[原创]房地产开发项目设计阶段成本管理

正略钧策

房地产开发企业要降低产品造价，就必须重视设计工作，从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计，设计阶段对房地产项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达75%－95%。可见，房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。 　　一、项目设计阶段成本管理的主要措施 　　1、引入竞争机制，实行设计招标 　　实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。最后，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控制。 　　2、强化技术经济分析 　　强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：（1）削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；（2）适度技术要求和材料规格、性能要求；（3）不要过于追求过剩功能和质量等。 　　工程项目的投资费用要在基础工程设计结束时确定下来。因此，在基础工程设计和相应的控制估算时，必须做到彻底、准确。在基础设计过程中应强调技术与经济结合，技术人员强化经济意识，估算人员考虑技术要求，改变技术人员只管技术先进，不顾经济合理的设计倾向。但在审批时，应将技术审核与费用审核分开进行，以独立发挥费用审核的职能，保证删除那些不必要的工程内容。 　　3、充分运用价值工程法 　　优化设计方案价值工程（Value Engineering，VE）又称为价值分析（Value Analysis，VA）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。 　　价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值＝功能／成本，即“V＝F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法： 　　（1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。 　　（2）投资不变，提高项目功能。 　　（3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。 　　（4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 　　（5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。 　　4、推行限额设计，努力减少设计费用 　　设计阶段的工程造价管理任务，必须增强设计人员的经济观念，促使他们在工作中把技术与经济、设计与概算有机地结合起来，克服技术与经济、设计与概算相互脱节的状态。严格遵守初步设计方案及概算投资限额设计，既要有最佳的经济效果，又要保证工程的使用功能，这就需要设计者选择技术先进、经济合理的最优设计，从而保证质量，达到控制或降低工程造价的目的。 　　5、建立风险激励机制，提高设计人员的积极性和责任感 　　房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案，需要建立风险激励机制，实行优质优价。若在批准的设计限额内，设计部门能认真运用价值工程原理，在保证安全和不降低功能的前提下，依靠科学管理、新技术、新结构、新材料、新工艺所节约的资金，对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励，以调动设计部门积极性，主动降低工程造价。相反，凡因设计失误造成经济损失的，设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样，实行风险激励机制，有利于增强设计人员的责任感，鼓励他们进行设计创新，采用先进的方法进行投资控制。 　　 二、项目设计的经济评价 　　对项目设计进行经济性评价是促进工程设计提高质量，对工程设计方案评比选优的主要途径和方法，在介绍评价方法之前，先分析影响工程设计经济的主要因素。 　　1、影响工程设计经济的主要因素 　　建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。 　　（1）建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。 　　（2）户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线铺设安装单方造价就高。 　　（3）层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。 　　（4）层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。 　　（5）建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。 　　（6）建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。 　　（7）结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。 　　（8）建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。 　　2、工程设计经济性定量评价方法 　　对建筑设计方案进行经济性评价，是设计方案招投标评优的依据，同时也是房地产开发项目勘察设计阶段费用控制的重要举措。下面介绍两种评价方法。 　　（1）AHP 法 　　 AHP(Analytical Hierarchy Process)即层次分析法，是70年代由美国匹兹堡大学 Saaty 教授提出的一种决策分析方法，主要用于多准则评价中的方案排序和权重确定。 　　其主要步骤为： 　　1）建立 AHP 模型：AHP 模型分为三个层次： 　　i）目标层。即工程设计的经济效益。 　　ii）指标层。影响工程设计经济的八个主要因素，构成了评价的指标层。分别为：建筑造价构成比、户型、层高、层数、建筑的平面形状、建筑的单元组合、结构配筋、建筑结构的形式。 　　iii）方案层。即不同的设计方案比较。 　　2）构造判断矩阵 　　这一步的实现通过对指标层进行两个因素 ai,aj之间哪一个对项设计方案的经济性影响大，大多少，并使用 1-9 的比例标度来赋值，这是一种将思维判断数量化的办法，可利用人们对事物性判断差别时，习惯用的相同、较强、强、很强、极强，并在相邻二极间插入折中的提法，就形成 9 级与给定的 1-9 标度相对应1-9 标度定义见表1。 表1　1-9标度法含义 　　按照这样的方法，最终可以得出两两比较矩阵。 　　显然，对于判断矩阵有：aij=1,aij=1/aji(i,j=1,2,…,n)。 　　经专家评估人员评价比较，通过对 8 个指标的两两判断，得出如下判断矩阵表2 的赋值。　 表2　判断矩阵 　　判断矩阵中的数值是根据资料数据、专家意见和分析者的认识加以综合平衡后给出的。 　　3） 计算单一因素下各指标的相对权重。计算结果如表3。 　　i）将矩阵的元素按列归一化计算 Aij=aij/∑aij； 　　ii）将按列归化后的元素按行相加计算 Ai=∑Aij； 　　iii）所得到的行和微量归一化，即行权 Wi, Wi=Ai/∑Ai。 表3　各指标的相对权重表 　　因此，A、B、C、D、E、F、G、H， 8个指标对设计方案经济性的影响权重分别为0.313、0.068、0.090、0.082、0.252、0.041、0.126、0.028。 　　4） 进行一致性检验 　　为检验判断矩阵一致性，需要计算它的一致性指标 CI。首先计算判断矩阵的最大特征值λmax 。 　　 λmax=∑(Awi)/8Wi 　　然后计算一致性指标 CI＝(λmax-8)/(8-1) 　　最后计算一致性比例 CR＝CI/RI 　　式中 RI 为平均随机一致性指标，其值见表4。 表4　平均随即一致性指标 　　当 CR<0.1 时，则认为判断矩阵有满意和一致性，否则需要调整判断矩阵，使之具有满意的一致性。检验上述判断矩阵的一致性： 　　λmax=(2.774/0.313+0.598/0.068+0.754/0.090+0.735/0.082+ 　　　　　　2.270/0.252+0.342/0.041+1.145/0.126+0.240/0.028)/8＝8.751 　　CI＝(8.751-8)/8-1＝0.107 　　CR=CI/CR=0.107/1.41=0.076<0.1 通过一致性检验。 　　5）评估人员（专家）根据 8 个指标对方案1、2、3、4进行分别打分（百分制），并计算，其结果见下页表5。 表5　方案经济性计算结果 　　由上表5 计算结果可知，设计方案1、2、3、4得分别是 87.284、86.965、87.745、87.974。因此评价结果是方案Ⅳ的经济性比其它三个方案好，应该选择该方案。 　　（2）模糊分析评价法 　　1） 评价指标与权重 　　i）评价指标 X={x1,……,x8} 　　x1,……,x8分别代表层次网络示意图中指标层的 8 个评价指标，即 8 个影响因素。 　　ii）定指标权重(由专家评分得出) 　　A={a1,……,a8} ∑ai=1 ai≥0 (4-8)Ai分别代表第个 i 指标在设计方案经济性评价中的权重。 　　2）单因素(指标)评价 　　i）确定评价结构等级 Y={y1,……,ym} 　　m 值的选择可根据对项目评估的不同要求适当确定，主要考虑评价结果的形象程度要求。一般分 4-5 级即可。 　　ii）确定评价对象在各单项指标上的得分(隶属于各个等级的隶属程度)。 　　第 i 个指标 ri={ri1,……,yim} i=1,……,8 　　ri的取值同样可用专家评分均值得出。 　　iii）以 ri为行构成单因素(指标)评判矩阵 　　R=(rij)n×m(4-11) 　　n 表示指标(影响因素)的数量，这里 n=8 　　 m 表　示评价结果等级数，一般分 4-5 级。 　　3）综合评价 　　i）模糊合成 AоR=[∨(ai∧rij)]1×m 　　ii）AоR 归一化，就可以得到专家最后评定的最后结果隶属于各评定等级的百分比，其中最大分量对应的等级为评定结果等级。 　　iii）模糊评价方法可用于方案评选的比较，更多可用于对已有方案的评估。　　 　　（作者系北京正略钧策企业管理咨询有限公司顾问，任何发表、转载须先得到许可，联系方式：010－58671818-291/376）