[知识风暴第56期]房地产项目开发的“龙头”――浅析房地产企业的投资可行性研究的作
<p><em>房地产咨询中心 杨健</em></p><p> 我们进行咨询服务的房地产企业中，在面临前期可行性研究时，通常有两类问题：第一、项目可研重要吗？对于强于政府关系资源的开发企业，有必要做投资可研吗？第二、费时、费力进行可研分析，耗费了大量人力、财力和时间，反而错过了投资的最佳时机，这样作值得吗？</p><p>房地产企业进行项目开发的过程，是一个开放的系统。在这个过程中，房地产企业根据前期设定的目标，通过有效的项目管理，不断整合各类专业资源，完成房地产项目的开发。具体而言，包括项目的投资可行性研究、产品设计研发、工程建设实施、营销推广以及物业的经营和管理等等。作为房地产项目开发的“龙头”，进行投资可研的本质其实就是为后续项目开发设定目标的过程，投资可行性研究不仅为项目的投资决策提供决策依据，也为后续可能的项目开发确立各阶段、各方面的目标。在此，结合房地产项目咨询的实践，谈谈我们对中小型房地产企业进行可行性研究的理解。</p><p>项目开发的过程中充满了投资决策的行为，但对房地产企业而言最大的两项投资行为是对土地的投资决策和对项目的投资决策。土地的投资决策结果就是目标宗地的投资与否，由于目前土地的获取均需通过土地的招标、拍卖、挂牌方式，同时，由于对土地资源的争夺随着竞争的加剧不断升级，因此留给房地产企业进行详尽的投资可研的时间不多，房地产企业需要在尽可能短的时间内进行土地的投资可行性分析并迅速决策，通常，一些中小型的区域房地产企业会通过编制《项目建议书》的方式完成土地投资的可研分析。由于《项目建议书》的编制时间非常靠前，多数企业在此过程中没有相应的设计单位参与，因此，《项目建议书》只能对土地的投资前景、未来的升值空间等进行大致的分析和判断，对土地的投资决策给出决策建议。一旦对《项目建议书》的评审意见为可行，那么房地产企业将会进行两项并行的工作：一方面参与土地的招、拍、挂过程、进行合同谈判、土地价款支付等获取土地的行为；另一方面，则要进行房地产项目的可行性研究过程。</p><p>项目的可行性研究是项目开发的开端，是对项目开发目标进行调查研究、规划、分析、比较和确定的过程，经历了项目概况分析、市场调研、项目（产品）定位、方案规划、经济效益的测算和评价、提出项目开发和建设计划等过程，以上这一系列过程所形成的正式文本汇编在一起（包括图纸）就构成了项目可行性研究报告，好的可研报告不仅对项目投资提供充分的决策依据，也为后续的项目开发管理建立目标。具体包括：</p><p>1. 项目可行性研究是进行项目定位和产品定位的开始。项目可行性研究的重要内容之一是要进行市场调研，从市场的供应和需求两方面进行分析研究并对市场未来的变化趋势进行预测，重点对项目未来的销售或出租前景的分析，进而对未来项目或产品的策划定位提出初步建议，具体包括项目开发建设规模、分期建议、产品类型建议、目标客户定位、产品户型配比、预期销售价格以及销售周期等等，即在市场信息的基础上用文字描述的方式提出项目或产品的开发建议；项目定位的作用在于通过对市场和需求的充分掌握，结合企业整体的发展目标，提出拟开发项目的具体建议，是目前房地产企业市场导向、客户导向的开发思路的具体表现；</p><p>2. 项目可行性研究是规划设计工作的起点。通过有效的市场调研和项目定位阶段，产品的形态已经有了比较清晰的描述，设计研发部门通过项目定位编制产品方案设计任务委托书，委托方案设计单位根据方案设计任务委托书的要求进行方案的规划设计，将项目定位报告中描述的项目形态转换成建筑语言，用一系列图纸的方式表达未来项目的总体平面布局、单体建筑形态、项目与周边环境的关系等，通常设计单位应给出至少三个方案，供项目的投资决策；可行性研究报告的评审过程其实也包括对规划方案的评审和选择过程，对经评审确定的设计方案，设计研发部门应继续开展后续的设计深化工作，直至完成可供施工使用的建筑施工图纸；</p><p>3. 项目可行性研究为项目成本管理建立目标。房地产企业的投资管理部门应在可行性研究阶段组织有关部门，根据项目定位、规划方案进行项目总投资估算，包括土地购置费、拆迁安置费、工程总造价、规划费、管理费和其他有关费用的估算，项目总投资估算大致计算出了项目开发的总的成本投入，是后续进行项目成本管理的最早期的目标成本，用于约束和指导后续目标成本的形成，总的原则是总投资估算大于投资概算、总投资概算大于施工图预算、施工图预算大于项目总投资决算。</p><p>4. 项目可行性研究是编制项目总体开发计划的基础。项目可行性研究阶段还要进行项目开发和建设的初步建议，主要包括项目开发过程中关键节点的时间建议，例如项目开工、开盘、竣工、交房、结盘等关键节点的时点目标。计划管理部门应该以这些关键节点为骨干，组织各专业开发部门编制各专项计划，例如开发报建计划、设计计划、施工进度计划、营销推广计划等，最终形成项目总体开发计划，并以此为目标开展后续项目开发建设过程的计划管理。</p><p>5. 还有，详细编制的可行性研究报告还要进行投资项目的风险分析、敏感度分析以及经济效益的测算、未来预期利润指标预估，是房地产企业进行项目的融资贷款的必要资料，银行或其他投资者可以通过阅读可行性研究报告对拟投资项目的投资前景、项目风险等进行评估，慎重做出投资决策。<br/>值得说明的是：项目投资可行性研究的过程是各专业紧密配合、协同作业的过程，其大致顺序可以描述为：市场调查研究、项目定位、方案设计、项目总投资估算、项目经济效益测算、资源供应、开发和建设实施计划、可行性研究结论等，各方面的工作也由企业中不同的责任部门承担，然而实际工作中可研阶段各专业的工作相互影响、也相互印证，例如项目定位直接影响开发和建设进度计划，而由此确定的项目总投资估算有可能要求反过头来修改项目定位。因此，可行性研究阶段必须加强投资发展部门的组织作用，强化对各专业部门的统筹和协调作用，通过编制可研计划明确各部门的责任和工作的时间要求和质量目标。</p><p>综上，可行性研究阶段决定了项目开发的总目标、大方向，也是对项目进行计划管理、成本管理的基础和开端，在当前房地产企业追求规范化、精细化管理的大趋势下，必须进行有效的可行性研究。在具体实操过程中，限于时间要求，可以采用可行性研究两步走的方法，即对土地和项目分别进行可行性研究的方法，分阶段进行投资可研，我们认为，良好的开端意味着更大几率的成功。<br/></p> <p>分析的不错!有机会多交流</p>
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