明德地产评论：调控对策解读之二：“受益者”恒大：八五折才能解决资金困局
房地产新政已经调控数月，在这几个月里开发商们可谓叫苦不迭，不说房价涨跌就成交量锐减这一项就让开发商吃尽了苦头，半年时间过去销售目标完成50%的开发商可谓是寥寥无几，但在这些开发商中有一家似乎在目前的行情中如鱼得水，不但房子卖的好，还极为张扬的将销售目标提高一步，众所周知，这便是恒大地产。恒大地产7月12日发布的6月销售简报显示，6月销售金额环比增长19%，至48亿元，是唯一在楼市调控政策下，仍然在5、6月连续销售额环比增长的开发商。上半年累计销售额达209.8亿元，还宣布将全年销售目标由年初制定的360亿元调高至400亿元。这么亮丽的统计数据似乎不应该是在调控背景下做出的成绩，相对比那些远远没有达到销售目标的开发商们，我们不禁要问：为什么恒大在这次调控冲击之下可以做出这样的成绩？答案便在恒大的市场定位：二线城市。恒大是最早也是规模最大进入二线城市的大型开发商，2010年第一季度的销售额有近90%来自二线城市，就在新政刚颁布之际，恒大还在长春斥资5亿拿地，近日有消息称恒大进驻浏阳和将在合肥进行大规模扩张。二线城市在这次政策调控中并不是前沿阵地，相比一线城市二线城市房价较低，市场没有经过炒房者和开发商的炒作，住房的刚性需求也更为明确，所以二线城市的房价在这次调控之中基本维持现状甚至还有所上涨，成交量也没有一线城市回落幅度那么大。恒大的项目大部分集中在二线城市，例如长沙、太原等地，恒大的楼盘以高品质、高性价比为旗号，在二线市场很受欢迎。二线城市的销售火爆也就保证了恒大总体销售目标的完成。所以说是二线城市的提前布局让恒大在政策调控之下脱颖而出，成为上半年销售面积的冠军。既然二线城市在这次调控之中受影响较小，恒大又是二线城市市场中的佼佼者，与那些苦苦挣扎在一线城市市场中的开发商相比，恒大理论上已经是本次调控的“受益者”了，房子并不愁卖，又为什么要“冒天下之大不韪”率先推出全国八五折活动进行促销，迅速收回资金呢？笔者认为那就要从恒大的开发模式中寻找原因了。恒大有一个鲜明的特点，土地储量十分丰富，一直名列前茅。从2006年底的不足600万平米，飙升至如今的近5500万平米，五年土地储量翻了九倍。这其中很重要的一个原因是为上市做准备。土地储备是投资者对国内地产开发商持续经营能力与估值评判的重要指标，恒大与外资投行合作通过快速拿地做大了市值，这样就为尽快上市做好了铺垫。面对这么庞大的土地储备，恒大的办法是采用了“滚动式”的开发模式，即开发多少就补充多少。这样土地储备便维持在一个很高的水平，也就造成了众所周知恒大的“高负载率”。滚动式的开发就像向前滚动的巨大皮球，源源不断的为企业创造着利润。这样的开发模式必然要求每一个环节都必须平稳运转，尤其是资金链的环节，这个环节出现了问题，后果不堪设想。如果销售环节出现问题，资金无法收回，庞大的负债压力会将公司瞬间击溃。今年1月22日，恒大地产公告称，其将向华人置业及刘銮雄发行额外优先票据，各发行3.5亿美元及2.5亿美元的额额外优先票据，本金额合共6亿美元，到期日至2015年，年利率13厘；在1月28日恒大将2.7亿股股份抵押给工行，换取4000万美元的两年期贷款。房地产开发商最重要的是现金流，恒大在银行逐渐收紧放贷的情况下，不惜高息借债来补充自身的现金流，可见资金链对恒大更是重中之重。这也就解释了为什么在市场有利于自己的情况下，恒大依然是疯狂的打折促销，迅速的收回资金。这种运营模式的另一关键因素便是速度，庞大的负债压力无形中大量的增加着恒大的成本，所以必须让土地迅速的转换成可以销售的楼盘，缩短这之间的时间间隔，缩短了时间就等于节约了负债成本，也就提高了循环的效率提高了利润。这样才能让土地-资金-土地这条链条快速有效地运转下去，这也就解释了为什么恒大要采用标准化的楼盘开发。只有标准化才能大规模复制，才能降低了成本、才能提高了楼盘的开发速度，就像恒大自己所说：从拿地到开盘就用六个月。开发时间如此短能否保证质量先不考虑，大规模的复制模式也就抹杀了楼盘应用的创意和特点，所以就去看看恒大的楼盘都有种“似曾相识”的感觉。恒大的八五折促销除其运作模式决定之外，也有其市场战略层面的考虑。第一，扩大了自身在市场上中的份额，压缩竞争对手的空间。第二，率先降价，扩大自身品牌影响力第三，谋求新一线城市市场。前段时间发布的上半年开发商业绩排行榜，万科与恒大在销售金额和销售面积两张榜单上各占头名。恒大在销售面积上领先万科近40万平方米，但销售金额上却差万科近150亿。从这一个侧面可以看出二线城市的利润率要远远低于一线城市。恒大自然也是经受不住诱惑，有消息报道称恒大开始启动上海源深路1号地块项目。有了二线市场强力的支持，在一线城市陷入低谷的时候抄底也许也是一个不错的选择。所以恒大需要快速的收回资金，才能在一线城市市场中大展拳脚，拓宽业务领域。恒大在这次政策调控无疑是地产行业中的“受益者”。在面对新政恒大迅速采取的全国促销策略从以上的分析中也能找出原因。身为广东五虎之首的恒大能否将这次调控转变为成为全国五虎的机会就要看政策调控背景下的后续动作了。许家印要为恒大的“对赌协议”而努力了。
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