决定房地产未来拐点的四个重要因素
<P> 决定房地产未来拐点的四个重要因素<BR>房地产地产行业从去年以来一直处于下滑与降价的呼声中,各个媒体也是大肆报道普遍认为房地产价格要下降.一直到2009年初,我看到有些媒体报道认为价格要将15--20%.有些媒体认为大规模降价从两会后开始.甚至万科已经开始降价。随后有媒体预测房价下半年到谷底了。<BR>虽然，我不知道房价到底什么时间能够到谷底。但是，我认为能否到谷底的四个因素是非常关键的。<BR>消费意愿<BR>回顾过去几年，房地产成为中国发展最炙热的行业，从福布斯与富润的富豪排行榜就可见一斑，一个个富豪都诞生在房地产行业。国内很多上市公司都曾经对这些行业无比心动，联想与海尔都曾经或多或少涉及这个行业。全国更是出现了全民皆搞房地产的热浪。足以证明这个行业诱人。但与此形成鲜明对比的是，我们看到一些房地产开发商公开表示；“穷人”就应该不要买房或是买二手房等等言论。在社会上引起轩然大波，批评，反驳，甚至谩骂声不绝于耳。此外，房地产开发商偷工减料，以次充好，造成的各种房地产纠纷更是层出不穷。<BR>不仅如此，更有大量“热钱”与“游资”将房地产价格炒的象直升飞机升空一样快。在老百姓心目中，房地产行业与房地产开发商与“奸商”，“暴利”，“暴富”等名词紧密联系在一起。而这种感受直接抑制了需求的增长与释放。从而拉大了老百姓持币等待的时间。未来，如何重塑房地产企业形象。将成为拐点形成的一个重要心理指标。</P><P>消费能力<BR>房地产拐点的根本要靠地产价格能够，被广大消费者接受并认可。形成行业内统一共识。笔者；不久前，看到一个节目，其中一个房地产开发商介绍到目前地产价格制定，既不是成本定价法与对比定价法。而是自身感觉销售数量定价法（笔者给出定义）。也就是说，感觉客户少了价格降下来些，客户人多了马上升上来。偌大房地产市场如果它的价格制定是象卖白菜与土豆一样的方式话，偌大房地产市场如果连一个被大家共同认可的价格都没有的话，偌大房地产市场如果价格制定是如此随心所欲的话，我无法想象未来拐点在什么地方？所以如何形成公平的，能够被大家共同接受价格体系，成为未来拐点的重要价格指标。<BR>消费信心<BR>受国际金融危机影响，首先传导在了中国制造业，造成大量农民工返乡。同时，也大大降低了新毕业大学生的就业渠道。而这个时候消费者会怎么想？金融危机会不会影响到我所从事的行业，如果有一天我也失业了？家里的首先考虑的就是我的房贷如何处理？<BR>虽然，目前国家出台了大量刺激内需的各种政策。比如家电下乡，创业支持，贷款支持，温家宝总理提出了全年保8%的GDP增长率的目标。虽然股市最近出现了小幅度的上涨？但是这些政策结果如何呢？金融危机影响是到此结束了？还是刚刚开始？对我们生活的冲击还会加剧吗？等等一些问题都是购买者心中必须考虑问题。同时，上述我论述到的房地产行业国内的形势。应该说在国际国内双重不确定因素的影响下，未来消费信心成为房地产市场拐点的一个重要信心指标。<BR>政府政策<BR>现在，我看到很多地方政府都在采取各种各样措施，来刺激房地产市场的复苏与发展。在我看来，这些地方政府是在为自己之前盲目提高房价，单纯依赖所谓市场化手段配置土地资源的管理行为的买单。回顾2006--2007年全国各地政府土地拍卖价格是水涨船高，甚至有些城市出现了面粉比面包还要贵的局面。房地产变成投资与投机的场所，正常自住需求反倒是被挤出了市场，而只能够买二手房或者是租房。而我认为未来房地产出现拐点公平指标就是政府如何规范房地产市场的健康发展。同时规范自身土地拍卖价格公平，只有从需求与供给两个层面规范起来，并被广大消费者认可，房地产市场才可能迎来真正意义上的拐点。<BR></P> 学习了。 说得很在理。学习了！
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