[转帖]王永平：房地产现状是不公平不透明不信任

如果是你 发表于 2010-4-14 14:29:59

新浪财经讯 4月8日消息中国商业地产联盟秘书长王永平在与新浪财经对话时表示，中国的房价已经成为一个靶子，而人们对房价批评的背后，是高房价所潜伏的其他问题。而房地产行业中的不公平、不透明、不信任导致矛盾进一步升级。
　　王永平将在博鳌论坛中“亚洲发展模式的再思考”话题的小组讨论中担任主持人，邀请瑞安地产董事长罗康瑞、SOHO中国董事长潘石屹等地产大鳄一起来探讨有关亚洲经济发展的过程中，地产究竟扮演着怎样的推动力；房地产业与宏观、其他产业之间的关联性。
　　“不是简单的聊房价的涨跌，对市场的预测。更多的是关于如何引导房地产行业在经济发展中如何发挥更大的作用。”王永平透露，主要围绕货币政策调整会不会引发资产的泡沫化、地产投资过高会不会挤压其他消费需求等话题。“这样的讨论话题有更多重意义。”
　　以下是对话实录：
　　在设定条件下价高者得
　　新浪财经：您对招拍挂制度改革的建议？
　　王永平：在中国当前形势下，现实中暗箱操作还较为普遍。比如目前很多地方出现量身定做的情况，为预想企业刻意设置一些特定条件，招标里面的价格因素权重不是很大，这样的有可能造成不公平不透明。而拍卖制度相对来说，可以给那些无法调动行政资源的企业一个机会，但弊端是往往无法顾及价格以外的因素。
　　拍卖和招标各有长短，在目前情况下，你没办法讲这两种制度哪个更好。
　　我的想法是，可否在拍卖制度中增加一些设定的条件？在土地推出的时就公布非常细化的规划条件，比如要求有多少比例的廉租房，要求达到低碳的标准等。在设定条件下，价高者得。这样是否会更公平更透明，而实际上目的也能达到。
　　房价问题已成为靶子
　　新浪财经：房地产市场一有风吹草动就会引起口水无数，房价真的越低越好吗？
　　王永平：房价的问题在中国已成为一个靶子，而人们对房价批评的背后，更多的是对高房价的潜伏其他问题深恶痛绝。表现为：不公平不透明不信任。
　　首先，不公平。比如土地拆迁环节中，很多农民的地以廉价回收，紧接着政府以很高的价格拍卖，而开发商以此获取很高的利润，这就引起原始拥有者的心理失衡，这样的情况很容易引发社会矛盾或群体性的冲突。如果在拆迁过程中有合理的补偿，那么矛盾或许就不那么激烈。
　　其次，不透明。比如在土地交易中，很多开发商通过权钱交易获取利润。
　　第三，不信任。一是对政府能够有效的控制房价缺乏信心，二是人们也不太相信政府能够对那些买不起房子的人提供一定保障，廉租房计划是否能得到有效执行，是否会覆盖很大的群体都没有信心。
　　过去每一次调控的初期，民众都会充满了期待：在政府的调控下房价有可能受到打压。而实际上每一次都是经过一段胶着状态后，房价会反弹上升。以至于人们一听到政府要调控时，反而会抢在调控之前买房，这里面就形成了一些恐慌性需求。
　　市场上房价是不是越低越好？当然不是，这其实是个很简单的经济学道理。市场上有相当一部分群体愿意房价上涨，但也不希望房价上涨过快以致泡沫破裂引起资产贬值，他们希望房价能保持合理的上涨水平。但这批人往往在舆论压力下，不出声沉默。
　　媒体关注和市场同情的往往是那些买不起房子的群体。而作为政府来讲，这两个群体的利益都应考虑到。我们要平衡两种声音。虽然有一种声音不发声，但他们对经济的推动和影响有着重要作用。
　　我建议要把那些买不起房子的弱势群体管好，给他们建廉租房经适房；而不是把房价打压下来，这做不到，也违反市场规律。而对于投资性购房者，最多控制银行的信贷，如加大按揭的比例，提高利率等。
　　但目前很多保障房仅停留于计划没有得到有效执行，甚至有一些演变为一种打发的性质。保障房要考虑便利的交通，并且打破户籍限制，包括本地和流动人口。但地方政府财政恐怕不够，需要中央花大力气促成。
　　地王取决于对市场的预期而非信贷收紧
　　新浪财经：近期银行信贷紧缩，比如房地产上市公司融资、房地产企业贷款等，这是否会减少高价拿地现象？
　　王永平：这种影响上是有，但不绝对。目前市场集中度逐步提高，真正在拿地王的还是少数几个企业，对于他们来说并不缺钱。有钱的企业不介意做地王。就算是调控有实力的企业影响不大。
　　产生地王不取决于银根的收紧，而取决于他对市场的预期。如果大家觉得这个利润好，借高利贷也会做这个事情，央企不做，民企也可能会做。
　　这个也要分两部分，一部分是非市场的，需要在保障性范围内做，不能有流动性，不给市场的交易空间；另一部分是市场的，他要做地王，就让他做地王好了。他要愿意拿自己家的钱去买，天价都无所谓。
　　二三线城市开发综合体应首先考虑自身综合能力
　　新浪财经：年初凯德置地、万科、绿地、保利地产(18.74,-0.21,-1.11%)等纷纷在二三线城市增加土地储备，其中大多土地总量庞大计划做城市综合体开发。有人认为往二三线城市发展将带来商业地产的春天，也有人认为或是大多是地方政绩工程商业地产或如同住宅地产出现泡沫，您怎么看？
　　王永平：目前城市综合体的泡沫化的倾向还是有的。虽然有些城市综合体项目在一线城市目确实做的很成功，抑制二三线城市政府积极性很高，可能也有注意形象的一面，但这不一定是坏事。
　　综合体有其本身的优势，企业来做则会将各种资源进行合理配置，统一规划，人流车流物流共享，做的会比政府更合理更科学。相反如果如果把区内的办公楼、住宅、商场、酒店，由政府分给好多小的开发商，相互封锁没有联动，就很容易做砸了。
　　但是二三线城市不能单纯炒作一个综合体的概念，需要配套的能力。房地产很喜欢讲概念，有一次去内蒙古，问我这能不能弄一个创意园区，我说这里大街上有几个留着小胡子的人？它没有那个氛围。北京不是因为有798才有创意园区，首先是有一大批流浪艺术家，798刚好满足他的需求。
　　同样，综合体内的办公楼有很多商务群体，在餐饮购物消费方面有潜力，但这有个前提，办公楼里有足够多的商户入驻，要是没有这些人流，其他都成问题。不仅不能成为一个正面的因素，他还会成为一个包袱。所以这些城市要考虑自己的综合能力，而不能简单作概念讲。(安安发自博鳌)

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