租房还是买房，这是个问题

easeship 发表于 2007-11-23 15:49:45

生存还是死亡，这是个问题（To be or not to be：that is the question）。借用哈姆雷特这句经典的内心独白，漂泊在都市里的人是不是也时而问自己：租房还是买房，这是个问题。    进入2007年，北京、上海、深圳的房价以一种无所畏惧、义无反顾的姿态勇攀高峰。不用说城市里的低收入人群早已望楼兴叹，就是有着殷实收入的白领心里也在犯嘀咕：倾全家之力，在城市的郊区买一套每平米万元的房子，值吗？    在西方发达国家如美国这其实并不成为一个问题：买不起，就租呗！但在住房自有率全世界最高的中国，问题就复杂化了。毕竟中国是一个农业大国，人口众多，农民意识根深蒂固，赚了钱就建房置业是天经地义的。于是，一方面是力不从心，一方面又跃跃欲试。到底是租房还是买房？什么情况下租房什么情况下买房？这种哈姆雷特式的诘问存在很多人的心中。《钱经》也无法给出准确的答案，只能从定性和定量的角度来做一衡量。是买还是租，最终还是由你决定。 买房租房，哪个更划算？文/沈灵林    <a href="http://blog.sina.com.cn/main/html/showpic.html#url=http://album.sina.com.cn/pic/4aa7d19643f7bd0b50cd3" target="_blank"><img height="209" src="http://album.sina.com.cn/pic_3/4aa7d19643f7bd0b50cd3" width="314" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 4px; WIDTH: 314px; HEIGHT: 209px;" alt=""/><img alt=""/></a>买房和租房在价格上具有可比性吗？因为一个是拥有自己的东西，另一个是在用别人的东西。但如果你不仅把房子当成是大宗消费品而是一种资产时，对其价格的看法就有了另一种角度。    众所周知，股票等金融资产的价格总是上下波动的，于是人们寄希望自己能够做到低买高卖。房产作为一种资产也有同样的规律，从长时期来看围绕一个平衡点往复震荡。只是国内很多城市人只感受到“涨”而没有经历过“跌”，可是如果关心一下国外的、乃至中国香港、北海等城市的房产市场，就会发现在一个长时间跨度内价格上下波动很正常。显然，如果你能在房价高悬时期租房住，而在价格下跌后买房，那就是很明智的理财决策。    租售比，也就是租金与售价的比例，是衡量房产投资价值的一个重要指标。这有点类似于股票的市盈率，市盈率太高的股票不能碰，同样，售价高于租价太多倍的房产不能买。据中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》显示，2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线。北京、深圳、上海等城市中心城区的“租售比”已经高达1:270至1:400，而国际警戒线不到1:200。    当然我们不能总拿国际标准说事，毕竟中国国情不同。不过当你在偏远郊区置业的房贷月供负担很重，而且远高于在城区租同等条件住房的租金时，会不会也要考虑：这房买的值吗？下面，我们结合具体的案例对买房和租房成本进行定量比较分析，仅供参考。<hr/><hr/>    程奇峰先生现年30岁，是一家建筑公司的设计师，平时月工资约5000元，主要收入要靠业务提成奖励，基本上是每个季度以业务奖金形式兑现他的提成收入，以程先生的技能及多年来的业绩看，他一般每个季度的奖励约为10000元，年终还可有一笔额外的10000元综合奖励，年收入大约为11万元。
    程先生的太太是一家外贸公司的会计，月工资约4000元，年底有一份双薪奖励，年收入约为52000元。两人年家庭工资收入16.2万元。假设程先生需要第二套房产，为享受相同品质的生活，有两个选择，其一是购买位于清河颐清家园125平米的三房两厅，每平米8000元；其二是租住一套同小区125平米的三房两厅，月租3500元。    参照目前的数据：房贷利率6.39%，通胀率3%，租房押金为三个月租金，房屋年物业成本为10000元。（一） 每年的房屋使用成本分析租屋年成本=押金*存款利率+年租金故程先生目前的租房年成本为：        3500*3*1.8%+3500*12=42189元购房年成本：    再买一套住房，属于程先生的第二套住房，将不再享受房贷优惠利率，贷款利率6.39%，而且房贷时最多只能贷款7成，即70万，贷款20年。采用等额本息还款方式，月还款额5174元。如果月供存入银行，还会产生活期存款收益0.56%（税后）。购房年成本=自备款*定期利率+月供投资成本+物业成本      =300000*1.8%+62247+10000      =77647元   因此，从当前的房屋使用成本角度来说，租房的成本要低于购房，此外，由于程先生按揭两套房产，将有一套房产不享受优惠利率。这样每年月供负担为62088元，占家庭总收入的38%。程先生本人认为这个财务负担比较重，同时期家庭其他财务需要如生育等将受到影响。所以，从使用成本分析角度看：租房是不错的选择。但是38%的负担率还属于可以接受的范畴，最终的决定还要取决于其他方面的比较结果。

easeship 发表于 2007-11-23 15:51:31

（二）  租房和买房的投资成本分析    如果程先生采用购房方式，则总成本为包括首付和装修40万元资金的使用成本、二十年贷款期支付的利息成本以及装修成本。    如果程先生采用租房方式，则二十年期间缴纳的房租为：1149057元（假设在二十年期间房租年均增长率为3%）。    由于节省了贷款的首付款及装修费，这笔40万元的资金投资于一只安全性和收益性均较好的债券型基金，假设该基金年均回报4%,则这笔钱二十年后变为876449元。     可见,如果选择购买新房,程先生的财务结果是:1、损失40万元的机会增值额为：876449元2、支付贷款月供额合计：1241760元3、无需支付房租的机会成本，如果每年房租4.2万元用于投资4%收益的债券基金，二十年后的收益为1250679元。    这就意味着两项投资的比较差额为：    1241760+876449-1250679=867530元    即程先生如果选择购房投资方式，他要比租房多承担的财务成本为867530元，但是他获得了一套房产，要衡量哪种投资方式更划算，关键就在于评估所买的房产在20年后的价值，如果超过87万元，则买房划算，如果房产不仅不增值，还随着房子的老化折旧而不断贬值，则租房显然更划算。     综合比较后，理财规划师认为，作为北京未来的中心发展区域和高科技园区，程先生计划购买的位于清河颐清家园的高尚住宅未来应有较好的升值空间，虽然由于房地产发展泡沫和国家宏观调控，在未来三两年内房价应该不会再大涨，但是下跌的可能性也较小，假设该房产在未来20年内年均升值2%，则二十年后增值为1485947元。    假设届时房龄已有二十年，折旧减值40%，则房产价值仍有：1485947*60%=891568元，仍然高于87万的差额。而且清河颐清家园这个位置实现年均增长2%的难度不大。   综合以上比较分析，建议程先生买房，而不是租房。 如果房价涨上去怎么办？   买房还是租房，也要动态的来看。照现在这架势，可能程先生还在犹豫中，房价就又涨了几千元。房价涨上去后，是买房还是租房？就不好说了，我们还是要算一算：如果房价涨到12000元/平方米    当房价涨到12000元/平方米，程先生是选择买房还是租房。如果想要使买房的财务成本与租房相当，则对该房产未来二十年的年均升值幅度要求将提高：    房价每平米12000元，则房价为150万元。    首付款为：150万*30%=45万元，加上税负和装修款共计首期投资55万元，月供额为7760元。    总付贷款本息额为：7760*240=1862400元    购买房首付款及装修款55万元的机会损失值，预计年收益4%，二十年后为1205117元故程先生买房的总成本为：1862400+1205117=3067517元买房与租房成本之间的差额为：3067517-1250679=1816838元再按二十年后房子折旧四成计，得出1816838/60%=3028063元    也就是说，如果现在该房的价格为每平米1.2万元，则只有当该房产20年后值303万，即在未来20年房价年均增长3.57%，才能使买房与租房的财务价值相当。显然，房价要实现20年年均增长3.57%比年均增长2%的难度要大得多，程先生需要认真衡量一下买房和租房哪个更划算了。下面，我们再看看房价上涨为11000元/平方米和10000元/平方米的情况

easeship 发表于 2007-11-23 15:52:05

<table cellspacing="0" cellpadding="0" border="1"><tbody><tr><td valign="top" width="211"></td><td valign="top" width="120">当房价上涨会12000元/平方米</td><td valign="top" width="120">当房价上涨会11000元/平方米</td><td valign="top" width="117">当房价上涨会10000元/平方米</td></tr><tr><td valign="top" width="211">房价总值</td><td valign="top" width="120">150万</td><td valign="top" width="120">137.5万</td><td valign="top" width="117">125万</td></tr><tr><td valign="top" width="211">首付款</td><td valign="top" width="120">45万</td><td valign="top" width="120">41.25万</td><td valign="top" width="117">37.5万</td></tr><tr><td valign="top" width="211">月供额</td><td valign="top" width="120">7760</td><td valign="top" width="120">7114</td><td valign="top" width="117">6467</td></tr><tr><td valign="top" width="211">总付贷款本息额</td><td valign="top" width="120">1862400</td><td valign="top" width="120">1707360</td><td valign="top" width="117">1552080</td></tr><tr><td valign="top" width="211">购买房首付款及装修款的机会损失值（二十年后）</td><td valign="top" width="120">1205117</td><td valign="top" width="120">1155817</td><td valign="top" width="117">1062695</td></tr><tr><td valign="top" width="211">买房的总成本</td><td valign="top" width="120">3067517</td><td valign="top" width="120">2863177</td><td valign="top" width="117">2614775</td></tr><tr><td valign="top" width="211">买房与租房成本之间的差额</td><td valign="top" width="120">1816838</td><td valign="top" width="120">1612498</td><td valign="top" width="117">1364096</td></tr><tr><td valign="top" width="211">该房产20年后应达到的价值</td><td valign="top" width="120">303万</td><td valign="top" width="120">269万</td><td valign="top" width="117">227万</td></tr><tr><td valign="top" width="211">未来20年应实现的房价增长率</td><td valign="top" width="120">3.57%</td><td valign="top" width="120">2.96%</td><td valign="top" width="117">2.1%</td></tr></tbody></table>   综合比较上面三种方案，该房20年后价值达到303万和269万有较大难度，但达到227万元的可能性还是很大的。 我们建议，综合分析买房和购房的经济成本，房屋单价超过10000元，房总价超过125万情况下，应考虑租房或减少购房面积；低于10000元，房总价低于125万，考虑买房。

easeship 发表于 2007-11-23 15:52:57

dodoling 发表于 2007-11-27 18:19:33

有道理

aolongchen 发表于 2007-12-6 21:14:10

一句话，有钱的买房，没钱的租房，难道睡大街啊

wabjtam 发表于 2007-12-11 21:28:43

主要是刚性需求,没办法用这个来计算啊

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