[分享]潘石屹称房企百日剧变比想象更严重

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“北京是全中国的‘头等舱’，而CBD则是北京的‘头等舱’，可以说，SOHO中国现在就坐进了这个‘头等舱’。” 4月28日，SOHO中国董事长潘石屹在内蒙古呼和浩特市接受《中国经济周刊》专访时颇为自豪。

　　当天下午，由新浪房产、SOHO中国等机构主办的“奥运与北京城的价值”论坛，在呼和浩特香格里拉大酒店拉开帷幕，这是继山西太原之后，SOHO中国在国内举行的第二场论坛。

　　有关人士直言，潘石屹不顾鞍马劳顿，颠簸于中西部这些“三线城市”，就是“瞄上”了其富足资源所带来的购买力，为SOHO中国最大的项目——三里屯SOHO做前期推广与造势。

　　被潘石屹誉为“头等舱”的三里屯SOHO，是SOHO中国的第六个以“SOHO”命名的项目，其35亿的土地交易金额超过了SOHO中国在尚都、朝外及光华路三个项目土地金额的总和，曾被业界誉为“SOHO中国最大手笔”。

　　“奥运”将给SOHO中国带来“利好”

　　“中国城市的发展主要是靠基础设施的带动，房地产的发展也不例外。而奥运会之前北京的基础设施投资有3400亿人民币，这将把北京的城市发展提升到一个高水平。”潘石屹对北京的未来充满信心。

　　据记者了解，SOHO中国是目前北京最大的房地产开发商，销售额连续几年稳居北京市场榜首，其开发的项目大多是在CBD范围之内。正因为如此，SOHO中国的项目几乎全部放在了北京，以求长期领跑北京高端房产市场，而在国内其他城市却很少涉猎。

　　 潘石屹告诉记者：“‘地段、地段、地段’，全世界的开发商都知道这样一句真理，如果我们要买房同样是看地段。就像北京原来的西边，基础设施比东边要好得多，东边都是各种各样的村，结果就是因为东边有涉外的饭店，有了使馆区，有了CBD，所以东边的房价才会暴涨。在过去十年间，凡是购买我们房子的人，都赚了大钱。”

　　“奥运将给SOHO中国带来新的机遇，尤其是北京CBD，必然借势步入快速发展期。所以，今年我们确定下来的工作中心是‘围绕奥运会，为奥运会服务’，因为这个是我们中华民族的头等大事。”潘石屹说。

　　潘石屹同时表示：“三里屯SOHO要打造北京的铜锣湾，为国内中小型企业提供服务，而不是‘为世界500强企业建房子’；要建成24小时的不夜城，这也是CBD发展的需要。”

　　SOHO中国“谋定”晋、蒙煤商

　　“过去十年中，浙江温州等地的客户较多，主要是浙江的制造业发达，民间积累的财富雄厚。但随着人民币的升值，中国与国外的贸易顺差会逐步平衡，出口压力将越来越大，这些企业也风光不再。新一轮的发展机遇会更加青睐山西、内蒙古等资源富足地区，我们作为商人自然会盯住新的经济增长点。”潘石屹如是解释来到晋、蒙举行论坛的理由。

　　记者从SOHO中国了解到，高峰时期，山西的客户曾占到SOHO中国业主比例近50%，十多年平均下来，比例保持在20%以上。按省份排列，山西是SOHO中国的第二大客户群，仅次于北京，比第三位的浙江省要高许多。现在“后起之秀”内蒙古的客户群正在形成，且势头强劲。

　　山西是我国的煤炭大省，煤炭产量占到全国的1/4，而内蒙古的煤炭探明储量居全国第一。近年来，随着煤炭价格的逐节攀升，晋、蒙两地的煤商大都已赚得盆满钵溢。在山西吕梁、临汾、晋中，内蒙古鄂尔多斯(17.29,-0.88,-4.84%,吧)等城市，随处可见的豪华汽车与高档消费场所，见证着资源型城市的“繁荣”。

　　潘石屹在业界被称作“绝顶聪明”，煤炭“王者归来”的“芳香”挑动了潘石屹的味蕾。过去几年中，潘石屹曾数次亲赴太原，与煤商频频接触，在山西太原的各大报纸、电视及户外媒体常常可以看到SOHO中国的楼盘广告，煤商俨然成为SOHO中国最尊贵的“坐上宾”。

　　有专家称，山西、内蒙古两地煤商思想较封闭，投资观念保守，因而不动产投资成为财富积累后的首选；另外，部分人在本地依靠资源迅速发家，为避免“仇富心态”殃及，同时为了给子女提供良好的教育环境，在外地购买房产也就成为必然；还有就是晋、蒙两地与北京的地缘关系,生活、消费习惯比较接近，文化差异不大，所以在北京置业成为趋势。

　　“以前在英国、法国等欧洲发达国家，房价居高不下，人们买不起房，便埋怨阿拉伯人、俄罗斯人的疯狂抢购。在中国，人们不仅埋怨温州人与山西人，对开发商更是狠之入骨。电影《疯狂的石头》里塑造了一个人物，也是秃顶，戴副眼镜，叫潘志强，其实就是骂我与任志强的。我想说房价是由供需关系与市场决定的，不是受开发商所操纵。”潘石屹替自己鸣不平。

　　不论外界是埋怨还是羡艳，当“中产阶级买不起房”逐渐变为现实，拥有CBD稀缺资源的SOHO中国，必然要把更多“头等舱”的“席位”留给资源富商。

　　“百日剧变”比想象的更严重

　　从去年12月万科集团董事长王石提出“楼市拐点”以来，潘石屹一直是“无拐论”的坚定捍卫者。就在3月初，潘石屹仍乐观地认为“北京楼市的春天”就要到来，但随着“恒大地产IPO被叫停”事件的发生，潘石屹态度逆转，成为“百日剧变”的主角。

　　“记得3月份跟朋友一起吃饭时，谈到08年房地产行业的走势，我说了三个不利因素，第一，发生在美国的次贷危机直接影响到国际资本市场，恒大IPO搁置是一个标志性的事件；第二，国内从紧的货币政策；第三，去年房地产开发商买地花的钱太多，07年中国房地产行业的成交额是2.9万亿人民币，开发商买地花的钱估计在3万亿，入不敷出，开发商把钱花光了。大家就问我多长时间能够调整到位，我说大概三个月，中国的房产企业在未来的一百天之内需要调整。后来，媒体朋友把我的话总结为‘百日剧变’。”潘石屹告诉《中国经济周刊》“百日剧变”观点的来源背景。

　　“拥有150亿资金、企业的速动比率(即速动资产对流动负债的比率)1.99、负债率8.3%，”潘石屹在强调SOHO中国良好财务状况的同时说：“08年、09年两年时间，我们要做的第一个事情就是把这150亿花出去，把我们的负债率提高到50%左右，达到一个合适的比率，另外，现在这样高的通胀率如果不贷款，8.3%的负债率就是傻瓜了。”

　　有人说，“百日剧变”是潘石屹策划的“阴谋”，是希望借机从中、小房地产企业回购廉价“二手”土地，有“洗地”之嫌。

　　潘石屹坦然应答：“我们国家对土地开发有明文规定，如果持有的土地在两年内不开发，国家是要无偿收回的。当然，如果有的开发商受困于资金，为了回笼资金、减少损失，我们也不排除在土地方面有所合作。”

　　“现在看‘百日剧变’，应该比我当初想的更为严重，行业调整的最后结果是房地产企业出现大的分化，好的更好，困难的将更困难，是典型的‘冰火两重天’。”潘石屹在回应《中国经济周刊》‘是否仍坚持百日剧变观点’问题时，表情凝重地告诉记者。