明德地产评论：调控对策解读之冒险者富力：押宝全产业链就靠现金
身为广东五虎之一恒大地产在这次调控之中如鱼得水，楼盘卖的风生水起，而同样身为广东五虎之一的富力地产在这场政策调控之中似乎没有什么大的动作，一切按部就班。富力上半年销售收入约125.16亿元，完成全年目标的42%。相比其虎兄弟恒大可是逊色不少。但前几天富力地产公布的7月销售业绩，数据的确让人眼前一亮，一个月完成了上半年业绩的四分之一，似乎让富力又找回了一些虎威。富力7月销售收入共约30.92亿元，销售面积达约205,600平方米。与去年同期相比，分别增长70%和19%。与6月相比，分别增长89%和36%。并且有消息称富力正逐渐加码商业地产，进行商业转型，在笔者看来富力选择调控时期转型加码商业地产，未必是一个很好的选择。商业地产似乎在经历这次调控之后更加成为各大开发商眼中金饭碗，商业地产老大万达王健林更是声称调控最后倒下的会是万达，一直专注住宅的万科也开始了商业地产的征途。商业地产在这次调控中体现了很好的抗风险能力，同时商业地产还具备较大的升值空间，可以长期为企业提供现金流，相比住宅利润也更高，这的确是保持开发商稳定发展一个重要的领域。但是商业地产也有其特殊的一面，先不说商业地产的运营管理，商业地产与住宅相比的确利润要高出一块，可回流现金的速度却远远比不上住宅。一块地开发成住宅一年可以卖5亿，开发成商业地产租金一年一亿，五年才到五亿，十年便是十亿。可见商业地产的高利润是以时间为代价的。那么这样长周期回报的商业地产是否适合富力在调控背景下去加码呢？笔者认为并不适宜。目前调控的背景下很多企业的资金链开始吃紧，例如世茂股份向海尔集团财务公司融资3.5亿，保利香港拟折价配股集资4亿美元，碧桂园计划通过发行5年期美元债券筹资3亿至4亿美元，世茂、保利和碧桂园等等这些大型房企都在通过不同的方式在进行融资补充自身的资金，可见调控背景下资金对开发商是多么的重要，尤其是对负债率高达90%的富力地产。富力对资金的渴望不仅仅是因政策的原因，更是其经营特点的展现。地产界流传着一句“管理看万科，成本看富力”，可见富力对成本的控制能力在行业内是首屈一指。研究富力的成本控制会发现富力的成本控制的关键因素是富力占领了房地产开发的产业链。富力是这样介绍自己的：“集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。”从这段介绍中就可以看到富力的产业几乎覆盖了房地产开发的整个流程，拍地，设计，建设，销售，物业甚至是中介。一个开发商的业务如此丰富是不是可以让我联想到前段时间被骂的狗血淋头的腾讯呢？腾讯和富力随虽处不同行业，但其相似之处都是依托主业向周边行业进军，一个是以聊天软件为主，向周边的门户网站、购物、社区等相关业务进军，成为互联网界的集大成者。另一个是以房地产开发为主，向周边设计，建设，销售等相关业务延伸，成为地产行业的龙头企业之一。富力凭借自身在地产开发强大的实力，推动建筑，设计，销售等公司的成长并不是一件难事，这种占领产业链的经营模式也固然有其优越之处，增加了利润增长点，丰富了富力产业结构，同时富力采购自身的业务相当于扣除了各环节分包商的利润，将这部分利润用来降低自身的成本，这也就是“成本看富力”的关键之处。如果富力的建筑、设计等子业务借助富力在地产开发上的实力在各自的行业中占据一席之地，甚至那么富力的这种占领产业链的经营模式就发挥到了极致，就会想腾讯一样成为地产界的集大成者。 盘子大了自然会生出很多问题来，也就增加了管理的难度。富力占领产业链的经营策略最大的危机点在于这么多的产业无一脱离房地产行业，相当于所有的鸡蛋都放在一个篮子里，如果房地产市场遭遇寒流，那么富力的所有产业都将一同遭受打击，庞大的富力产业链王国也将加速走向灭亡，如果说万达是最后一个倒下的开发商的话，那么富力将是率先倒下的开发商。占领产业链的经营模式在市场平稳发展时将会极大程度的推动企业的发展，企业的运营将四处开花，而在市场情况不好的情况下这种经营模式反而会加速企业走向灭亡。那么现在的房地产市场当然还算不上严冬，充其量只算是一场寒流，但未来的市场走向没有人敢去下结论，没有人敢保证寒流不是严冬的前兆，那么富力就要做最坏的打算，做最好的准备。富力的负债率高达90%，其产业链又都集中在房地产行业，庞大的产业链在目前的市场情况也会增加富力王国的总体成本，并且目前的政策下从银行很难获得资金，富力选择加码回收资金慢的商业地产，笔者认为根据目前的市场状况和富力的本身特点未必是最好的准备。反而富力应考虑尽快的回收资金，通过住宅快速的拍建售加速资金的回流，为自己的产业链王国多准备一些过冬的粮食，毕竟这个王国里有那么多靠着房地产市场吃饭的嘴。富力转型加码商业的方向我笔者认为是无可非议的，这是市场的一个主流方向，但是在当前的调控背景下完成这样一个关键的任务倒是有些不合时宜。虽然在市场低谷的时候加码商业地产也许是一次抄底，给富力未来更大的发展机会和空间，但毕竟面对不确定的市场控制风险是第一位，尤其是在富力这种“好的时候更好，坏的时候更坏”的经验模式下，富力更加权衡风险与未来发展的利害，不要跟风成为市场中的一个“冒险者”。 本文为成都明德管理咨询有限公司原创，转载请注明出处。 羡慕，资金实力真是雄厚
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