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到2020年我国仍处于住宅需求旺盛期。昨日的房地产行业沙龙论坛上，国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士发布了关于住房价格问题的研究报告。众多听众加椅子参加沙龙。 房价上涨与供求关系有关 “有人认为，房产商的贪婪行为对房价起着决定因素，然而房价与供求有很大关系。”刘琳介绍，对全国平均水平的调查表明，2002年起房价开始快速上涨，并持续了5年。 据调查，全国的土地供给指标从2004年持续下降，而需求指标则在逐步上升，导致2004年以来，住房的供求关系更加紧张。 “导致房产供应量持续下降是土地供应闸门和紧缩信贷闸门。”刘琳称，从2003年开始，土地供应实行“招拍挂”，一块土地要从生地到熟地后才能开发，这就有1到2年的开发周期，因此土地供给增长在短期内出现下降。从购置土地面积来看，2005年、2006年全国购置土地面积在下降。到今年3月以来，购置土地面积逐步增加。 生育高峰会导致购房高峰 “到2020年前，我国仍处于住宅需求旺盛期。”刘琳称，生育高峰必然导致二十多年后的结婚购房高峰。而我国在未来十多年内，仍会保持高速的城市化进程，全国每年约有2000万农村人口进城，住房需求加大。 据分析，25岁~45岁的人群是购房的主要群体。其中25岁到35岁的人群因属于婚龄期，对住房需求的弹性并不大，35岁到45岁的人的住房主要用于改善需求，这部分人更受宏观政策影响。 第四季度房价涨幅可能趋缓 全国的房价会不会出现下跌？刘琳表示，全国房价不可能出现由增到跌的情况。“目前全国的增幅已经放缓，可能会出现拐点。”刘琳分析称，随着国家的一系列调控措施效果逐步显现，第四季度房价涨幅可能趋缓。 五大原因推动房价上涨 近几年房价呈现快速上涨、逐年攀升的态势，原因何在？在昨日的房地产行业沙龙上，民建中央企业委员会房地产组组长曾钫发布了一份《近年来房价上涨原因的分析与建议》的报告。 拆迁安置费高加大开发成本 目前我国正处于城市化的发展时期，许多城市建设和旧城改造的力度加大。随着国家对征地拆迁工作的规范，征地拆迁安置补偿费标准的提高，加大了开发时间成本和资金占用成本，开发成本明显上升。 土地供需不匹配导致地价涨 从2003年开始的土地调控政策，影响了2005年以后的住房总量供给，土地供给与需求不匹配，导致地价上扬，商品房价格飙升。近年来开发商取得的建设用地，大都是通过招投标的方式竞价取得，导致部分地区土地价格大幅上涨。 以北辰实业在长沙购买的土地为例，目前长沙平均房价为3500～3600元/平方米，而该地块楼面成交价已达3500元/平方米。经过业内推算，其项目成本价将在5500元/平方米以上，这一价差会迅速抬高当地房价。 城市化加快住房需求剧增 据预测，到2020年我国城市化水平将达到50%~60%，城镇居民将增长到8亿~8.5亿人。其间约有3亿~3.5亿左右的新增城镇人口需解决住房，住房需求急剧增大。 据了解，我国住宅二级市场发展存在严重不足，租金也不合理。而流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。由于我国当前租赁市场的低效，居住需求都被挤压到了住房一级市场，造成了需求过度旺盛，房价的持续攀升。 投资性购房比例增高 目前我国民间资本大约为15万亿元。在人民币升值，流动性过剩背景下，由于种种原因，大量的民间资金找不到合适的投资渠道。在对比各类投资的收益率后，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好投资品，促成房价上涨。 有关统计数据显示，一些城市投资性购房比例较大，如上海投资比例达到16.6%，长沙市的住宅投资比例为16%，写字楼投资比例则高达40%。 存款利率低导致资金炒房 房价上涨，不可忽视的还有资金政策的影响。虽然存款利率不断上调，但资产收益率为负利率，于是大量的资金就用于炒房。 另外，按揭和开发等资金政策也不利于房价降低，加上城镇公共交通配套设施完善，都会对某个地区的房价造成抬升作用。 | 
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