[转帖]房协称北京高退房率说系误读 未发现假按揭
近期，北京等城市的退房情况备受关注。有媒体报道，北京出现“超高退房率”，并质疑楼市是否继续回暖。昨日，北京市房地产协会表示，所谓“北京高退房率”，是对数字的误读。<p style="TEXT-INDENT: 2em">对于“超高退房率”的来源，有媒体称：“北京房地产交易管理网的‘期房退房公示’长达118页，共有1759条退房记录。这些楼盘的退房数据是根据其销售许可证号进行统计的”。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">对此，北京市房地产协会副秘书长陈志表示：“这看似有根有据，但实际上，误读恰恰出在这里”。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">陈志说，上述退房总量，是按照项目销售许可证号统计的总量，这就包括2006年至今的所有数量。“将3年多来累计的数量当作近期的退房情况，并得出今年的退房率，这是不科学的”。陈志还表示，上述退房中，包含商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等类别，“连车库都包含在内”。因此，用这个总量来显示商品住房的退房率，也不合理。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">房地产协会同时发布了今年北京的退房率。陈志介绍，退房是指“购买商品房网上签约完成后，购房人不要房子”的情况。据统计，今年前5月，北京市预售商品房退房率为4.7%。对于4.7%的数字，陈志表示，“与前几年情况大体相同”，比去年同期还下降了3.4%，这是一个正常的退房率。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">据了解，北京市住建委从4月28日起，在“北京房地产交易管理网”的退房公示中，明确列出每套退房的具体情况。如签约时间、退房时间、房屋性质等内容。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em"><strong>新闻背景</strong></p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em"><strong>北京“退房潮”之忧</strong></p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">近来，北京等地是否出现“退房潮”成为关注热点。多家媒体报道称，今年以来，在楼市成交回暖、许多项目宣告“开盘即售罄”的同时，退房现象却不断增加。今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。媒体质疑房地产市场是否虚假繁荣。此外，有业内人士担心，退房现象增加的背后，不排除某些开发商通过假按揭“自买自卖”，从银行套现，缓解资金压力，回避降价售楼尴尬。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">- 疑问</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em"><strong>疑问1 有无假按揭</strong></p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">主管部门尚未发现假按揭</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">房地产协会称假按揭操作难度极大</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">对于媒体认为“北京高退房率的出现，不排除开发商假按揭，套取银行贷款”的问题，陈志表示，购房者利用银行的按揭贷款购房，在退房时，银行必然要求购房者还贷。如果没有开发商与银行内部勾结，由于监管力度不断加大，假按揭的操作难度非常大。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">陈志认为，在目前的退房中，存在企业以房屋买卖做担保进行融资。“去年市场形势不好，企业资金非常紧张。一些企业通过预售方式把房子抵给单位或个人进行融资。今年市场形势好了，企业有钱了，还款赎回房子，就形成了退房”。这些“退房”，从缓解企业资金压力的角度看，是可以理解的。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">房地产协会还表示，从近期主管部门的执法检查看，企业无论在签约还是退房上，还没有发现违法违规现象，也没有发现假按揭的迹象。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em"><strong>疑问2 退房多少</strong></p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">今年签约退房298套</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">北京市房地产协会昨日还公布了今年前5月签约退房的数字。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">北京今年前5个月共退房2099套。其中，2008年之前签约购买的668套，2008年签约的1133套。今年签约后又退房的只有298套。占同期全部预售商品住房签约量的0.66%。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">“今年有签约认购的商品住房项目110个，最多的一个项目退房15套，有50个项目退了1套”，陈志说。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">陈志还表示，媒体报道的近期退房量较大的项目，都是非住宅项目。“例如尚城，退了190套，是科研办公项目。久居雅园退了188套，全是车库。三里屯SOHO中心退了66套，是商业项目。“据我们测算，今年前5个月的退房中，有47%为非住宅项目。”</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em"><strong>疑问3 谁在退房</strong></p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">10%退房因楼价波动</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">对于退房的原因，陈志认为，一方面是北京商品房网上签约政策推行后，为避免开发商捂盘惜售，或者通过变更个人信息炒房，对购房人信息的变更管理非常严格。“例如身份证号等信息填写有误，或购房人变更为配偶、直系亲属，商业银行贷款变更为公积金贷款，这些情况都要先办退房，再作变更。这类情况占退房数量的35%左右。”</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">另一方面是房价波动造成的退房。“有些楼盘降价后，原来在高价位购房的老业主要求退房。这类情况占10%左右”。陈志认为，近期商业用房退房量比较大，应该是受金融危机影响。一些投资性购房者可能因支付能力不足，或者不看好原有经营前景而退房。</p>
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