的不确定性冲击掩盖了正常的房产需求。
　　

作者: solarxia 时间: 2007-9-14 15:44
　　现实的状况
　　
　　由于房地产和基本建设一直在高位运行，其高耗能、高资源的需求，让资源贫乏的大陆，不堪重负，每年300亿美圆的石油支出，电力、钢铁全面过热，新开工的项目非常巨大，能源、原材料的供应紧张。住宅的空置率不断上升，让中央政府意识到问题的严重性，因为巨大的金融风险是要中央政府去承担的，地方政府不顾一切的热忠于房地产，地方政府获取巨额土地收益，增加了地方财政收入。中央从更高的角度看，土地、耕地的流失将严重损害农业的稳定，银行风险的积累加大了中央政府金融的风险，不断增加的房价让普通的老百姓对政府不满，拆迁中严重的冲突成为社会不稳定的因素。
　　
　　于是，中央政府终于出台政策，遏制基本建设的升温，遏制房价的疯涨。中央政府也不想让高速发展的基本建设突然降温，只希望它在一个合理的范围稳定的运行。可是，由于房地产经济的发展本身是在非理性的情况下，需求被扭曲的放大了，一当人们理性地看待、合理的分析以后，却发现自己被虚假的不对称信息欺骗了。所有的投资者发现，能有能力购买自己的房子的消费者都已经购买了。想购买的，却因为价格太高，早打消了购房的念头或去郊区购买了。其实，我前面就说过，中国的社会是二元化的社会，贫富差距很大，中产阶级一直没有成为社会的主流。但投资者发现他投资的房产不再升值、没有人再接手他希望的价格的时候，投资者将不再追加投资，市场不再扩大了，开始收缩。另一方的购房居住者由于实际的支付能力是根本无法承担高额的房价的，中国大陆城镇居民的私房拥有率在世界上也是很高的，在西方发达的社会，其实中低收入的阶层是靠住政府提供的廉价住房，是靠政府的财政补贴解决住房的。让中、低收入者参与高收入的房地产投资是不切实际的想法。不解决中低收入者的住房问题，社会就不能发展稳定，社会矛盾就会激化，会带来一系列的社会问题。
　　
　　所有经济发达的国家，都是因为在经济发展的这个阶段，很好地处理中、低收入者的社会保障的问题，这其中也包括住房的问题，而使国家经济、社会的发展进入了一个和谐有序的环境。否则就将国家拉美化了，因为拉美的国家没有解决社会保障的问题，两极严重分化，拉美化国家的低收入者只能居住在贫民窟中生活，数量众多的贫民窟就是拉美花国家的标志。伴随着拉美化的就是绑架、凶杀等社会动荡，社会的动荡必将制约经济的发展，国家进入落后的境地，人民的生活质量被严重损害，国家政局动荡。

作者: solarxia 时间: 2007-9-14 15:47
　　中国政府清醒地认识到问题的严重性
　　
　　1998年到2004年住宅均价累计增加43％，居民可支配收入累计增长72％，存款余额增长158％，居民平均财富增长远远高于住宅的均价增长。国家统计局了解到，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％。一季度，全国房地产开发投资为2793亿元，同比增长20.2％。其中经济适用房只投资了62亿元，增长2.6％。中央政府已认识到问题的严重性，中、低收入者并没有增加多少的财富，中、低收入者对购买力绝望的时候，政府的根基必将动摇，所以政府必须加大经济实用房、廉价房的建设。
　　
　　　　但是经济实用房、廉价房的增加必然影响市场价格的提升，低迷的市场让银行的风险无法释放，地方政府又担心长期的房地产低迷，将拖累整个地方经济的财政收入，中央担心的是银行巨大的风险和社会矛盾的激化，因为屡屡发生居民拆迁的暴力冲突，使政府的形象严重收损，动摇了政权的稳定。从经济发展的角度可以看出过高的房价，加大了商业活动的成本，资本必然选择低成本的区域发展，资本的流失又造成就业的流失，失业的增加，必然让购房还贷的人面临破产，无力还贷的时候，风险就转为银行的风险，中国的法律又不允许将居民赶出居住的房子，无力还贷的居民最坏的打算是不能高消费了，多余的钱要继续还贷，直到还清为止，房子让居住者成为了房奴，房奴成为新的时尚的名词。
　　
　　不同的过程、一样的结局
　　
　　房地产经济跟股票市场一样，初衷可能是好的，可是无形的黑手，无形的利益蚕食，终于将良家妇女变成了妓女。政府没有损失，损失的是被套的股民，被套的负债房主。昔日的炒股高手、庄家轮回为穷人，同样昔日的房虫也一样会轮回为穷人，被套的开发商也可能流落街头。政局一样的稳定，因为我们已经建设新农村了，股民、房东改变不了历史，他们只能改变自己的命运，只是农民依然在日出而做，日落而息。

作者: kmlmzte 时间: 2007-11-23 10:33
谢谢楼主

作者: 海天旷览 时间: 2007-12-10 18:17
经典啊。佩服楼主。

作者: nywr 时间: 2007-12-11 14:03

当今中国社会进入了历史上最好的一个盛世，另一个盛世则是唐朝

你是不是在说反话? 这里可不是发表讽刺文摘的地方

作者: jiejiegao 时间: 2008-3-4 14:35
wuwuw~~~~

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