[原创]地产商，别把我们赶出城市！
地产行业我没任过职。但是对于地产商的大概运行流程，却有一知半解。普通百姓最后购房的时候，中间受了多少盘剥？承受了多少压力？又怎是一个“骂”字了得！<br/> 当地产商通过政府竞标获得地块开发权时（这个竞标有多大程度的公平性？），他就会以很少的资金取得这个地块的开发权。这就等于地块成了这个公司的“不动产”一样，可以以此为抵押向银行申请开发贷款。当然，还可以钻国家政策空挡，闲置两年等待地价上涨以后再作处置。仅需要打桩即可表示动工。<br/> 建筑商则被要求垫资建设，按照一般的行情，按建设进度，开发商给付建设款（为什么会在建设领域屡屡拖欠民工工资？）。在封顶以前，开发商就可以预售了，开始收回一部分售楼款，以此继续竞标地块，进入下一个循环。这里，开发商还可以让其员工“购买”它的房子，这样可以顺利办理按揭。这样又可以获得银行的资金支持，可以想象，房地产开发的成本之低！<br/> 封顶以后，建设商的大部分建设款可以索回，但是一般的，往往房产公司还要以房抵款。建设商没有资格售楼，这些楼房便进入了内部销售渠道，成了“黑房”。剩余的建设款便成了“质保金”，得在几年以后方能取回。实际上这一部分建设款项（约10%上下），基本是按项目滚动下去的——建设商会被迫和地产商合作下去。<br/> 所有这一切中间的成本，无一例外，将来都得由老百姓承担。老百姓为了购房，将为地产商垫资，以归还地产商的银行贷款。但是普通百姓有谁全面了解这样一种循环呢？<br/> 以现在的房价为例：目前深圳市的房价平均达到8000元/平方米，一套100平方米的房子售价为80万上下。按照深圳市居民的平均收入标准测量，房产价格超过居民年总收入12倍！<br/> 当然这样比较总有不合理之处。总可以这样说，月均房产支出占可支配收入的比重，这样总可以吧？即便这样，比例也达40%上下，甚至更高。剩余的六成收入，总得有一些生活、子女教育、老人、……等等吧？以我个人的收入做个类比：月均收入12000元，假如买房按揭的话，月供（15年，110平方米）3857元；生活支出1500元；个人杂用、通讯、交通费用1000元（我不买车）；房产物管费用550元；月供老人1500元；500元朋友往来。幸亏我还没结婚！否则，再来一个小孩，我还得倒挂！即便这样，每个月也只有不到3000元的积余，这在深圳，属于贫困阶层了，不敢谈结婚的事。<br/> 曾经有一个网友这样说道：当一个JI NV都买不起房子的时候，我们又该如何生活？<br/> 2006/12/06 <p>正常，我们这边工程都是靠这种手段搞起来的，这种融资手段虽然说不正当，但是也算是合法的，根本没有办法禁止的，虽然中央出台了很多措施，但是不见成效，我想这种融资手段在中国这种关系学至上的国家了，永远都杜绝不了这种卑劣的赚钱手段，我们目前只不过在重复资本主义社会的圈地运动罢了，只不过在中国是看不到法律完善到足以完全克制这些商业手段，除非中国所有可以开发的土地都已经被消耗殆尽！</p> 那一个月三千块的，怎么办 <p>政府的保障永远在最坏的情况出现以后才出台的～</p>苦恼!!!
<p>所以嘛,大家就认命吧,谁叫我们生长在这么一个地方呢.</p><p>说什么资本主义是剥削人的,人吃人的社会!!去见鬼去吧.</p><p>资本主义的人民过的可比我们舒服的,最起码有房子住的.</p><p></p> 所以房地产业绝对是最应该被政府整治的行业，关系国计民生。rgang兄分析得很透彻，房地产现在竞争也很激烈，政府调控也喊了不知道多少年了，但是为什么房价却一直上涨呢，还是机制得问题。首先拿地这一项，现在某些地方政府靠地吃饭，不仅表面上好的地块由于资源稀缺，地价越拍越高，而且中间的灰色环节更是触目惊心，到后面的贷款、建设、卖房等，一环接一环，越来越灰暗，都是靠消费者买单，房价不涨才怪！我不是房地产行业的，只是听同学说得，可能说得不准！ <p>面对现在的房价，很多朋友都曾这么形象的比喻——</p><p>辛苦一正年，加班又加点，年底一清算，顶多够买个卫生间（还只能装个蹲便）！</p><p>听说粮食又涨了，提醒您，必须先温饱，再算计房子！</p> <p>千万别做房子的奴隶！那是后半生的幸福去换取的！</p> <p><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">房地产的主要产品是供国民的居住使用的，但房地产作为一个产业并不承担解决国民住房问题的社会职能。</span></p><p><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">要知道，在京沪深等地通过市场竞标来取得土地，基本都是大的开发商，而对大多数的中小开发商来说已不可能，如果取得了，那么他们和政府的关系绝不一般，地价占房价的绝大部分，政府收益相当大一部分已转嫁到购房者身上，地产商本来是以盈利为目的，赔本的买卖，没有商人会做。</span></p><p><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">楼主列举的问题大部分都是前几年的问题，进几年国家出台的调控政策短时间收效甚微，但是<span style="FONT-SIZE: 11pt; COLOR: red; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;"><font color="#000000">至今没有一个高屋建瓴的，战略性的中国房地产行业发展指导性纲要。</font></span>更兼有地方政府各行其政，或许它对将来行业的发展是有好处的，进一步从政策及结构上规范了市场，打击了投机者。</span></p><p><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">哪个行业灰色环节都有。</span></p><p><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">没有一个行业像房地产这样受到这么大的关注，<span style="FONT-SIZE: 11pt; COLOR: red; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;"><font color="#000000">但凡事只要一情绪化，离开事物的真相就很远了，也就很难说清楚了。</font></span>合作建房联盟出发意向是好的，但可操作性小，成功的可能性很低！</span></p><p><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;"><font face="Arial">以下为转贴摘录：</font></span></p><p><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;"><font face="Arial"><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">焦点房地产网 <span lang="EN-US"><a href="http://jn.focus.cn/"><span style="TEXT-DECORATION: none; mso-bidi-font-size: 12.0pt; text-underline: none;">jn.focus.cn</span></a> <br/></span><b>厦门李林</b></span></font></span></p><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: ''; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;"><font face="Arial"><p style="LINE-HEIGHT: 16.5pt;"><font face="宋体"><font color="#2b4dd5"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 11pt;">·</span><span style="FONT-SIZE: 11pt;">记得前几年有主事的人曾经出主意，要用降低北京地价的办法来降低房价，结果受到了广大开发商的热烈欢迎，但房价一个子儿也没有降。倒是可以用这个例子证明中国人也会玩黑色幽默了。 <span lang="EN-US"><p></p></span></span></font></font></p><p></p><p></p><p style="LINE-HEIGHT: 16.5pt;"><span style="FONT-SIZE: 11pt;"><font face="宋体"><font color="#2b4dd5"> <span lang="EN-US">·</span>前段时间关于要求开发商公布建造成本的事情居然吵得沸沸扬扬。这个主意的逻辑只能这样推导：如果公布出来的建造成本很低，开发商就会脸红，羞愧难当，无地自容，连声对不起，不好意思，再也不敢卖高价了，房价就可以降下来。这简直就是与虎谋皮一般，这个主意之可笑，之幼稚，已经让人不知道如何讲才好了。<span lang="EN-US"><br/> <p></p></span></font></font></span></p><p></p><p></p><p style="LINE-HEIGHT: 16.5pt;"><span style="FONT-SIZE: 11pt;"><font face="宋体"><font color="#2b4dd5"> <span lang="EN-US">·</span>有一年金融系统为了配合宏观调控，降低房价，曾经出了一个<span lang="EN-US">121</span>号文件，这个文件提出的不少措施表明或者暗示金融系统将收紧房地产的贷款。这就让人非常难以理解了，你这是要把房价降下来的招儿吗？我们完全可以这样推测：假如你是一个<span lang="EN-US">“</span>有实力<span lang="EN-US">”</span>的开发商，当你知道你周边其他楼盘的资金马上就要链断了，将要成为<span lang="EN-US">“</span>烂尾楼<span lang="EN-US">”</span>，而今后搞房地产开发的门槛也提高了，你会涨价还是降价？后来的情况是，房价没有按照文件的意愿降了下来，反倒涨得更邪乎了。<span lang="EN-US"><br/> <p></p></span></font></font></span></p><p></p><p></p><p style="LINE-HEIGHT: 16.5pt;"><span style="FONT-SIZE: 11pt;"><font face="宋体"><font color="#2b4dd5"> <span lang="EN-US">·</span>还有一件事情想必大家都还记忆犹新，那就是大张旗鼓地宣传停止批别墅用地，其直接后果是开发商们欣喜若狂，借这个题材掀起了别墅价格飞涨的狂潮，并且带动了房地产全线产品新一轮的涨势。最新报道说有老外也掺和进来凑热闹，一口气就吃下了上百套上海高档别墅，赌的就是这中国别墅还要看涨。看来在中国的老外还真是注意学习我们的政策。<span lang="EN-US"><br/> <p></p></span></font></font></span></p><p></p><p></p><p style="LINE-HEIGHT: 16.5pt;"><span style="FONT-SIZE: 11pt;"><font face="宋体"><font color="#2b4dd5"> <span lang="EN-US">·</span>最近出台的一些政策也有让人无法理解的地方，一方面政策指向是大力降低房价，同时又高调宣布要紧缩土地供应，言下之意分明就是将减少市场的供应。真是搞笑，房价能用这样的办法降吗？<span lang="EN-US"><br/> <p></p></span></font></font></span></p><p></p><p></p><p style="LINE-HEIGHT: 16.5pt;"><span style="FONT-SIZE: 11pt;"><font face="宋体"><font color="#2b4dd5"> <span lang="EN-US">·</span>最近看到报道，有些地方要求市长对当地房价负责，房价降不下来市长要被解职。这很逗，叫人想不明白，全国房价涨声一片，市长有什么能耐管得住他那一亩二分田里的房价，他可以给开发商下指标，还是给开发商做思想工作？是派人到售楼处站岗，还是下命令不准涨价？经济欠发达地区房价没有涨起来，是否应该提拔那里的市长？如果这个主意在全国推开，北京市的市长肯定更难做了。中国行政体制的严肃性也不知道还剩下了多少。<span lang="EN-US"><br/> <p></p></span></font></font></span></p><p></p><p></p><p style="LINE-HEIGHT: 16.5pt;"><span style="FONT-SIZE: 11pt;"><font face="宋体"><font color="#2b4dd5"> <span lang="EN-US">·</span>最近还有一本正经的人士鼓吹限价房，限价房大概可以定义为第二经济适用房，似乎是个好点子，问题是谁有资格接到这种<span lang="EN-US">“</span>馅饼<span lang="EN-US">”</span>，出主意的人没有交代清楚。<span lang="EN-US"><br/> <p></p></span></font></font></span></p><p></p><p></p><p><font color="#2b4dd5"><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: 'Times New Roman'; mso-hansi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;"> </span><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: "Times New Roman"; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-fareast-font-family: 宋体;">·</span><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: 'Times New Roman'; mso-hansi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">曾经有的城市规定新建住宅必须在</span><chmetcnv tcsc="0" numbertype="1" negative="False" hasspace="False" sourcevalue="150" unitname="平方米" wst="on"></chmetcnv><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: "Times New Roman"; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-fareast-font-family: 宋体;">150</span><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: 'Times New Roman'; mso-hansi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">平方米</span><chmetcnv></chmetcnv><span style="FONT-SIZE: 11pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: 'Times New Roman'; mso-hansi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">以上，现在又一刀切要求几十平方米的房子必须占到新建项目的百分之多少。用行政方式解决问题是我们这个国家历史悠久的传统，不知道有没有人想过，如果要走这条路，今后就不必要求别的国家承认我们市场经济国家的地位了。</span></font></p></font></span>[此贴子已经被作者于2006-12-12 15:22:44编辑过] 这话题今天看了依然是个话题……
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