商业地产困境出现后经营管理的总结!!
<p class="MsoNormal" align="center" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 36.15pt; LINE-HEIGHT: 200%; TEXT-ALIGN: center; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 18pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: '';">对商业地产的几点认识</span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 18pt; LINE-HEIGHT: 200%;"><p></p></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 27.55pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 1.96;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: ''; mso-hansi-font-family: '';">商业地产开发基本由五个环节组成:开发</span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">-销售-招商-经营-管理<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">这五个环节对应着五个利益:开发利益-投资利益-业主利益-经营者利益-消费者利益<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">商业地产具有地产与商业的双重特征,必须遵守地产开发和商业物业运营的双重运行规律。在开发和销售环节以地产运营为主,在招商、经营和管理环节以商业运营为主。也就是说,商铺是商业租户用于经营的空间,其价值不仅体现在土地价值上,还体现在它能够为经营者带来怎样的经营条件和利益,这种价值提升是通过商业地产的定位、规划、招商和经营管理来实现的长效增值。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 27.55pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 1.96;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">面对商业地产,在营销过程中有以下几个误区:<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">一<span lang="EN-US"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span>重销售和招商环节,轻经营和管理环节<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">在销售和招商租赁过程当中,对商场经营方面做出承诺是可以的,但在完成销售租赁和招商租赁后,没有执行和再创新经营管理就会导致几种利益矛盾丛生,出现所有者拖欠房款、经营者拖欠租金等现象,严重的甚至导致商场瘫痪。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">二<span lang="EN-US"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span>重地段,轻定位<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">商业地产属于综合性产品,地段只是其中一个重要的构成要素,同一地段的项目也存在热和滞的现象。没有准确定位,执行方案不能针对细分市场和目标人群,消费者购买行为不能实现,好地段也是枉然。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">三<span lang="EN-US"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span>物业管理替代商业经营管理<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">由于物业管理和经营管理都是为同一群体(业主、经营者和消费者)提供服务,所以二者常常被混为一体。但事实上,二者是完全不同的两种概念,是两种不同类型、不同权责、不同性质和不同专业的管理范畴。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">物业管理在于硬件,偏重于资源的管理,以维护项目设施,做好环境和安全等方面工作为主,保证场地内各种设施、设备运转的正常有效。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">经营管理在于软件,偏重于资源的使用,以根据市场的变化调整商场整体的经营策略,协调各方面的经营关系、竞争关系和供求关系,以及制定商场的宣传推广策略。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">物业管理和经营管理都是商业地产正常运营不可或缺的,二者相辅相成,相互联系但又相对独立。把经营管理和物业管理混为一谈不利于商场的发展。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">四<span lang="EN-US"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span>完全依靠大户进驻带动<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">租售两旺的商业地产,除了大型商家的号召力支持外,更需要一大批小商户的支持。也就是说,主力商户仅仅代表商场的一部分面积或楼层,而其他部分的面积或楼层在商场的整体作用中是不可忽视的。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">同时大型商户对商场的客流量起到一定作用,但是不一定能为小商户带来利益。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">除了以上几个误区外,在面对商业地产的营销时还要有几个清楚的认识。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">一<span lang="EN-US"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span>对各方价值和利益的认识<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">1<span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">投资者—开发者—业主—经营者—消费者<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">2<span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">投资价值—开发价值—租赁价值—经营价值—商品价值<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">以上各种价值呈顺序因果关系,尤其是租赁价值、经营价值和商品价值,上述价值不能得到实现,必然导致承租户、业主和开发管理者之间矛盾的产生和激化,甚至出现商业地产全面瘫痪的局面。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">从中可以看出,消费者的存在以及消费行为的实现是价值链的最终端,是问题的关键所在。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 28.1pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 2.0;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">就经济规律和市场规律而言,上述各方面利益实现的次序是自下而上的,也就是说当下一层利益及价值得以实现,上一层才能最终稳定、持久地实现其本质利益及功能价值。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">二<span lang="EN-US"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span>在各方面利益和价值基础上,对营销方案全程制定的认识<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">1<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">思路:市场要什么?我们有什么(资源)?我们怎么做?<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 27.55pt; LINE-HEIGHT: 200%; mso-char-indent-count: 1.96;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">根据各方面利益的实现顺序,运用逆向思维,先研究市场经营,后研究开发建设;先确定市场定位,再确定规划建设、招商、经营管理和物业管理等相关事宜。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; LINE-HEIGHT: 200%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">2<span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 14pt; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体;">具体:整体定位和规划—对应的行业—行业对应的消费者—定位招商—开门营业—经营调整—经营管理和物业管理—兴旺、稳定—可持续发展…<span lang="EN-US"><p></p></span></span></b></p><p> </p> <p>楼主有操盘经验啊!就是写得太粗了!能否再深一些呢!让我们学习下!</p> 楼主能否再深入点?比如,困境出现后的转型等等. <p>刚刚出差回来,具体的操作方法还要根据具体的情况来分析制定,可以把你们的情况说明,大家可以探讨一下!</p> 好!我也做商业地产策划,现在开发一商业步行街项目,希望有机会向你学习,和有商业步行街丰富操作经验的机构或朋友合作!我的邮箱是<a class="linkblue" href="mailto:01810@163.com" target="_blank">01810@163.com</a>,谢谢 写的不错!
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