正略钧策行业咨询：住宅产业化，蓄势待发

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正略钧策行业咨询：住宅产业化，蓄势待发
正略钧策管理咨询   顾问  龚超

    经历了黄金十年的房地产企业家们正饱受冬天的煎熬，在国家对房地产调控政策不放松的背景下，这个寒冬之冷，时间之长，让他们开始意识到，未来的十年，行业游戏规则将发生根本性的变化，企业要想继续在这个行业中生存下去，再不转型恐怕则寸步难行。一方面，随着我国经济的发展，城市化水平的不断提高，住宅市场的需求巨大，而另一方面，国家对经济发展方式转变的呼吁也越来越高，而要抓住住宅建设这一历史发展机遇，住宅产业化在转型路上不失为一个新的风向标，因为它不但能使住宅建设告别粗放发展方式，提高建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，更符合国家政策所倡导的“节能减排、低碳经济”的生产方式。
    路漫漫
    “住宅产业化”最早是由日本专家在1968年提出，其目标是通过用工厂化、社会化、大生产的方式解决民众的住房问题。我国提出这个概念也至今也约20年，住宅产业化却一直发展缓慢。归根到底还是因为我国缺乏有效的产业政策。政府推行住宅工业化的产业政策，应制定相应住宅生产工业化促进制度以及住宅体系生产技术开发制度，来支持住宅新产品与新体系的开发、推广和普及。此外，技术研究基础工作的乏善可陈，是住宅产业化工作开展得比较缓慢的主要原因之一，目前国内专门从事住宅产业化的企业屈指可数。再次，除了相关政策的激励外，更多是因为我国住宅市场发展速度之快，已经使得产业化无关紧要，就像上轮牛市，不管你是否会炒股，只要将钱扔进股市投资任一股票，就会赚得盆满钵满。开发商们只管低头赚钱，哪里顾及未来住宅市场的发展趋势，也不会去考虑企业竞争力的问题，住宅产业化更无从谈起。目前，住宅产业化已经得到了众多政府部门的重视，北京市的住宅产业化试点示范规模在2012年将达到当年住宅建设面积的7%，2013年至2015年达到10%；上海将于2015年内实现本市装配整体式住宅面积占住宅开工总量的20%左右；全国首个现代建筑产业化试点城市——沈阳首批770万平方米现代建筑建设全面启动，到2015年沈阳的目标是装配式现代建筑总面积达到1000万平方米以上。
    向耗能、低质说“不”
    住宅建设主要有以下几个劣势不容忽视。首先，是由于工业化水平低下引发的劳动生产率低下、工程质量参差不齐等问题。在住宅建造的方式上仍停留在手工操作等现场制造阶段，工程质量及进度大部分仍然取决于工人的水平。“滴、漏、跑、冒、渗”等现象成了住宅建设中广遭诟病的问题。其次，是施工及使用过程中资源浪费以及环境污染问题。有学者曾经做过初步测算，我国住宅建设用钢占全国用钢量的20％，水泥用量占全国总用量的17.6％，城市建成区用地的30％用于住宅建设，城市水资源的32％在住宅使用过程中消耗，住宅使用能耗占全国总能耗的20％左右。施工过程中的一系列噪音污染对周边居民生活产生了很大的影响。一部分施工过程中产生的污水、光污染和空气污染等也形成了的重要污染源。再次，在室内装修方面，污染现象也令人堪忧。目前普遍为毛坯房的交房方式，据统计业主在进行装修时平均会带来2吨左右的装修垃圾，不仅浪费资金和资源，而且容易造成质量隐患，环境、噪声污染等。室内污染物中劣质装修材料是污染物的主要来源，其中含化学、物理、生物、放射性在内的污染源多达几十种，甲醛、苯和有机挥发物超标数十倍。
    乾坤逆转
    受全球金融危机余波冲击和国内政策持续收紧等因素的影响，我国宏观经济景气将继续回落，三大需求将呈不同程度的放缓，面临通胀压力和未来经济增速下滑的风险，住宅建设市场的外部环境风险将进一步恶化，政府出台了史上最为严厉的一系列政策，让住宅开发地产商痛苦不堪。商业银行信贷资源在宏观调控下继续收紧，贷款利率进一步上升，投资的信贷环境愈发严峻，民间借贷在高风险中运营且借贷成本不断攀升，近期因高利贷链条断裂引发的事件频出,也将被誉为民间资本“晴雨表”的温州推向风口浪尖。房地产企业资金来源的其他渠道如IPO或股票增发、信托贷款、发债等途径已基本被封杀。定向宽松政策也成为压倒房地产企业家们的最后一根稻草。
种种迹象表明，从内需到外需再到投融资，住宅建设外部环境真是雪上加霜，其投资必将进一步下滑。建筑成本也在不断的上升，以劳动力为例，随着近年来人口红利逐渐消失，建筑行业这一劳动密集性行业正在逐步失去人力成本上的优势。熟练的木工，这个工种此前的月工资大约要两三千，但是现在有的企业开价每月1万元仍然难以招人。一方面，因最低工资标准的提高，企业必须提高劳务人员的工资；另一方面，因物价高涨，企业要想留住员工，也要提高劳务人员的工资，从“民工荒”到“招工难”再到“抢工潮”，企业已经很难对涨薪说不。人工费上涨增大了施工企业生产成本，进一步挤压了利润空间，导致利润减少。
    质量、效率、环保，一个都不能少
    住宅产业化的核心是建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化和土建装修一体化。推进住宅产业化可以提高住宅工程质量、实现节能减排、提高施工效率、缩短项目周期以及促进产业结构调整，是住宅建设发展的必然趋势。住宅质量整体上升。由于实行住宅产业化后，会将过去在施工现场制造的构建在工厂完成，有效的克服了因现场工人水平参差不齐造成的施工误差，从厂房生产出来的产品加工精度和品质都会有很大的提高。由于实现了工厂标准化作业，建筑构建的精度偏差可以达到以毫米计。住宅建设和消费过程中节能环保。住宅产业化可以推进企业的技术进步，降低模板、脚手架等非实体材料的投入。在工厂集中生产的优势不仅在于生产用水上可以循环利用，还使得建设工地的噪音大大降低，同时还能减少施工粉尘污染等有害废料的排放；精装修交付相比毛坯房交付更是减少了装修废物的排放，装修噪音的产生。大部分构建在工厂生产，将大量占用工期，影响施工质量、安全、环保的部品、构配件转移到工厂生产，减少了施工现场作业从而有效地缩短工期；质量控制由施工现场转移到工厂，施工企业可以集中力量对建筑进行组装，合理的分工在保证建筑质量的同时大大提高了效率；操作的劳动强度与难度大大下降，施工管理的技术难度也相应降低。
   平台的助推
    当前的环境，对住宅建设企业来说真可以称的上是内忧外患。在这种局势下，企业要想获得竞争优势，必须开拓新的视野，通过与外界其他企业进行优势互补和资源共享，各类企业在发展中互相依赖而形成一个住宅建设的“生态系统”。成熟的大型企业要在住宅建设中发挥生态平台的主导作用，与科研、设计、咨询、施工、建设、材料等合作企业强强联手，从而打造工业化、标准化以及体系化的高品质住宅。比如国家住宅产业化基地技术创新联盟，就是在住房和城乡建设部正式批准的深圳市人民政府、天津住宅集团、万科企业股份公司和青岛海尔集团等21个国家住宅产业化基地范围内，按照“自愿、平等、合作”的原则共同发起成立的，是以住宅产业化集成技术的研发、推广、合作为主要任务的技术创新组织，它的成立必将推动我国住宅产业化在技术创新、产研结合、结构升级等方面的进一步发展，有利于产业链的优化完善，实现住宅的社会化大生产。
    转变经济发展方式，是国家“十二五”时期倡导的重要任务，更是住宅建设发展中不容忽视的重要议题之一。“十二五”期间，保障房将成为推动住宅产业化的一个重要契机，相关政府也正在不遗余力的推进住宅产业化进程，这些都为住宅产业化的发展提供了广阔的发展前景。住宅产业化一定要抓住机遇，将目前的手工粗放、高能耗的生产模式向工业化、高质量、节能环保型方向转型，吸取国外发达国家经验，加快技术创新，促进产业优化升级。这既是我国未来经济发展的需要，同时也是满足社会发展过程中节能环保低碳的关键。

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