转：预测2011年房价走势分析
本帖最后由 会飞的猫 于 2011-4-18 12:00 编辑预测2011年房价走势分析
这篇文章写得非常客观，值得思考。我同意作者的大部观点，但2011年中国的房价可能无法控制在10%的跌幅以下，一旦下跌是不由人的，依现在的形势，今年ZF不会考虑救市，否则公信力将彻底归零，我保守地猜测，到今秋房价将下跌20%以上。所以美国等是否有什么目的都无法避免2012年的市场冲击，恐怕一损俱损。
2012不会是个好年头，严重的问题都聚焦在明年。
2011年03月10日 07:48
来源：经济参考报 作者：王涛 赵东东
在中国房价狂涨的2009年2010年是花旗手下的业务员不断的把美金送给开发商拿地盖房，对抗国家调控。"中国指数研究院最近的一份报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7 .25万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款12540亿元，增长10.3%，增速放缓14.7个百分点；利用外资796亿元，增长66 .0%，增速提高7.0个百分点；包括定金、预收款、个人 按 揭 贷 款 等 在 内 的 其 他 资 金32454亿元，增长15 .9%，增速降低4.5个百分点。"①中国的房价就是被花旗等外国银行团带领温州炒房团炒起来的。这里我们可以算算地下金融在房地产里面投入的资金7.25-1.254-3.2454-0.0796=2.671万亿。也就是说有2.671万亿的资金是房地产商从非正式渠道获得的。这些资金基本可以从几个方面获得：
1、国际银行团的抵押对赌贷款，类似蒙牛跟摩根当年的对赌合约。
2、中国社会精英阶层的灰色收入投入。
3、地下钱庄的高利贷
4、沿海地区出口企业的利润积存。
国际银行家为了维持中国的高房价带领中国的出口企业家，地下钱庄，统治精英投入2.671万亿，可谓大手笔，当然为的是配合炒作石油及铁矿石价格上涨，全世界只剩下中国在大量需求铁矿石，如果中国房价跌了，石油铁矿石不采购那么多了，铁矿石还在涨价，那么美联储增发的美元推动大宗商品价格上涨这个事实就无法掩盖了，中国的8万亿政府投资刚好充当了价格上涨的替罪羊。美联储用增发的货币收购二房的垃圾债，只要支撑到2012年初基本就收购完了，这时就可以退出了。从图一我们可以看出，美国房地产见底的年份是2012年初，从2012年初开始美国将步入房地产健康发展的轨道，美国房地产的转型正式成功，由于美国房价的下跌，美国国内房租成本大降，美国企业的房贷支出，美国个人的房贷支出将减少一半以上，房贷危机产生的大量空置房将使得美国老百姓长期享受廉价房屋。而这些房屋的建筑成本则通过两房的债券转嫁给了外国投资者，外国投资者只能拿这些二房债券在美联储兑换成美元，而且美联储规定这些美元只能购买美国国债，而美国国债的利率基本为0，这样廉价的中国人民银行的资金就免费被美国人民享用，造福全体美国人民，中国政府的财政资金其实是修了很多的廉租房，只可惜修建的地方有点特别，是最发达资本主义国家美国。中国人民则在享受高利率高房价。
大家可能不是很明了，把房炒起来的的人是国际银行家圈子里面的花旗，现在喊跌的人还是国际银行家圈子里面的花旗。
在一篇为《花旗称中国已经很危险：已经接近美国和日本巅峰》的文章中："花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6。1%，与美国2005年的水平相当，而之后美国爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点。
沈明高在接受电话采访时说："中国的房地产市场正在进入泡沫化阶段。显然，一旦住宅投资的占比超过名义GDP的8%，房地产价格就无法维持，中国可能也不会例外。"
沈明高说，在中国，房地产投资下降10%就将使名义GDP下降1个百分点。再算上与房地产行业间接相关的投资，名义GDP就将下降2到2。5个百分点。
去年12月是中国房地产价格第19个月上涨，同比涨幅为6。4%。近日政府提高了第二套房的最低首付比例，要求地方政府制定新建住房价格控制目标，在上海和重庆推出了房产税。此前的4个月里还两次加息，并停止向第三套房发放贷款。
沈明高认为，中国今年的房地产价格将在10%的范围内波动。他还说，中国"只有在目前的房地产紧缩政策有效的情况下才能避免泡沫"。②
中国政府想控制房价了，那么好啊，花旗现在喊跌，然后抽房地产跟温州的银根，利用中国政府出的最严厉的政策，打压房地产，把房地产砸到2001年的水平，中国的银行系统流动性危机彻底爆发，这时的中国政府必将非常尴尬，为什么呢？政府自己本来想房价不要涨了，也不要跌，但是被国际金融家一利用政策做空，房价跌到只有20%。全国有房，买房炒房的人都会把矛头对准中国政府，政府会承受房价下跌的压力，而利用政策推动房价下跌的幕后的国家银行家们则安全无事。真是巧妙啊！
如果我们是摩根财团的CEO，我会怎么干才漂亮呢：
1、在2011年肯定不能让中国的房地产崩盘。
因为假设2011年中国房地产就崩盘，那么新一轮的经济危机将席卷全球，全球的消费都将萎缩，这时非常多的美国企业将破产，而且中国的产业调整将加快，如果中国在美国德国日本之前完成产业调整，趁经济危机收购我们美国控股的石油煤炭金属企业，兼并我们的高科技小企业，那么我们美国的竞争力将控制在中国人手里，这是绝对不能允许发生的事情。那么，无论中国政府出台多么严厉的房地产调控政策，我们摩根都会坚决的跟广大中国房地产商地方政府站在一起，再投入个3万亿人民币支持中国的高房价也是可以接受的。只要支撑到2012年美国房地产调整完成，我们的工人承担的房租将是中国工人承担房租的30%，美国工人的竞争力将大大加强，维持美国的物价稳定，房价低廉，那么美国企业的竞争力将是非常棒的。再配合移民政策，吸引5000万左右的发展中国家的熟练技术工人到美国工作，那么美国中产阶级将重生，老龄化社会带来的影响将彻底遏制。算算也就5000亿美金的小投入，相比摩根的大战略来说肯定是很划算的，而且我们还会跟拿我们钱的房地产开发商签订合约，如果达不到预期目标，我们将控制整个公司的股份，风险可以转嫁。
2011年是中国房价平稳的一年，成交量会缓慢下降。因为还会有最后一批80后90初为了结婚买房，基本70前的人都有房子住了。国家不给70一代贷款买房，60后70后也没有几个人能全款买房的。那么最后这批80后的买房者将成为最后的接盘人，他们的命运将是负担30年的房贷，成为优秀的产业工人。
而到了2012年美国的房地产调整结束，中国的房地产将开始全面奔溃。在房价急剧下跌前，摩根必须回笼贷给中国房地产商的资金，做好资产保全。
2、2011年增加与中国企业的战略投资谈判，准备利用2012年的房地产危机收购摩根感兴趣的企业，主要工作重点：
1、食品行业，2、医药行业3、教育新闻行业4、资源型企业，5，高新技术企业
3、加大投资移民，技术移民的广告投入，吸引逃离中国房地产危机的中国资本精英跟技术精英到美国定居工作。现阶段的工作就是扩大美国生活条件廉价的宣传。
4、为了配合2012年国际资本的回流美国，必须在世界各个地区引发冲突，制造局部地区的不稳定地带，从巴尔干到中东，从南亚次大陆到日本海，从加勒比海岸到巴西。美国将在军事上进行大规模的收缩，美国将不再承担不必要的维护海上路上稳定与安全的职责，"美国国防部将从2015年开始不再申请增加年度军费预算，只会针对通货膨胀水平做出相应调整。五角大楼计划通过取消部分武器研发项目、裁减陆军和海军陆战队兵力以及增加退伍军人和军人家属缴纳的医保费用等一系列精兵简政措施，最终实现由白宫确定的在未来5年内削减780亿美元军费开支的目标。"③利用局部地区的冲突，推动美国的高新武器的销售。带动国内的就业市场。
本帖最后由 会飞的猫 于 2011-4-18 12:05 编辑
在这里，飞猫来综合一下目前房地产的问题。
反面因素：
1、中央财政与地方财政是房地产最大的赢家，需要政府有壮士断臂的决心与能创造未来收入来源的大市场！
历年来地方财政卖地收入大增乃至达到今天50%的财政收入比例，一些地方政府的土地收入竟占财政收入的70％！纵观全国，首当其冲的就是北京、上海，房地产收入突破了千亿元大关，几乎占一半财政收入。这一切，已经回答了谁是楼市最大赢家的问题。遏制房价上涨先遏制卖地收入上涨，调控楼市先调控地方政府利益。
2、关于财政收支分配格局和土地增值收益分配格局的问题：
A、目前中央政府取得全国税收收入的60％，地方占40％；而中央财政支出占30％，地方财政支出则占70％。地方财力和事权严重不相匹配的状况日益严重。
B、土地出让金30%归中央财政，地方政府占70%，土地划拨的收入和税费则完全归地方政府所有。而且，随着《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的实施，各城市普遍采取招标、拍卖、挂牌等市场手段“价高者得”的出让土地，其交易价格远远超出当初征收的价格。政府大权在握，垄断性的资源是最容易坐地起价的暴利生意，从而用于维持机构臃肿、人浮于事、福利优厚的，靠吃财政饭的庞大组织的财政支出。毕竟，不当家不知油盐柴米贵，财政财政，有财才能行政，无财呢？故而穷政府必然不可能放弃房地产收入这块肥肉，与民争利、强权凌弱的行为故而成为普遍性行为。
3、做为中国市场经济最大的推手、游戏规则制定者，中央财政与地方财政内部矛盾重重，在不同程度上严重依赖房地产收入。
再回顾飞猫以前发表的《中国建国以来财政收入与财政支出的比较》一文：http://gdofficer.com/viewthread.php?tid=521&highlight=，就可以分析得出中央和地方财政对地产收入的严重依赖。财政财政，有财才能行政，无财呢？这将会导致中国大乱、群雄逐鹿。依据复数法则进行推算，中国政治经济还是老样子没有大的变革，中国财政十年后很有可能会出大问题，严重的支不抵收、形成一个巨大的债务黑洞，社会稳定堪忧。如果是推算到2030年，将会大乱，即使用全世界GDP的几倍（是全球GDP收入，可不是全球财政收入喽）来填这个巨大的黑洞无底河，也填不满。中国未来十年后，最大的困难挑战将是——财政穷与人口多，从而弊端百出。俺的分析推算与网络上流传的美国兰德智库公司，预测中国经济2020年将狠狠的撞墙，立论点是不同的，更贴近现实经济。当然，也希望这只是飞猫的杞人忧天。大家有兴趣的话，用复数法则自己试着算算吧。
4、当前人民币不断的升值，大大加速了物价、房价等商品的通货膨胀。
回顾历史，1994年，中国政府将人民币汇率，一夜之间将人民币从1美元兑5.7619元人民币，贬为1美元兑人民币8.6元左右，此后又于2001年将美元兑人民币汇率限制在人民币8.27元附近窄幅波动，而今天的人民币兑美元的汇率则是1:6.60元。对此，我们是否可以浅以为朱容基总理的经济执政水平比当今政府的经济执政水平，要强4.18元钱？！4.18元，虽只是一个微不足道的数字，但放大到全国近十年的资金总量里，这就是一笔庞大的资本，这笔不必要的庞大成本开支补贴给人民多好呀。俺还记得在栖息谷的置顶贴子里，俺还发表过这方面的言论。请参阅：http://bbs.21manager.com/dispbbs-259401-1.html
正面因素（调控打压中国的房价）：
1、温家宝说今后5年建3600万套保障房。3600万套保障房，按每套房4户人口计，足以对中国房地产供求市场形成强大的价格打压力量，造福于民。问题在于中央财政如何督促地方政府认真贯彻中央的精神？如何建立科学有效的问责机制？是否会流于形式或者上有政策、下有对策？
2、限购令。
3、20.5%的存款准备金。
4、《商品房销售明码标价规定》限价令等等之类的政策。
…………
一言之，房价与财政问题是中国政府、人民普遍关心的利益问题，关系到国家经济、政治、社会的稳定。
本帖最后由 会飞的猫 于 2011-4-18 11:58 编辑
飞猫浅以为，房地产行业更多的可能是，中国政府想全权掌控房地产市场，大力打压外资、游资，把房地产泡沫经济、私营经济挤到市场的边缘上，成为跑龙套的角色。把房地产行业变成为政府直营的根本利益所在！从根本上保证了维持国家职能庞大支出的财政收入、迅速增强国力，从根本上维护了国家政权、社会民心的稳定。
“煮盐、冶铁、铸钱”这三项，是中国自古以来官方直营的根本利益所在。但在经济全球化的今天，“煮盐”这一项目在当前的市场经济中早已无足轻重了，相反，房地产则可能替换成为当今中国政府“变盐为房”根本利益领域之所在！
亦如大商人出身的管仲在《管子·国蓄第七十三》一书中所说：“利出于一孔者，其国无敌；出二孔者，其兵不诎；出三孔者，不可以举兵；出四孔者，其国必亡。先王知其然，故塞民之养，隘其利途。故予之在君，夺之在君，贫之在君，富之在君。故民之戴上如日月，亲君若父母”。
亦如中国政府历朝历代“重农抑商、利出一孔”的战略思想与根本政策，被君主们奉为统治民众的金科玉律一样。
亦如今天中国政府常说的稳定压倒一切。
又见阴谋论
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