[转帖]住宅产权续期问题未明晰
<strong>新近将要修订的《土地管理法》只是进一步明确土地有偿使用的原则，并不会出台一个明确的办法，去解决多年后才会集中出现的住宅土地使用权续期问题.<br/></strong>只有70年权限的商品住宅土地使用权到期后如何续期，并不是新近要修订的《土地管理法》所要解决的问题。同样，住宅土地使用权是“无偿续期”还是“有偿续期”，也不会在近期确定。这很可能是多年后才会解决的一道难题。<br/> 近日，《土地管理法（修订草案征求<span class="articleLink"><a target="_blank" href="http://www.caijing.com.cn/leader/">意见</a></span>稿）》（下称“征求意见稿”）已经开始在全国国土资源厅、局系统内“征求意见”，共有49个新增法条。<br/> 《财经》记者得到的“征求意见稿”中，第103条表示，“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。”<br/>有媒体报道，去年夏天国土资源部内部讨论的“草案”中，曾明确住宅土地使用权可无偿自动续期。因此新近修订的“征求意见稿”提出“按照国家有关规定自动
续期”，“预留操作空间用意明显”；外界纷纷猜测，商品住宅土地使用权到期后，将“有偿续期”，即房屋所有者必须缴纳续期的土地出让金，才能继续合法拥有
房屋所有权。更有传言称，北京市已划定有偿续期的标准为1300元/平米。<br/> 但据《财经》记者了解，去年夏天的草案只是国土资源部拟定的一份内部讨论稿，因此，所谓无偿自动续期的法规，也只代表国土资源部当时的一种意向。<br/> 记者了解到，商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，并一直沿用至今。<br/>
1994年出台的《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根
据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”<br/> 但是，这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。<br/>2004年，上世纪80年代率先推行土地有偿转让的深圳市，就遭遇到一些土地20年使用权转让到期的问题。2004年6月，深圳市政府公布《深圳市到期房地产续期若干规定》。<br/> 根据《规定》，到期房地产申请续期的，可续展的期限是在国家法定的最高使用年限减去已使用年限的范围内确定。<br/> 2006年，《物权法》出台，其中第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”<br/>
但是，《物权法》亦未明确自动续期，是有偿续期还是无偿续期。全国人大常委会法律工作委员会委员王利明曾在接受媒体采访时表示：“房子存在多久，土地的
使用期限就存在多久。关于续期年限、续期费用问题，在物权法中并没有更为明确的规定，具体操作细节比较复杂，分歧和争论也比较大，因此在制定物权法时特意
略过或者说回避了具体操作办法，只规定了基本原则。”<br/> 此次确定的“征求意见稿”，仍未明晰住宅产权续期问题。与三年前的《物权法》一样，《土地管理法》修订案将不会对这一难题给出明确的解答。<br/>
“有偿使用土地的政策才施行了十几年，新近将要修订的《土地管理法》只是进一步明确土地有偿使用的原则，并不会出台一个明确的办法，去解决多年后才会集
中出现的住宅土地使用权续期的问题。几十年间，社会将会发生很大的变化，政策空间也很大。”一位接近政策制定部门的官员向《财经》记者表示，住宅产权续期
问题，绝对不会在《土地管理法》修订草案中得到明确。<br/> 上述接近决策层的官员亦表示，“《土地管理法》亦不会轻易触动这一敏感问题”。<br/> 北京市建委一位内部人士向《财经》记者表示，北京市不会出台土地有偿续期的规定。“土地使用权以何种方式续期还不确定，但这肯定是一项中央政策，地方政府没有决策权。”<br/> 不过，有舆论认为，住宅土地使用权到期后到底是“无偿续期”还是“有偿续期”，涉及房屋产权人、政府、开发商等诸多方面的利益调整，百姓非常关切，宜尽早明确，这个难题不应该总是留待将来解决。<br/><strong><br/></strong> <p>这一点应该问题不是很大。倒是现在的“厉土地”厉以宁推广的土地流转改革，倒是有很大的潜在危害。此一时彼一时也。</p><p>土地流转、启动农村消费到底好不好尚未可知，但这个政策有很大的潜在危害。市场经济的经验显示，很多东东都是随着时间的推移，大量的财富逐步向少数人手中转移。而一旦大多数农民没有了根本的立足之地，如果因为经济大萧条从城市返回农村，他们依靠什么养家糊口？如果导致农民温饱问题解决不了、立足之地都没有，占中国人口绝大多数的农民发出“民不畏死，何以死惧之”的怒吼，是非常可怕的。<strong>中国历史上的动乱，大多源于农民没有了土地，没有根本的生活来源才揭杆而起造反的。</strong></p><p>中国拥有13亿人口，任何一个大的问题，除以13亿，都会变成一个小问题；同样，任何一个小问题，乘以13亿，都会变成一个大问题。</p>
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