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非常好的文章，连我这个在地产界混了几年的半个业内人都觉得写得不错 转帖太累，大家有兴趣下去看原帖吧？回复中也是高手如云。 http://www.swotbbs.com/thread-44718-1-1.html ----------------- 辉煌的成就？惨痛的教训？（原创地产开发故事） 本故事为地产人经验交流的工具，不做他用。 欢迎各界朋友转载，但请申明出处：房策天下http://www.swotbbs.com/thread-44718-1-1.html作者：峰：） 如能将本故事的讨论意见反馈给本人，本人将万分感谢。 联系方法：请通过房策天下短信息联系本人。 本申明为转载内容不可缺少的组成部分。
1、绝版地块 2003年，就在人们谈非典色变的某一天，我一位朋友打电话给我。 朋友：有个项目，很不错，他们没人做，有没有兴趣？ 我：在哪？ 朋友：XX省XX市，老市委市政府。 我：哦？多大？（老市委市政府？绝版地块，我的最爱。） 朋友：90亩地，2.5容积率，重点工程。 我：老板是谁？ 朋友：三个：XX开发公司、XX建安集团公司、香港XX外贸公司 我：到什么程度了？谁请人？ 朋友：开发公司的请人。刚拿的地。方案还没做。 我：为人怎么样？ 朋友：应该还可以吧，人比较精明。具体要你自己去感觉。你们公司刚改制结束，暂时还没什么项目，出来应该没什么问题吧？ 我：没有问题。这个项目肯定不错，安排见面谈谈吧。 各位想想看，全国也就几百个地级市而已，每个地级市也就一个老市委市政府。也就是说，全国也就几百个这种地块，能拿出来作为房地产开发的，就更少了。这种项目到哪里去找呀？
2、面谈 第二天，我和朋友一起到了开发公司老总办公室，寒暄几句，看城市地图、土地招标文件、土地成交确认书，再问了些市场方面的情况后，老总叫我谈谈看法。 “他把市委市政府给买了。”这句话注定这个项目要成为全市最受关注的项目，并且市委市政府领导不可能同意自己原来的工作地点堕入末流，再加上项目自身众多特有的优势，所以这个项目的定位肯定是做高端产品。其实，并不一定非要做高端产品，但只要条件许可，还是应该去做高端产品，毕竟高端产品能带来高额的利润。 2.5的容积率表示本项目是个以小高层为主、结合部分多层的布局。从市场行情来看，目前市场上小高层刚刚出笼，还需要一个市场接受过程。而我们公司是刚刚进入该市市场，没有任何品牌优势。所以第一期的开发，必须一炮打响，否则后期的利润难以得到保证。我的想法是先开多层，一来可以快速回笼资金，二来可以快速聚集人气，三来可以快速建立公司品牌，四来可以等待小高层市场接受期的结束。 产品定位是高端住宅项目，开发思路是先多后高，以一期的成功开发所建立的企业品牌来弥补后期的高层抗性问题。至于其他的细节问题，要等详细的市场调查结束后，才能确定。 我在阐述的过程中一直注意老总的表情，可惜他太稳重了，居然看不出任何认同或反对的情绪。 继续谈了下报酬方面的问题，他就告诉我要和其他股东商量一下，让我回去等通知。
3、报到第一天：感觉很不好！ 面谈后两天，对方通知我入选了，两天后出发。 见到其他两位股东，我的第一感觉就是：物以类聚。因为我同样无法从他们的表情里感悟出他们对我的态度。或许这就是我和他们之间的“差距”：不轻易地表露出你的情绪。 客套的欢迎后是遗弃在一旁的冷落，你无法从他们的表情里看出你是否被接受，内心里不自主地感觉到要想真正融入这个集体还必须付出很大的努力。 说实话，这种感觉很不舒服，内心里只能“阿Q”一把：我是来做项目的，只要能帮他们赚到钱，就一定会被认可。 整个晚上，很明显能感觉到所有的同事都被分成了三组：一个股东一组人马。而请我的股东这组就两个人，一个财务一个我。 这种明显的分类让我再次感觉不好，内心只能再来一次“阿Q”精神：三位股东都是大公司的老板，这么明显的管理漏洞，他们肯定会有相应的管理措施。 当天，唯一让我感觉到开心的事情就是：我的宿舍是原市委秘书长的办公室，是个套间，外办公，内卧室，外加专用的带淋浴的卫生间。
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