[转帖]政府取消户籍制度束缚，中国房价将下降45%

时兵

自一九五四年的宪法被修改之后，中国人被城市与农村割裂了。户籍成了比身份更为重要的锁链，将公民分为了两类并将农民困在土地上，把城市人固化在不同的区域。曾几何时，人们为了一纸城市户籍的身份而不惜奋斗多年，使出浑身解数的拼命追求。

　　户籍从婴儿呱呱落地之时就决定着人一生的命运，教育的方式、知识的来源、就业的条件、生活的福利、公共产品的享受、食品的供给、医疗的保障、婚姻的两地分居以及退休退养，更不用说政治上的平等了。没粮票吃不上饭，没有全国粮票更是寸步难行，户籍也决定着出行。

　　改革开放之后，情况发生了巨大的变化，许许多多的限制被取消了，户籍已经无法将农民挡在城市的大墙之外，也无法限制没有鹊桥就只能隔河相望的牛郎织女们了。但户籍制度的最坚固的堡垒仍未被攻克。

　　城市的教育资源、医疗资源、劳动保障、退休退养等虽然已经开始向非户籍人口妥协，但大多是高价、高成本的购买性和差异性的“商品”。最核心的则是以户籍政策为基础的住房保障政策，也因此引发了一系列的房地产市场中的矛盾。

　　从宪法的修改而言，中国是先有的户籍制度限制，后有的城乡土地制度。而现在看则是城乡土地制度的差别限制着户籍制度的改革。 　　中国也许是世界上唯一一个现存的将土地分为城镇土地和农村集体土地的国家了。和户籍制度相关的正是农村的户籍决定着宅基地和承包的土地、山林等。而城市的户籍则需用交纳土地出让金的方式获得土地的使用权。土地与户籍形成了不可分离的对应关系。即使某些农业人口进了城，转为了城市户籍，其家中的宅基地与承包地并不发生减人减地的变化。于是城市中的住房保障就变成了只能以户籍所在地为基本依据的保障性制度。即使同样是城市人口也因所在地城市的不同而决定，并非依其工作、生活而产生的人户分离的所在地决定。也许这样以户籍为主要依据的保障是因为由公民的选区选票所决定的。

　　所有城市中都有大量的非户籍人口在买房，于是相当一批“专家”都在以非户籍的“外地人”购房所占的比重增长来衡量与描述房地产的“泡沫”。当然也有相当一批政府官员在认为这个相当比重的“外地人”购房就是“投机”或“投资”炒房的现象，因此要坚决的打击和抑制这种“投资”或“投机”行为，要坚决的打击和限制购买“第二套”住房。

　　似乎这些“专家”与“官员”们忘记了以户籍为基础的住房保障中并不包括这些非户籍人员。而市场经济的经济活动已打破了户籍所在地的约束，不但从一个城市发展为一个地区，资金与产品不但在省域流动也在全国范围内流动，甚至已经实现了跨国界的全球化流动。

　　似乎他们忘记了在中国高速工业化和告诉城市化发展的过程中，每年都有大量的农业人口变成了城市人口，而这些转化为城市人口之前的农民也许是先买的房，后改的户籍。同时，每年还有大量的流动人口在城市之间流动和从农村向城市流动。请问是当地政府在为这些非户籍的居民解决住房问题吗？如果不是，那么谁在解决他们的住房问题呢？一是外地人的自我购房；二是本地人的第二套住房的租赁。

　　中国真应该认真的进行一次彻底的全国城镇住房情况的普查了，否则永远无法用实际的数据情况来对市场做出正确的判断，因而也就无法对行业的发展情况制定出正确的调控政策。

　　以北京为例，1998年房改政策出台之前租赁公房的比例为76.6%，自有住房的比例仅为20.2%，而到2005年租赁公房的比例已下降为23.16%，而自有住房的比例则上升为74.17%。以全国为例，1998年公房租赁比重为41.53%，自有住房仅为57.34%；2005年公房租赁的比重已下降为9.54%，自有住房的比重则上升为85.78%。可见，当房改让公房的租赁市场大大下降之后（这些租赁住房主要为不能进行房改的公房，包括北京许多国家机关、官员住房未进行房改的住房）。人们只能用自行购买或社会租赁来解决住房问题了。那么不管是本地人购买第二套住房，还是外地人异地购买第二套住房都成了必然的规律，也成为租赁市场的补充。

　　时间1998年2005年性质

　　上海                    租赁公房68.8%

　　                          自有住房25.39%

　　                         租赁公房31.2%

　　                         自有住房73.33%

　　广州                    租赁公房46.67%
　　                          自有住房48.67%
　　                         租赁公房7.84%
　　                         自有住房90.2%

　　根据北京市2005年1%人口抽样调查资料看，在北京全部租赁租户中，北京户籍与外地户籍人口比例相当，分别为49.36%和50.64%，但全部租赁户中，北京市人口约20%家庭租房，而外地人口中80%租房。
同时，北京市人口主要租赁于公房，占公房租赁中的91.23%；而外地租赁户主要租赁的是商品房占91.99%；外籍常住人口约7万人，则主要租赁商品房。而所有租赁的房屋来源中公房与商品房的比重相当，分别为50.3%和49.7%。

　　由此可见，政府提供的公房（包括单位自管公房）主要解决的是户籍人口的居住，廉租房与经济适用住房同样是以户籍作为保障条件的（两限房也同样以户籍为限制条件），那么城市化的进程中和常住流动人口的居住问题，则只能靠市场解决，并主要来源于外地人购房和第二套住房所提供的租赁。

　　因此可以推断，全国各城市中，外地人购房中投机炒房的比例不大且并非推动房价上涨的主要矛盾。用各种手段打击和压制第二套住房的购买也并非对解决居住需求有任何帮助，更不是市场中应关注的主要矛盾。

　　全国商品房的生产量约为城市户籍人口的3%（按套数计算），加上二手房交易量仍不足5%，如北京一二手房的供给量就远低于户籍人口与常住非户籍人口户数的4%。即使这个供给量中的3%被外地人（非户籍人口）购买，也仅占常住人口数的1.2%，远远低于北京常住外地人口的需求。外地的在京人口仅租赁住房户就超过了90万户，相当于北京市场4至5年的商品房供给量。不算不知道，一算吓一跳，外地人购房与第二套住房的购买，无论如何都不能与投机和泡沫相提并论，更非推动房价上涨的黑手，只能证明市场中的供不应求。

　　其根源在于以户籍人口为基础的住房保障制度，并不能解决日益加速的非户籍人口转移的城市集中度。尤其是加大了土地供给中用于保障性住房的用地比重，减少了商品房的用地比例时，更明显的看出这种用地供给向户籍人口的转移更加剧了非保障性人群的竞争力度，让商品房的供给价格居高不下并持续上涨。

　　仅从北京的户籍人口情况看，北京的现有住房完全可以满足户籍人口的居住（当然其中许多原有楼房的质量、配套和条件较差，还有许多公房为待改造的平房），但加上常住的非户籍人口则远远不能满足需求了。北京是中国的首都，当然不能仅仅属于户籍人口了。那么从理论上讲，不论每年供给的土地数量是多还是少，都一定不能满足市场中的发展需求，水涨船高就成为了必然。

　　也许当地政府的投入可以解决户籍人口的居住保障性问题，但并不能解决房地产市场中的矛盾，也无法解决非户籍人口大量涌入城市的问题。解决户籍的同时必须解决与户籍相关的土地政策，让非城市户籍人口分别占有农村居住用地和城市居住用地双份土地的情况得到改善，让农村的土地可以转让、流转变为进城的资源，让户籍与土地分离，让保障性住房与户籍分离。

　　只有彻底粉碎了户籍制度的堡垒之后，房地产市场与中国经济的发展大局才可能相对平稳，并可持续发展。

　　也许今天我们还无法完成快速城市化的目标，更不可能完全打破户籍制度，但至少对房地产市场的调控政策应充分考虑这一户籍制度对市场的影响，让以户籍制度为主的保障制度之外的人群也能分享到中国经济改革的成果，而非永远被列入限制、抑制、打击的行列，给他们一条生路.

liuxuegang

我认为户籍制度在对控制人口的合理流动上有着在这篇文章里看不到的作用，贸然取消岂不天下大乱。

户籍制度不合理这是政府已经看到的，好多省市已经在改革了，但是完全取消需要很漫长的时间