[转帖]写字楼投资: 如何考察和盘算
无论是大公司还是中小公司，都需要一个办公场所，而今，大多数的公司已不愿意待在狭小的住宅里办公，随着实力的增加，大家更愿意选择与自己公司形象相配的写字楼，于是，写字楼成为同商铺一样有投资潜力的商业地产，但何时投资、如何投资，还需要仔细考察和盘算…… <p><br/>7年前，侯女士携公司入驻南内环的盛伟大厦，那时，在写字楼里办公的公司还不多，在这栋写字楼里开公司为她赚了不少颜面和业务，当时人们大多租用办公楼或招待所办公司。</p><p><br/>与侯女士同期或早一些办公司的中小企业主分散在京广大厦、晋民商务大厦等写字楼里，这些太原市最早的一批写字楼，价格适中，所处地理位置优越，很受中小企业主欢迎，至今，其入住率仍然很高。“2002年前，省城写字楼数量还不多，且以低端的为主。这时，个体公司追求企业发展，需要提升形象寻找适合的写字楼，这催生了写字楼的市场。写字楼体面又舒适的办公环境吸引许多公司，开发商也瞄上了写字楼这块蛋糕，2002年，太原市目前最高端的写字楼国贸全面启动销售，2003年，市场上写字楼逐渐增多，越来越多的开发商进入这一领域。2003年—2005年是写字楼节点性的集中放量期，迎泽大街以北出现了一批中高档写字楼，写字楼在北城区呈现集中爆发的过程，而在南城也出现了一批中高端写字楼。”一位业内人士向记者如此描述近年龙城写字楼市场。</p><p><br/>其间，快速增长的中小企业纷纷“择良木而栖”，寻找到适合自己公司需求的写字楼，而一些有实力的公司已开始以月供方式购买写字间办公。写字间已成为展示公司形象和实力的一个重要元素。 </p><p><br/>市场 高档、低档都好卖</p><p><br/>“高端和低端的火爆，而中端的却是一片低迷。”太原帝宇恒天房地产经济有限公司总经理李明铎多年从事写字楼运营工作，他表示，目前太原市的写字楼市场呈现出两个极端。</p><p><br/>李明铎介绍说，从专业角度讲，写字楼分为甲、乙、丙三个级别，而通俗地讲则分为高中低端三个层次，这主要从停车场地、电梯、大堂、建筑外立面等方面的水准来区分。</p><p>高端写字楼适合外资企业或国内知名企业办公，走的是精品路线，优越的地理位置和国际化的配套设施，令此类写字楼的租售价格不菲。目前太原市高端写字楼其每平方米售价在8500元到10000元之间，而租金也是目前太原市写字楼中最高的，基本上在每天每平方米3.5元左右。</p><p><br/>虽然总量不多，但由于配套齐全、位置优越而受到一些大型公司的宠爱，比较典型的就是国贸，这里聚集了大量公司，其中的东塔上便聚集着山西国际电力集团、山西省国信投资集团公司、山西信托投资有限责任公司、山西移动通信有限责任公司、山西证券有限责任公司、山西焦煤集团国际发展有限公司、山西通宝投资集团有限公司等50多家业内著名公司。而在长风街上则有和信商座。“北国贸，南和信。”今天，这两座高端写字楼南北呼应。</p><p><br/>而同时，一些不追求很高利润的中低端的写字楼行情也不错，这种经济型写字楼的售价在5000元到5500元之间，不少项目早已销售一空，每天每平方米的租金在1.5元—2元之间，适合传媒、广告创意等公司办公。</p><p><br/>在此中还包含商住楼，其每平方米的售价4000元到4500元之间，每天每平方米的租金在0.8元—1.5元之间，适合中小型IT企业或家装公司办公，一些刚销售的商住楼尤其适合刚处创业阶段的中小企业。“值得一提的是鼎元时代，以住宅立项的商住楼，状况也较好。”李明铎表示。</p><p><br/>尴尬的是那些看似高端、实为中端的写字楼。这些写字楼目前在太原市的存量较大，虽然有的地理位置好一点，但配套不足而身价又高，在中小企业面前显得有些“曲高和寡”，一些大型企业则又嫌其配套不够难以接纳，其售价在6500元到7000元之间，不大好卖，但其租金为每天每平方米2元—2.5元，出租情况尚可。“与其买那种外观华丽但结构不好，配套一般的中高端写字楼，我宁愿找一个外观一般，但电梯和停车场条件较好的中低端写字楼。”一位北京来并发展的公司的负责人告诉记者，他在太原购买了一套写字楼，但由于合同中没有对楼下的停车场进行约定，如今，当停车场已被消费者的车辆占满的时候，在这栋楼上办公的企业主们都开始抱怨没有自己停车的位置。而这样的写字楼由于配套水准降低，目前房产已经出现贬值趋势。</p><p><br/>北京世纪朗润房地产投资顾问有限公司总经理薛铮表示，写字楼的配套是决定其市场的重要因素，如果配套不齐或较差，这样的物业是难以吸引企业入驻的。写字楼的开发应更实用一些，避免贪大求全，应根据山西企业的特点和办公模式来设计。</p><p>李明铎认为，目前太原的写字楼总体相对过剩，主要是符合需求的不多，高低两级少，品质一般但价格高的过剩。“现今大部分高档写字楼由于单宗项目的规模限制，难以做到配套完善，而且互相之间各自为政，资源无法共享。其中有政府规划管理部门的原因，也有开发商、设计师经济实力和认识水平的原因。有鉴于此，近来一些独栋、单体的写字楼也在加大底商、娱乐等功能空间的面积，以谋求产品的丰富和突破，然而这仅仅是权宜之计，无法从根本上提升写字楼的品质，反而往往做成了商住混合类写字楼，离真正的高档写字楼相去甚远。”一位业内人士说。</p><p><br/>李明铎认为，造成写字楼整体销售低迷的原因有几个：首先，太原的经济以能源为主的经济链条，第三产业的经济主体没有占到主流地位。如智力型公司在经济结构中的比重不大，与其他一二类城市相比相差甚远。其次，写字楼整体租金不高，像一些一线城市写字楼的租金较高，这使得公司租房成本较高，这样当租房和买房相差无几时，公司一般会选择贷款买房。但目前太原市租金水准较低，刺激不了人们的购买欲望。“外来企业少，而本地企业又以能源或上下游产业为主，大一点的企事业单位基本上都有自己的办公楼，而中小企业又不太多，因此，整体需求不发达导致写字楼的低迷。”薛铮表示。</p><p><br/>行家 眼光准就能赚上钱</p><p><br/>与住宅销售火爆的局面相比，写字楼的整体情况是不温不火甚至略显低迷的。甚至在有的区域内，还出现了写字楼价格低于周边住宅项目的情况。但从投资角度看写字楼的回报还是较高的，目前来看住宅的价位已到一个相当高的水平，而写字楼则还有上升空间。</p><p><br/>老张是一家会展公司的负责人，2004年，他买下了迎泽区一写字楼中1000平方米的写字间，买入时的单价是每平方米3600元。一年后由于资金紧张，他便以每平方米4100元的价格卖掉了600平方米，减去成本后，当时获利30万元，剩余的400平方米出租给公司办公，目前该写字楼每平方米每天的租金是1元，也就是说老张每年可以收到14.6万元的租金。如此算来，剩余400平方米的144万元投资不到10年就可用租金收回来。更让老张高兴的是，写字楼还在升值，这栋写字楼现在已经可以卖到4500元/平方米，这比购买时每平方米涨了900元。也许现在像老张这样将眼光投向写字楼的投资客还不多，但从市场情况来看，不得不佩服老张的眼光独到。“从投资者角度看，写字楼是一个不错的投资品种，但多数人没有考虑过。其收益率大概是10%，即10年收回成本，这不错了，这还不算固定资产增值和租金增值的因素。”对于有无投资价值，李明铎告诉记者，现在投资写字楼比投资住宅、商铺要稳当得多，而且投资收益同样很高。“写字楼目前在太原市场的投资价值还是比较高的。在住宅、商铺、写字楼这三种房地产形态中，住宅的投资风险低、但收益也低，主要是靠固定资产增值体现收益。商铺的投资收益高，但风险也高，尤其是商场铺，其收益源于租金增值收益，其固定资产增值收益不大。这两种形态在投资方面都是互有长短。相对来说，写字楼的投资风险则相对较低、收益相对较高，能兼顾两方面的收益，一是固定资产增值空间，从其租金看，租金收益率也不低，如三四层的商铺其每天每平方米的租金大约是1.2元左右，而三四层的写字楼每天每平方米的租金则能达到1.6元-2元之间。收益稳定。”李明铎介绍说。</p> 省城房地产业内资深人士王庆表示，写字楼的一大特点是现房销售，只有把房子盖起来了才能销售，而一旦定位合适，写字楼还是能快速销售出去的。 <p></p><p><br/>“我看好这个市场的升值潜力。”与大多数投资住宅的投资者不同，陈先生十分看好写字楼投资。他认为，目前写字楼不如住宅火爆，但这只是阶段性的，写字楼的真正价值需要依靠时间的沉淀。“我们不能急功近利，要看长远发展，写字楼的春天才刚刚开始。”陈先生认为，在未来一两年时间里，写字楼售价将会有明显地反弹。“但并非所有的写字楼都适合投资。”薛铮表示，目前太原的写字楼租金水平整体不高，出租率也不高，现阶段投资写字楼存在一定的风险，“除非硬件达到一定要求，地段也不错。”</p><p><br/>客户 租用只是暂时的</p><p><br/>“现在可好了，350平方米的办公间宽宽敞敞的。”前几天，太原某民营企业负责人徐先生高高兴兴地搬进太原市高新技术开发区的一栋写字楼办公。提起写字楼，乔迁新居的徐先生深有感触，现在的这套写字间每天每平方米的租金只有1元，是他开公司7年来租的办公楼中最便宜的，但也是条件最好的。</p><p><br/>刚创业时，徐先生租的是居民楼，房租也便宜，80多平方米的一套房子一年也就一万元，随着公司的发展，这种居民楼已经不能适应公司发展的需要，两年后，徐先生带着公司搬进了体育馆附近的一栋写字楼，同样是80多平方米的房子，年租金是3万元。去年他又搬到了长治路，租用那里的一栋300平方米左右的小别墅办公，当时年租金是6万元。今年，房东向他提出年租金上涨两万元的要求，这让徐先生很不是滋味，于是便开始寻找一套更合适的写字楼。几番比较后，徐先生选择了高新技术开发区一栋刚招租的写字楼，每天每平方米的租金只有1元，住得也比原来宽敞舒服多了。虽然离市中心远了一点，但从长远考虑这里还是很有发展潜力的，而且这里的公司也很多。“在居民楼里办公，虽然省钱，但影响公司形象，给人感觉就像一个小作坊，所以我坚决要找写字楼办公。”徐经理表示。记者了解到，像徐先生这样从居民楼里搬进写字楼的公司很多，与写字楼的租价相比，虽然居民楼的租金便宜并吸引着一些中小公司进驻，但实际上这些小公司一旦找到价格适中的写字楼还是会选择搬家的。</p><p><br/>另一个值得注意的现象是，与功能单一的写字楼相比，那些商住两用的写字楼更受中小企业主欢迎，主要原因是其价格相对便宜。“将来有了钱我就买整栋写字楼，兼顾自用和出租，但肯定不会买单套的。如果没有实力就一直租写字楼。”徐经理认为，企业生命长短不一，买一套写字楼办公占用大量资金，不适合中小型公司发展的需要，除非能带来大的收益。</p><p>而一旦写字楼租金不断上涨，达到一定水平，租用写字楼就不如购买写字楼合算，也正因此，一些有实力的公司选择购买那些增值潜力较大的写字楼，一方面自用，而同时兼做投资，出租给企业办公，一旦时机成熟就会出手。</p><p><br/>分布 从北金融到南高新</p><p><br/>在太原，以区域为特征细分写字楼的趋向已初步显现，基本上形成两个商务区。</p><p><br/>府西街、府东街已经被业内称为太原商务金融中心区域，在这个老商务区，有房地局、中级人民法院、国税局、质监局等政府部门，地理位置优越，办公氛围很浓，吸引了众多的银行、保险、证券等金融企业，聚集了国贸大厦、华宇国际、金融大厦、王府国际、第五大道、盛唐万象等一批中高档写字楼，正成为中高档写字楼的聚集地。处于该地段的写字楼，客户群体主要是经营效益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大的公司和企业。煤矿公司、证券公司、国内知名企业太原办事处等资金雄厚的企业成为国贸写字楼的主力军。</p><p><br/>随着时间推移，南内环街成为一条值得注意的街道，这是一条商务氛围过度区，聚集了多个写字楼，像赛格、金茂大厦等，成为一个延续性商务带，以IT产业为主，以电子产品营销为商业特征。该区域内的写字楼，目标群体主要是从事IT行业的私有业主和以高科技立项的创业者。</p><p><br/>随着时间进一步推移，太原“南移”速度加快，长风街和亲贤街这个商务区出现在人们的视线中，目前来看，这里交通便利，但商务氛围还未充分发展起来，随着其发展有可能成为都市化商务区的代表。未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移，而且，政府已经在这一带规划出新的商务办公区域。</p><p><br/>另一个不得不提的商务区是高新技术园区，那里的写字楼商户集中在以高新技术产业为主要业务的群体。一位在高新区某科技中心办公的公司员工告诉记者，目前这里写字楼出租率比较高，租金也一路走高，从前年的每天每平方米1元涨到去年的每天每平方米1.3元左右，而到今年每天每平方米的租金已经涨到1.5元左右，这种上涨趋势还在继续。这里办公环境优良，聚集了很多知名企业及高新产业，而且太原南移西进的整体规划令很多客户看到了入驻高新区的商机。</p><p>业内流传这样一句名言，选择商业物业无外乎，地段、环境、长线价值。想想用到写字楼物业投资上也是很有道理的。专业人士认为，写字楼的品质和价值是一个综合指标。一般包括写字楼所处的地段位置、配套设施、周边环境、交通停车、写字楼形象、室内采光通风、环境绿化，以及房产价格、物业管理水平、企业信誉、文化氛围、商业格局、优惠政策、区域未来发展等一系列因素。</p><p><br/>一、看位置</p><p><br/>写字楼的商务氛围是否浓厚，关键在于所处的位置，地段同样也是写字楼投资价值衡量的重要指标。同时地段的好坏直接影响到交通的便捷性，公交系统是否发达，楼宇所在的位置靠不靠近交通枢纽，员工的上下班是否方便、舒适，周边道路是否是城市的主干道，交通的通达性对写字楼而言非常重要。长风街商务区是今后几年写字楼放量比较集中的地段，同样也是商务氛围和交通枢纽的位置，投资的潜力是可以预见的。</p><p><br/>写字楼所处的地理位置是投资成败的重要因素之一。不能盲目考虑降低投资成本，去选择一些地理位置较偏、售价相对便宜的物业，这样反而会加大投资风险。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。此外，物业所属的发展商实力及物业管理公司在行业内的信誉非常重要。</p><p><br/>二、看配套</p><p><br/>一般买家或者租客多会期望写字楼里的配套设施齐全，商务中心、银行、员工食堂、高档餐饮、会所等一应俱全，其实这是必要的配套设施。而且，现在对写字楼的要求不仅局限在写字楼的内部配套，它周边的大环境的设施配套也显得尤为重要，如酒店、商场、媒介机构齐全，这些将大大节省企业的信息索取成本。时下很流行一种写字楼+商业的配套，这也不仅给写字楼的价值带来了提升，同样也给商业的客流给予了很大的保证。</p><p><br/>三、回报率</p><p><br/>置业门槛的高低决定了投入的大小。比如如果通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报，那就很合算。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。</p><p>对写字楼消费者来说，选择使用或投资写字楼物业的关键是要准确判断写字楼的价值和回报利润。那么，如何去评判写字楼的回报呢？</p><p><br/>如果想投资写字楼的话，用公式：年回报率=(每月每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月，得出的结果在7%至10%之间的话，证明这个物业项目还是值得投资的。按照国际惯例，年回报率在7%以上，15年左右即可收回成本的写字楼，才具有投资前景。</p><p><br/>如何得知年回报率在7%以上？调查对比周边同类写字楼的租金情况即可得知，例如150平方米，总价300万元的物业，每月每平方米租金=7%×每平方米单价20000元÷12月，答案为每月每平方米租金必须在117元以上，月回报必须在17550元以上才能达到7%回报率。也即周边租金水平如果在117元/平方米以上，即证明物业具有投资价值，买入即可赚钱。从长远来说，租金会水涨船高，收益加大，若租金水平低于117元/平方米，则投资风险较大。</p><p><br/>值得一提的是，写字楼投资的先期成本比较高，短期内不可能有明显的投资回报，物业空置时间一般在半年到一年左右，投资者应有充分的心理准备。另外，如果觉得写字楼物业投资可行，但个人资金不足，可考虑与朋友合伙投资。收益与风险共同分担，是投资写字楼物业的最佳办法。</p><p><br/>风险提醒</p><p><br/>一、因为写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会造成很大的影响；如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘，也从而对现有写字楼市场构成冲击。如今年的有些地段的写字楼市场，由于供应量很大而原有的和新生的消化能力又十分有限，造成了该地区新写字楼消化不了，老写字楼租金下降的情况。</p><p><br/>二、在按揭方面，纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都较高，而按揭贷款多六成以下，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面，写字楼要高于住宅近1%的利率。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。</p><p><br/>三、写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”矡而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。</p>
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