[原创]北京出现央企三地王，应是中国房地产大洗牌的前兆
<h2><p><font face="Verdana">去年年初，虽然形势紧张，但在4万亿投资政策以及宽松信贷政策出炉之后，市场出现上涨格局。而今年虽然满世界叫嚷通胀预期，但民间借贷利率已经高企，银监会与外管局一堵信贷流入资本市场二堵境外热钱，资金推动市已经过去。从这个意义上说，通胀第一波资产品价格上涨高峰期已过。</font></p>
<p><font face="Verdana">房地产市场表现得非常明显，资金链紧崩的投资客开始撤退。</font></p>
<p><font face="Verdana">深圳出现投资客割肉92万元卖房事件，是一个风向标。深圳之外，北京、上海也不能幸免。在北京，号称“只为影响世界的人”建造的“长安8号”，在全球发售一个多月以后，收获零成交。毫宅原本资金捉襟见肘的项目，还面临巨额外债，绝版超豪华击鼓传花游戏的现任接棒者，面对销售价翻倍的幻像，陷进了债务漩涡。上海豪宅销售情况不佳，从3月 8日到3月14日的一周，上海市商品住宅成交面积10.5万平方米，与前周相比下降7%，低成交量的背后还出现了大量合同撤销次数，一些高端楼盘的撤销套数甚至超过了成交套数。截至3月15日，位于上海市中心区域的高端楼盘“静安均泰丽轩”2月开盘至今累计出现定金逾期次数291次，比其成交总量202套多了近90次。另一个由和记黄埔开发的“四季雅苑”楼盘，自春节过后至上周末的定金逾期次数达到26次，比该楼盘这一时段的成交量多出一倍多。据《地产画报》的记者告知，类似新江湾城附近的其他高档楼盘同样销售情况不佳。豪宅退烧是热钱从高端奢侈市场、从投资市场撤退的先兆。</font></p>
<p><font face="Verdana">这一结论可能让人质疑。两会刚结束，北京出现央企三地王，内地投资客在香港扫楼——长江实业地产高调宣布，春节期间在北京的路演推销颇有成效，已有来自内蒙古的富豪计划投资10亿港元购入接近100个单位。</font></p>
<p><font face="Verdana">这与内地豪宅退烧并不矛盾。资金如退潮时波浪，一浪更比一浪低，香港是境内外资金汇集处，购买香港豪宅，等于购买香港的法律保护。在山西被扫地出门的煤老板们，将香港视为保有财产的最后一块安全岛，与内地民企约请外资入股性质相似。反观香港本地人，购买豪宅热情大减，今年2月，香港豪宅共出现125 宗二手买卖个案，比1月份的318 宗锐减61%，并创下2004年来同月的成交量新低。</font></p>
<p><font face="Verdana">而央企地王，则是从去年开始的中国房地产业大洗牌的前兆。央企凭借雄厚的资金，正在成为一线城市房地产市场主力，有的央企圈地够4、5年所用。等到二次房改成功，政府保障了60%的中低收入人群，高档商品房住宅就会像断了线的风筝，摆脱道德的束缚一飞冲天。只是，到时候房地产是否会如央企所愿，有煤老板等各种富豪买单那得另说。让国际友人来买单，更是不靠谱的事。上海的汤臣一品和北京的长安8号就是前车之鉴。现在关键是货币政策，直接决定着房地产市场是否能迎来又一波反弹。</font></p>
<p><font face="Verdana">那些认为房地产供需不平衡所以价格上涨的人，该清醒一下了。一个投资性占主导的市场，谈什么供需矛盾，简直是乱弹琴。虽然今年一线城市房地产供应量不大，只要货币按照现在的规模紧缩下去，房地产就会风雨飘摇。</font></p>
<p><font face="Verdana">这股房地产市场的冷风会吹到证券市场吗？不会太大。证券市场情况稍好于房地产，毕竟还有股指期货、并购重组、高科技企业成长性种种概念可炒。在概念炒作中，泥沙俱下，一些处于成长期的中小上市企业是沙砾中的黄金，而另一些从不给投资者回报的大公司则是冒充宝石的鱼眼。必须寻找到中国经济真正的脊梁何在，上市的高科技等企业会成为中国未来发展的希望，中国虽然是高铁王国，但铁路公司本身却是无底洞，只有围绕高铁周边设备、技术成长的市场型公司，才是未来的希望。</font></p>
<p><font face="Verdana">仅看名义赢利数据会上当。以房地产上市公司而论，32家上市地产公司中，超九成主营业务毛利率超过30%，而A股上市公司中有约两成企业涉足房地产。但要知道，去年一线城市房价上升超过50%，以资产价格论，房地产上市公司的毛利率并不算高，加之目前房地产市场不乐观，对于房地产理应谨慎。其他行业也应该撇去通胀的影响，资产品行业应该撇去资产泡沫的影响。</font></p>
<p><font face="Verdana">至于股指期货与融资融券，接近于真相大白，对于市场的操作方法会有划时代的意义，但对于市场的影响并不大。</font></p>
<p><font face="Verdana">去年资本市场上涨是资金推动的结果，而不是中国经济结构转型取得了成效。今年市场震荡，同样是因为资金信号不明朗，投资者在通胀预期与紧缩货币中左右徘徊的表现，而不是今年的企业效率比去年更糟糕。幸运的是，由于中国经济结构处于转型过程中，还有一些企业会脱颖而出，证券市场是鱼龙混杂，毕竟有龙，而房地产市场则是泥沙掩盖了真金。</font></p>
<p><font face="Verdana">注：复旦大学传媒与舆情调查中心发布了最新出炉的“2010年上海市民全国两会认知与评价” 大型舆情调查结果。</font></p>
<p><font face="Verdana">93.7% 的公众表示知道北京近期召开了全国“两会”，比去年提高了四个百分点。86.8%的公众表示“两会”代表、委员们的提案能够反映民意，覆盖公众关心的社会热点话题，其中认为“非常充分”或“比较充分”的占55.1%。总体而言，受电查者对本次“两会”的成功举办给予了肯定，93.2%的公众对本次“两会” 的成果表示满意，其中表示“非常满意”或“比较满意”的占57.6%。</font></p>
<p><font face="Verdana">没有样本数量、没有样本口径的调查，常常等同于欺骗。</font></p>
<p><font face="Verdana">希望复旦披露数据，或者媒体报道时，别忘了加上调查的基本前提。如果有，请说出来。不然，人们会以为，上海人就是这么愚蠢，复旦就是这么欺世。复旦是大校，如果像陶然居老总看齐，未免等而下之。</font></p></h2>
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