[转帖]巧用公积金冲还贷 远离房奴
自去年以来，央行连续下调贷款利率以及出台的各项贷款新政策无疑为购房者提供了支持，春节刚过，不少贷款人已经可以享受到7折的房贷利率，面对每个月可以节省下的固定支出，如何制定一项合理的还贷计划，从而提升家庭整体生活水平，不妨让工行的理财专家来为你支几招。 <p> <strong>理性看待提前还贷</strong></p><p> 从历年情况来看，由于借款人手头资金相对宽裕，每年岁末年初都是各银行住房按揭提前还贷高峰期，但是去年以来央行连续下调贷款利率，使得房贷借款人在提前还贷问题上还是表现得相当理性。 </p><p> 其实，提前还贷并非人人都适用，需要具备一定的条件：其一，手头要有一笔现成的闲置资金。所谓闲置资金，是指这笔资金处于不产生投资收益或者收益率很低的状态，如果目前手头资金正在进行有效的投资运作，且获得的收益率又高于住房贷款利率，那么完全可以投资收益来抵消房贷利息支出，而不必急于提前还掉银行贷款。由于银行一般要求提前偿还的贷款金额不能少于原贷款合同规定的月还款额的5至6倍，因此，手头的闲置资金应达到一定的水平。其二，提前还贷成本支出不可高于通过提前还贷所减少的利息支出。在某些情况下，提前还贷是要付出成本的。比如，合同履行未满一年时进行提前还贷，银行将按一定比例收取违约金。如果提前还贷成本支出高于通过提前还贷所减少的利息支出，显然是得不偿失的。另外，对于某些收入变化较大的借款人，在选择提前还贷时，还得兼顾家庭的意外开支和未来开支，比如孩子的入学、就医、保险等等，即使未来无重大开支计划，从家庭理财规划的角度考虑，一般也至少应保留半年的家庭年收入以备不时之需。 </p><p> <strong>巧用公积金冲还贷</strong>
</p><p> 对于使用公积金冲还贷的购房者来说，在安排贷款计划时，首先计算每月的公积金账户的金额。目前，公积金冲还贷主要有两种方式：一种是一次性还款法，即用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，借款人按照提取还贷后的剩余贷款本金和剩余还款期限， 重新计算的月还款额继续按月还款的办法，提取金额不超过划款时住房公积金贷款和商业性住房贷款的贷款本金余额及利息之和；第二种是停还若干月法，即用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，根据提取的公积金余额与当前月还款额的倍数取整后，停还相应月数的办法，停还月数不得超过12个月。停还结束后借款人须继续按月还款。提取金额不超过划款时住房公积金贷款和商业性住房贷款的贷款本金余额及利息之和。 </p><p> 相对来说，年冲贷款的方式能减少利息的支出，但是月冲贷款能使得两人的经济压力减少。其次，在每月基本的薪金收入中，加入贷款金额的考量，以能承受负担的还贷金额来推算还款期限和贷款金额。在当前全球金融危机的环境下，减少负债比率，加大现金的储备都是很必要的。 </p><p> <strong>关注细节还贷更省钱</strong>
</p><p> 由于房贷利率调整以后，贷款人的月供款会有所变化，工行的理财专家建议，由于住房贷款每月还款金额的计算比较复杂，个人很难计算出精确的还款金额，而一旦银行扣款时，还款账户中的金额不足，就会在自己的信用记录中留下“污点”。因此在打印出新的还款计划之前，你最好还是按照之前的还款金额偿还，这样银行会在扣款后，将剩余的资金留在还款账户中。 </p><p> 此外，还可以关注一下各银行推出的个人房贷优惠活动，说不定还有意外的惊喜。如工行上海市分行的“以礼相贷”和“幸福相随”活动，前者是针对房贷新客户，只要在活动期间成功向工行申办个人住房贷款，贷款发放后可按每1元商业贷款积1分信用卡积分的标准获得一次性奖励，计入专属幸福贷款贷记卡中。“幸福相随”则向存量客户配套发行幸福贷款贷记卡，除可获得3万新开卡积分奖励外，还可按商业性贷款正常还款的利息每1元1分的标准获得信用卡积分奖励。所有积分均可参与牡丹信用卡的积分换礼活动。 </p> 无公积金！ 一身轻！
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