[转帖]成本管理系统在房地产企业中的应用

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成本管理系统在房地产企业中的应用

 

钟跃康　汪海澜　郑子华

 

     近年来，随着房地产行业宏观及市场环境的变化，房地产企业开始重视管理信息系统的应用。成本管理是房地产企业的核心流程之一，自然受到房地产企业的重视。因此，在房地产企业规划本企业的信息系统建设时，成本管理系统常被确定为需要优先应用的管理信息系统。成本管理系统在房地产企业的成功应用受制于多方面的因素，这些因素构成了成本管理系统在房地产企业成功应用的阻力。对这些阻力进行识别并选择相应的化解措施是成本管理系统得以成功应用的关键。

  一、成本管理系统的主要功能及其对房地产企业的影响

  一般而言，房地产企业在建设成本管理系统时，采用“购买产品化的软件系统”这一开发方式。目前，产品化的房地产企业成本管理系统在经历了几年的积累后已经基本成熟。国内第一款房地产企业成本管理系统由金蝶集团与万科集团合作开发。成本管理系统通过对估算、预算、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并将动态成本与目标成本进行比较，找出差异，最终达到成本控制的目的。房地产企业成本管理系统的主要功能包括预算管理、目标成本管理、合同订立、合同执行、资金管理、目标成本管理、动态成本核算、资料接口、系统管理等几个模块。房地产项目开始阶段，在进行可行性分析时，需要对项目的投入和产出进行估算，估算的依据一般是以往类似项目的经验。系统的预算管理功能支持记录项目预算以及进行费用项目的分解。在房地产企业，合同的管理是一项非常繁琐的工作，每个工程项目涉及的合同不仅数量非常大，而且种类繁多，系统提供了一整套成体系的可操作的合同管理技术手段。房地产行业是资金密集型行业，资金的进出数额比较大，当需要支付施工单位（或其他供应商）一笔款项时，由于金额较大，往往需要提前一段时间去筹措。另一方面，有时大笔资金准备完毕却暂时不需要支付。系统的资金管理功能通过实时自动地汇总统计资金信息来为资金管理提供支持，避免资金浪费。

  成本管理系统的应用对房地产企业的影响是显著的，主要体现在四个方面：1影响了企业目标与战略的计划与执行。成本管理与竞争战略的成本领先战略相联系，引进成本管理系统的房地产企业实际上是在实施成本领先战略。伴随着成本管理系统的应用，房地产企业的利润区从过度依赖土地增值转向关注实施成本领先，这意味着企业战略发生了质的变化。2带来了成本管理理念及实践成本管理的技术手段。多数房地产企业对如何开展成本管理一直以来没有清晰的思路，有些企业即便有思路也缺少可行的手段。成本管理系统的引入，促使企业梳理并调整了业务流程，挖掘了信息资源的价值，提高了管理的水平，改善了管理实践。3冲击了企业文化。房地产企业长期以来形成的企业文化中普遍缺少成本意识，成本管理系统的应用要求企业在组织文化方面做出变革。4变革了企业的组织结构。在多数房地产公司中，成本管理系统的应用意味着从无到有地创建成本管理体系，“由哪个部门主导”、“如何分工”、“权限如何分配”等问题均需要企业做出回答，而这些问题本质上是组织结构设计问题。

  二、成本管理系统在房地产企业中应用的阻力

  成本管理系统覆盖了公司的总经理室、财务部、审计部、采购部、设计部、工程项目部等多个职能部门的相关业务，系统用户角色涉及上至总经理下至普通员工，这注定了成本管理系统在房地产企业的成功应用不可能是一帆风顺的。

  1、企业成员对成本管理系统与企业战略的内在联系认识不到位。企业组织成员可能将成本管理系统的引进等同于一般的材料设备采购，而对其在实施成本领先战略方面的意义认识不足。

  2、成本管理系统与原有企业文化匹配程度低。企业在现实中能够实施的战略是与企业现有行为准则和实践相一致的战略。当成本领先战略与原有企业文化匹配程度低时，成本管理系统成功应用的成功可能性小。

  3、组织成员对组织结构的目标模式意见不一且难以达成妥协。成本管理系统的实施调整了房地产企业某些部门的职能及它们之间的关系，这表现为组织结构的调整。各方关于组织分工的讨论有时难以达成妥协，因为这些内容不仅涉及组织管理的科学设计，还涉及人员地位和收入等问题。

  4、部分成员抵抗个人地位、收入受到损失。企业成员抵抗成本管理系统本质上是对个人损失的抵抗。成本管理系统的应用通常意味着企业成员要从一个熟悉的环境转移，同时转移的还有所有熟悉的、舒适的和有利的条件。企业成员往往不能确定从新环境中将获得的满足，以及在应对新环境方面需要花费大量的努力。只有当认知到收益很大且可能超过所需的努力时，企业成员才可能真心实意地拥护成本管理系统的应用。

  5、任务要求与个人的技术或能力的匹配程度低。在一些企业，人员的技术与能力会成为实施成本管理系统的瓶颈。成本管理系统的应用，一方面为业务开展提供了技术支持，另一方面又要求人员具备相应的系统操作技能。

  6、选用的系统软件产品成熟度低，供应商实施技术力量有限。主要成因是系统软件产品选型及供应商选择失误。

  7、管理制度的支持不足以保障成本管理系统的正常运行。管理信息系统的有效应用依赖于一些配套的管理制度的保障，成本管理系统也不例外。

  8、领导作用发挥不足。系统实施需要领导扮演多种重要角色，比如在准备阶段，需要领导明确对成本管理系统应用的需要，并把这种需要坚定地传达给所有组织成员；启动阶段，需要领导来处理抵抗；启动后阶段，需要领导者采取各种重要行动来确保这个信息化过程正朝着正确的方向发展。为促进成本管理系统的实施，领导须采取多种行动，诸如梳理流程、理清部门职责、加强员工培训、形成新的绩效薪酬机制、构建公司价值观、塑造新的组织文化等。

  9、领导者缺乏追随者的支持。主持成本管理系统建设的领导不具实权或得不到实权人物的有力支持。

  三、成本管理系统在房地产企业中应用的阻力化解

  对于成本管理系统应用阻力的化解可考虑从以下几个方面着手：

  1、基于成本管理系统的成本管理理念的灌输。正面引导企业员工，给员工们提供思考问题的概念性框架，让他们思考正在经历的事情。对企业有意义的成本管理系统引进的时机往往是一般人还没有意识到、一般观念不接受的时期，在这一阶段，有许多人很难理解为什么要引入成本管理系统，因此在这一阶段要强化理念的灌输。

  2、找一个应用成本管理系统紧迫的理由，并使组织成员对其成果有一个深刻的认识。企业可以通过明确成本管理对企业战略的意义，评估成本管理系统的投入和产出来深化组织成员的认识，达到统一思想。

  3、成员参与制定计划。让组织成员参与成本管理系统实施计划的制定工作，能大大帮助解决抵抗问题，同时使得计划更为合理、执行更为有力。

  4、实现终止。旧模式已经存在于企业成员的头脑中，具有潜意识的特点，人们往往自觉不自觉地受其支配。为企业成员提供脱离过去的方法，至少在一定程度上能帮助他们将注意力集中在实现转变和未来上。规定告别旧模式的最后期限与责任、设法缩短传统手工操作模式与新模式并行的时间、郑重地召开一个仪式来宣告旧模式的终止，对成本管理系统的成功实施往往是非常有益的。

  5、工作团队重组。团队重组可能会起到一定的作用，不必改变它的职能，只是改变它的成员。工作团队重组是化解来自工作团队层次阻力的一种有力办法。