胡葆森的逆行地产经：向下走，做小，再做小

renshengrc

21世纪经济报道 　2002-12-31 　本报记者范君郑州报道  
　　年末"中国企业领袖年会"。
　　客串主持人黄辉问："你会考虑到上海北京做房地产吗？"
　　胡葆森摇摇头。
　　黄又问："顺应全球化趋势，你有没有想过去日本盖房子？"
　　胡作答："日本的房子就让日本人自己盖去吧。我只给河南人盖。"
　　黄辉是毕博管理咨询公司大中国区总裁；胡葆森则是建业住宅集团董事长。
　　在郑州，胡创造了一串有意思的数字：10年坚守1个城市，做到净资产10个亿，5个地产项目面积100万平方米，盘子不大，却和王石、冯仑被并称为"中国房产三君子"。
　　在全国地产大流动、大整合的浪潮中，中原的河南，是否容不下建业？这是人们普遍的猜测。
　　胡葆森坦然作答："地产商资产上了10亿，一般都会向沿海或京沪等地转移。
　　我偏要反其道而行之---只坚守河南，而且让你们吃惊，我要向下走，往小里做，一直做到河南的小城镇。我不'贪大求洋'。"
　　胡是这么说的，也是这么做的。
　　2002年，建业集团十年庆，胡开始"向下走"---开始向郑州周遭六个中等
　　城市进发，其第一颗棋子摆在濮阳。
　　"集团发展到了一个拐点。"胡用食指在半空中比划了一个转折，"明年，我们要在河南七个城市里同步开发项目，为建业向下走打响第一炮。事实证明，向下的利润空间很可观。"
　　选择河南
　　1992年，胡葆森以港商身份从香港回到了家乡河南郑州。
　　当年，正是海南地产热，沿海地区也开始尝试把"步子迈得再大一点"。然而，胡却"反其道而行"，西上中原，回到郑州。
　　原因很简单：他太了解河南了：市场化不充分的河南是盐碱地，但对他却有两条好处：第一，条件虽然恶劣，但竞争者少，创业胜算就大一些。胡经常安慰自己："市场条件好的话，李嘉诚早就来了，还有你的份吗？"第二，胡在香港地产界浸淫数年，掌握了成熟先进的操作经验。郑州环境相对落后，胡正可以施展身手。
　　当时，海南正在兴起房地产热，胡带回来的资金只有1000多万。胡和当地建设银行、河南省建设投资总公司合资成立建业公司，注册资金800万元人民币。建业只占40％的股份，建设银行占40％，建设投资总公司占20％。作为港资企业，胡用这代价换回了最稀缺资源--银行支持。
　　是时，郑州房地产业不论从质量和概念都比较落后，郑州人还处在房屋″解困″阶段。胡再一次反其道而行之："为有房人盖房"--做当地质量最好价位最高的小区。

　　领先河南
　　占地360亩的"金水花园"，胡请河南省规划设计院出面设计。
　　然而，"盐碱地"先给了胡一个下马威：郑州地产行业陷入低潮，郑州人不认高品质房。
　　那段时间，胡每天都要吞两片舒乐安定才能睡着。
　　胡借用香港地产理念，在营销上大造声势，使"金水花园"声名大噪。接着，胡又在售楼方式上让郑州人耳目一新：按揭销售"金水花园"，推出"十年还本"的口号。
　　当时还是1993年，这应该是中国最早一批的房屋按揭。
　　胡有许多在全国比较领先地方，比如，河南最早成立"河南建业物业管理公司"；第一个做社区教育、第一个收购足球、第一个做文化娱乐……如此的地产新概念，终于催醒了郑州地产---从质量到概念都超前的建业地产，终于成为郑州精品地产的代名词。
　　10年来，建业的产品一只手就能数过来："金水花园"、"燕乐小区"、"春晖小区"、"郑州期货城"、"建业城市花园"。规模不大，但却抢手。1999年12月31日"金水花园""第六期收尾，当年住宅销售率99.5％，年物业增值15％。至今，"金水花园"依然是河南省最大的商住小区，也是建业的金字招牌。
　　于是，胡葆森成了当地开发商追赶的目标。
　　从香港带回来的概念是会用旧的，但胡超前的秘密则是，他始终将建业公司发展的参照物锁定在远在深圳的万科，"学到王石的地产经，对建业是非常实用的。
　　我打的是地域差的牌：王石经验在河南有更大的价值空间。这是我的讨巧之处。"

　　解构河南
　　10年的积累，建业占领了郑州，领先了河南。
　　下一步，集团该往哪去？
　　2002年，建业面临三种选择：第一，把第一桶金提到高回报区域发展，进驻京沪或长江三角地带；第二，固守郑州不动，提高市场占有量；第三，在保住郑州的基础上向周边的中等城市扩张。
　　这个问题，胡葆森已经思考了4年，犹豫了4年。
　　最后，胡的选择是：保住郑州，同时向河南渗透。
　　在与胡办公室比邻的秘书室内，悬挂着河南省地图，胡的房间没有，但他对河南谙熟在胸。
　　"河南存在着庞大的房地产空间，只不过是有些人看不到罢了。"显然，这是胡长期思考的结论?quot;河南省人口将近1亿，郑州的人口不足250万，只占全省的2.5％。取消福利分房政策后，近一亿人的购房需求高峰即将来临。"
　　"还有，河南地处中原，城市化率不到30％。'加快城市化进程'是省政府八大决策之一。河南还有18个中等城市，比其他省份多得多。这么多地方等待'城市化'开发，房地产业的发展前景可想而知。"
　　胡乐此不疲地层层解构河南，发掘其中的市场空间。他把河南搭成了一个四级金字塔：1个省会，20个中等城市、40个县级城市以及大量的县级城镇。每层中都大有可为。
　　在沿海开发商探讨"扁平"大盘时，胡将自己的"大盘"井井有条地解构，分散安插到更小的地域中去。"从河南省的视角来看，广泛地向下走、往小做恰恰是另一种意义上的大盘。"一位和胡相熟的业内人士说。
　　今年年底，胡已完成布局。他预计，明年上半年6个项目会陆续登场。
　　胡在河南的许多城市---包括县级城市，都将有建业的地产，那些盘不一定大，但一定很好。
　　"这些地盘的利润将是非常丰厚的。"
　　在中国企业领袖年会上，胡葆森大曝自己的利润：
　　今年年底，濮阳地区项目的款项已经回收了90％。粗算一下，项目投入350万元，利润1800万元，自有资金投资回报率达到400％。财务总监为难地说，数字根本没办法写到财务报表中，谁也不会相信如此高的回报率。
　　而胡是这么解释的："前10年建立品牌时的巨大投入现在终于释放了。"