深度解析房产众筹模式

mshij

A、B两个朋友相聚，A问：最近可好，都在忙啥？B说:也没什么，就投资投资体育项目，搞搞慈善事业，A说：哇，果然是成功人士呀！B不语，随后从兜里掏出两张大乐透和双色球彩票。哎，又没中啊！ 当然是一个笑话，但不得不说购买彩票仍是最被大众所熟知的一种众筹方式。
众筹的定义，翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资，是指用互联网平台进行资金筹集。众筹是利用互联网和SNS传播的特性，让小企业主、艺术家或个人对公众展示他们的创意，以获得关注和资金支持的方式。


众筹类型：已出现的众筹模式主要有四类，其中债权众筹和股权众筹为投资行为，而回报众筹和捐赠众筹为购买行为。目前国内以回报众筹的形式居多，且涉及行业多样，运作也较为成熟。
房产众筹
各类众筹代表平台中，其中成立于2011年的点名时间为国内较早一批模仿美国kickstarter众筹平台的知名网站，曾经成功运作多个大型项目，但最终由于水土不服，已于2014年正式更替为“限时预购”平台。

众筹的认知：

首先：众筹是一种新兴的融资投资行为，对于项目来说融资效率远高于传统的金融渠道，对于投资者来说，较低的投资门槛为更多的人打开了投资通道。

其次：众筹是对资金、资产等物质资源、人力资源、社会资源的盘活重整。
最后：众筹模式直接通过资金支持的募资方式，为项目、产品甚至是公司品牌都起到了有效的宣传推广作用。

房地产众筹的诞生：2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。


国外房地产众筹的运作特点：Fundrise作为美国最早涉足房地产众筹的网络平台，发展至今运作模式较为成熟，投融资方式较国内更为多样化，这与国外整体经济发展更成熟、监管法律更加健全是息息相关的。


我国房地产众筹的诞生背景：近年房地产行业供求关系逆转，全国房地产市场大多转变成买方市场，尤其进入2014年以来，全国经济持续下行的压力，房地产市场发展受到重挫，开发商遭遇市场寒冬，需要创新的营销模式刺激销售。但同时从金融投资角度看，房地产仍具较大的升值潜力，众筹使得房地产投资门槛大大降低，成为开发商融资的有效手段；房地产与互联网联系紧密，电商团购等营销方式运作较成熟，品牌房企纷纷试水“房地产+互联网+金融”这一新生模式，同时房地产众筹也逐渐成为房地产白银时代的一种新探索和新方向。


房地产众筹的运作流程：房地产众筹必须要有开发商、购房人（投资人）、众筹平台（专业管理公司）这三个要素构成，通过互联网线上线下的互动来实现运作，成为一类新型的商业模式。以房产拍卖众筹为例，投资者通过第三方管理公司的平台参与众筹，在众筹资金达到限定额度后，进入拍卖阶段，竞得方获得项目所有权成为新的投资者，其他竞买人平分拍卖所得的投资收益。



目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有以下三种：


房地产众筹—投资理财型：

海外众筹：2014年以来，国内的楼市疲态初现，海外炒房开始兴起，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。

海外众筹运营及收益方式：平安好房网用户最低众筹额为100美元，每名用户最多可认购10份，即1000美元；一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益；在项目持有2到3年后，通过出售房产获取增值收益。

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