时评：利率影响房价是“逻辑陷阱”

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发改委副秘书长李朴民在两会期间表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。今年中央调整房价的一个策略改变就是“保刚需”。也就是说，涉及到首套房的，利率要有所照顾。实际上，四大银行已经开始遵循中央的意见对首套房利率进行某些优惠。
完善首套房利率优惠是有背景的。房地产商一直传播一个观点：“房价降，房贷利率上升，降也白降；房价不降，房贷降，其实房价就算降”。很多购房者也发出抱怨，说房价降了10%但购房成本反而增加，因为利息比以前增加许多。另外，银行业在2011年赚取了令人惊骇的高利润，抨击银行之声不绝于耳，给人的感觉是：房价问题，其实同银行的垄断利润有关。
将高房价问题转化成高利率问题，这是一个故意的“逻辑陷阱”，用弗里德曼的话说，是利用某种短期幻觉来设计长期的骗局。例如地产发展商公布的“房价下降，但利率上升，反而增加购房成本”这一观点里，是故意引导大众相信目前的7.05%的5年期以上商业贷款的利率是持久的，但这一假设明显是不合实际的，要知道2008年底的基准利率被调到5.94%，甚至很多人在当时获得7折后4.16%的低利率。只不过随着通胀的狂飙，央行不得不提高基准利率水平。要知道，利率是变量，它随着经济景气的变化而变动。
我们的结论是：利率对首套房而言其实是“中性”的，它不影响购买。原因很简单，首套房是自住的，它对应的按揭周期是20年或者30年，它跟投资投机性的二套三套不同，后者对应的按揭周期只有几年，然后就脱手卖掉。既然首套房对应的是长达20年以上的周期，那么它既会遭遇到高利率阶段，也会遭遇到低利率阶段。我们的判断是，随着未来中国进入一个中速增长时期（贷款需求下降），加上又会实施利率市场化的改革（银行存贷差会缩小），未来房贷基准利率一定会低于目前的7.05%水平。根据我们的测算，长达20年时间跨度的平均利率水平不会超过5.9%，可以视之为一个长期的均衡房贷利率。
我们用5.9%作为20年的总体利率、假设7成按揭，那么很容易得出购房者总的利率支出将是总房价款的46%，即400万的房子总价要在20年支付184万的利息，但如果房价跌到了200万，那么20年将支付92万的利息款。这说明什么？房价是唯一的、真正的核心因素，如果房价降了，长期看总利率支出也会降的，根本不存在房地产商所言“房价降，房贷利率上升，降也白降；房价不降，房贷降，其实房价就算降”这样的鬼话。
如果政府真的想帮助首套房置业的话，那就放弃泛滥的货币政策，将通胀快速遏制住，低通胀就会对应低的利率；尽快推进银行业的利率市场化。相反，歧视性的利率差别一定会带来各种意想不到的寻租和套利。