资本困境下的中国房地产企业
<P align=left>编者按：“钧策三人行”系列视频，是由正略钧策创始人赵民在2008年4月发起的，每期三人，以当下流行与热门内容为话题，在轻松的气氛下评论时事、展示嘉宾风采，其中既有嘉宾的妙语连珠和针砭时弊，也有他们凝结人生智慧的思考与感悟。希望各位看客在体验轻松之余，能够有所启迪和感悟。</P><P>观看本次访谈视频，请点击<A href="http://you.video.sina.com.cn/b/14900922-1197527520.html" target=_blank><SPAN style="COLOR: #333333; FONT-FAMILY: 宋体">http://you.video.sina.com.cn/b/14900922-1197527520.html</SPAN></A></P>
<P>孟 平：大家好！今天请到两位嘉宾作客本期节目，这位是正略钧策房地产方面的专家郝炬，这位是赵民，欢迎二位！ 2006年到2007年中国的房地产行业经历了一个由高温到逐步降温的过程，尤其到了今年2008年,又面临着一个冰火两重天的局面。在刚刚过去了六月份，一年一度在海南召开的博鳌房地产论坛也刚刚结束，郝炬对这次论坛应该是很关注的。在这个论坛上传出了很多业内人士和学者的声音，鉴于这种情况之下，我想今天请二位跟我们聊一聊，在楼市跌宕起伏的背后，中国的房地产行业，究竟会何去何从呢？请郝炬先和我们聊一聊。</P>
<P>郝 炬：先谈一些对整个中国房市或者中国房地产行业的看法。在年初的时候其实也跟赵民做过对话，对于2007年整个房地产行业大的变化所带来的影响，我们做了一些讨论，当时得出的结论是“从长远来看推动整个房地产稳定发展的趋势没有太大变化”。但是由于对资金链以及土地的需求变化，包括这几年房价快速上涨而造成的大家买不起房子，这种情况带来相关的影响，还包含了中国金融通胀的大幅度上升，以及汇率的影响等等综合原因，导致地产走势看上去比较冷清，很多人说是“冬天”到了。但是从总体上讲，不论是博鳌地产论坛，还是近期跟朋友和专家交流，实际上得出一个很简单的看法就是长多短空的趋势还是没有变。</P>
<P>赵 民：我觉得应该倒过来讲——短空长多。</P>
<P>郝 炬：的确是一个短空的市场。这一次调整需要多长时间？大部分专家预测是两到三年，到底是两年还是三年，甚至时间更短一些，我觉得有待于看今年下半年的时候会不会有相应的政策出台，比如说在经营方面、消费信贷方面会不会有一些相关的因素更好的推动房地产市场稳定的发展。房价快速上涨是没有一个人愿意看到的，包括我们在内，因为买房会很难受。但是房价快速的下跌，我想更不是大家所希望看到的，所以在这种情况之下，还是希望有一个平稳的趋势。</P>
<P>赵 民：我的看法是这半年来基本上证明了年初的预测，走势的大致判断没有什么错，但是在北京感受不到这种走势。</P>
<P>孟 平：对！我们还是觉得房价在缓慢的上升。</P>
<P>郝 炬：如果套用股市上常用的术语来描述北京的房产市场可以叫缩量滞涨。虽然我们看到房子的均价好像还在往上升——从数据上看是这样子，但实际上它的交易量是非常低的。与去年同期相比，部分城市房子的销量是去年同期的60%到70%；有一些可能略有增长，但是增长率非常低，这对于开发商而言是一件比较头痛的事情。尤其经常说万科的模式，快速的销售，叫快销模式。如果销售速度降下来，回炉资金就会变的很慢。所以由于这一点我们会收到一些“骚扰”短信，可能赵总比较忙，平时收到的骚扰短信比较少。但我这里经常会收到很多开发商尤其是楼盘开业的时候所发的一些大致的信息。以上这种情况还是会带来一些变化，但是北京受这方面的影响相对小一些。在前两天去广州和深圳的时候，广州和深圳的楼市受影响就比较大；还包括像武汉和成都这样的重灾区，也肯定会受到影响。所以这种趋势还是有明显变化的。</P>
<P>赵 民：我听到一种说法，由于宏观调控没有改变——从年初的大雪到5月份的地震再到现在，宏观调控一直没有变。在这种情况下对于遭受地震的城市又要相对放宽贷款额度，全国的金融资源要有所倾斜。所以对房地产公司来说，房地产公司融资的机会就减少了，他们从银行拿到的资金也在减少。同时在上市时从证监会的政策也能看得出来，政策也是不太宽松的。</P>
<P>郝 炬：像今年上半年的时候，河南建业在香港上市是按照最低价发行的。</P>
<P>赵 民：亏大了。</P>
<P>郝 炬：可以说这种折扣率是比较高的。</P>
<P>赵 民：去年潘石屹的公司上市时情况是比较好的。</P>
<P>郝 炬：当时潘石屹的SOHO中国，还有远洋地产上市是捡了个大便宜。</P>
<P>孟 平：但他今年也遇到了比较大的挫折，像潘石屹的SOHO中国。</P>
<P>赵 民：他的股价是吧？</P>
<P>孟 平：对！股价下跌。</P>
<P>郝 炬：我想股价下跌在这种行业的大势之下，是任何上市公司都避免不了的。但是在这个时期内，尤其是今年上半年确确实实不是什么好的时机，我们看到的只有河南建业狠了狠心，可能用相对比较低的价格上市成功了。而在三月份的时候，恒大地产实际上是没能成功上市的。</P>
<P>赵 民：流产了。</P>
<P>郝 炬：可以这么说。要它承受一个比较稳定的价格它不愿意接受，如果不然又会造成认购率不足。</P>
<P>赵 民：换句话说房地产公司除了向消费者要钱之外，没地方要钱了。</P>
<P>郝 炬：原先的时候可以向三个地方要钱，一个是向消费者要钱，第二个是我们的资本市场要钱，第三个是向银行要钱，如果说还能再算一个的话，那就是合理的占用一部分开发商、建筑商的部分资金，但是现在这三方面都受到冲击。</P>
<P>赵 民：我认识很多做基金、做投资的朋友，最近很多基金公司也成了房地产公司的救星或救命稻草。他们把私募基金、产业基金往房地产行业里投，我不知道这算不算是第五个资金来源？</P>
<P>郝 炬：我觉得资本市场从私募这个角度来说基本在去年、前年的时候都比较热，但是我自己的理解今年私募的进入包括国外一些投资基金的进入跟去年前年不太相同。去年、前年可能是锦上添花，看这个行业好，就来投钱。而作为开发商由于是强势地位，又不缺钱，即使这些基金愿意给他钱他还不一定要。说起来虽然有些夸张，但是至少有这样的姿态。因此总体上来说是好的企业多，想往这个行业里投资的人更多。但是今年不一样，包括前两天恒大刚刚有一个私募成功，有一些基金机构进入，但是这次进入的成本是什么样的，我们不得而知，但是我想肯定恒大为在这次拿到钱，要比前几次付出更大的代价。因此这也从另一个方面反映出，房地产开发商的资金链很紧张；但是也可以看到，虽然在这种紧张的情况之下，现在依然有越来越多的渠道可以融到钱。而开发商也宁可分一部分利出去，这样可以比较妥当的度过“冬天”。从这个意义上来说，对于房地产企业的投资的判断或者理念也在发生变化。以前很简单，大家都学万科——要快速周转、快速开发，然后形成规模，然后上市进行快速的融资，这三者缺一不可。但是到现在房价快速上涨告一个段落之后，有可能会有回调，这种企业受到的压力就会非常大。我们以前对于房地产企业的盈利模式分了几块，第一块就是依靠土地的模式，也是最主要的，但这一部分不是因为企业本身眼光好、识别土地价值的能力好，而是因为随大流，依靠行业好，土地一直在涨，所以获得了利润。</P>
<P>赵 民：傻瓜也挣钱。而且水平越低的房地产老板，楼盘开发的越慢，管理的越差，但因为后面价格越来越涨，反而挣钱多。</P>
<P>郝 炬：有一个当时常说的笑话，是说有朋友做煤炭生意，被下家坑了，买完煤之后，囤在那里卖不出去了，结果不到一年煤价大涨，赚了一大笔。那么很多做地产的也是，90年代末的时候，甚至2000年初或说新世纪初的时候，拿到一块地却卖不出去，结果搁了几年之后，价值翻番了。甚至于有的企业把地直接卖了，比如说从那个时候拿的土地按照现在的地价卖掉，可能比卖房子还挣钱。</P>
<P>孟 平：这就是为什么06年、.07年出现了很多“地王”。您上次也谈到过房产企业的运作模式导致开发商争着拿地。但现在这种情况下，很重要的问题是房地产企业面临着资本的困境，面临这种困境的时候，以前的运作模式就不管用了。您也提到现在盈利点在变化，您觉得现在这个盈利点朝着哪个方向发展，对房地产企业算是一个很好的解决方法？</P>
<DIV>郝 炬：如果说以前房地产企业靠的是行业稳定的增长，或者像炒股一样，依靠大牛市，进去都可以赚。但是在这之后，所有房地产企业，应该具有像投资基金的这种眼光，要具备跟产业结合的实力，即除了可以拿到合适的地之外，还要具备用相同的成本拿到地之后可以盖出比别人卖得更贵的房子的能力。那么这个核心能力是实实在在的，我想在未来，有很多企业也是需要来考虑的。现在很多企业其实在这方面也做了很多工作，包括绿城的项目，包括最近上市的河南建业，包括发展较快的龙湖，他们在产品塑造方面确实会使你有一种感觉，即这个房子在还没有进入到屋里面的时候，就会觉得这个房子所处的环境，或者说有很多地方是我想住的。那么能够在用相同的成本拿到地的基础之上，塑造出比别人更具诱惑力的房子，你才有相应的竞争力。我觉得这块是我们对于房地产企业未来发展中要着力打造的。</DIV>
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<DIV>孟 平：这算不算打造房地产企业自己的品牌呢？</DIV>
<P>赵 民：或者说再加一点，房子造出来以后，除了享受之外，还得抗震。</P>
<P>郝 炬：最近在成都做了一个调查，我们也发现大家在挣钱的时候，还有震后对于房屋质量的关注大大提升。还有一件很有意思的事：南方的一个开发商非常巧的赶在了这个点上，在地震之前，刚刚打出“房子的抗震强度是八级”的广告，结果开盘没多久， 5月12号四川地震了。但是我想这次地震更深远的意义在于对于房地产企业而言，在产品质量塑造上面要求会更加严格，而国家相关的规划设计、相关的产品技术标准的制定部门，可能在这方面也要提出更高的要求。</P>
<P>赵 民：我听说以后房地产公司开发房子，方方正正的、规规矩矩的会越来越多，像长方形的、正方形的。拐角多的房子会越来越少。原因就是抗震力度比较大的房子，在设计的时候，承重的结构是比较规则的长方形、正方形，这样会使抗震强度比较大，更容易抗震。换句话说，以后想打造个性化房子或楼盘的可能性就很少了。我看到有一些知名的房子，盖的像碉堡一样，在望京就有，我估计这种房子的抗震力度可能会不错。</P>
<P>郝 炬：我觉得在技术方面来说，只要有一些合理的升级，在抗震的技术层面问题不大，而在户型设计的过程当中，外观合理或者是美观就可以了，因为要有不同的风格。但是关键在户型使用过程当中，怎么样能更好的满足客户？最近我看到有的企业在整个运作过程当中，采用零户型，就是整个房子盖完之后只是一个方方正正的壳，或者说根据楼的走势有所变化，因为每一块地不一样，也要考虑地的走势。当盖完之后会有一个大的空间，可以通过我对内部整个间隔的设计来自己想怎么隔就怎么隔，这种方式很有意思。而且现在很多家装公司也在考虑这方面的因素。</P>
<P>赵 民：换句话说，要做房子的DIY，自己来设计、自己做。有点儿像现在很多公司都喜欢找旧厂房一样，外壳可以挡风挡雨，里面很空旷，可以自行设计。</P>
<P>孟 平：好！非常感谢二位。刚才二位聊了一下2008年以来房地产行业的形势，郝炬也提到了房地产行业盈利点的变化，我觉得房地产企业还会面临很多战略上的挑战，希望下次您能有更精彩的内容和我们分享。谢谢二位！（访问结束）</P>
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