[转帖]回报率跌破6% 房产投资者转战商铺
<p>长线投资住宅越来越难了，更多的新投资者像我一样把投资重点转移到<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>上，投资者蒋先生表示自己将把多年积蓄投入到一间小<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>上，以获得每年较稳定的回报率。据中原地产近期公布的研究数据，目前<strong>广州市区住宅<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>已难达到6%，而<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>平均<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>在近几年来一直稳定保持6%~7%，部分<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>甚至可获得10%以上的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>，令部分房地产投资者纷纷转向<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>市场“淘金”。 </strong></p><p><strong><a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>投资“个性化”强</strong></p><p>据<a href="http://re.icxo.com/">大中华地产</a>讯,近半年来，租金市场因为滞后发展，住宅<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>一路下跌，大部分住宅<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>维持在4%~5%左右，令住宅市场中的投资者多采取短线策略，而持长线投资策略的投资者则把目光转向了商业地产。 </p><p>据中原地产新发布的数据，近几年来广州市区<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>平均<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>维持在6%~7%之间。由于<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>租金水平差距甚大，部分<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>突破10%的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>，也有<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>低至1%，甚至部分<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>长期空置。 </p><p><a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>研究人员彭希平分析，<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>是非常“个性化”的投资工具，与住宅和写字楼完全不同。一般来说，同一小区的住宅因为朝向、楼层等因素，租金价格和售价有所差异，但差异普遍保持在较小的区间中；而每一间<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>却都有自己的“个性”，即使在一条20米长的商街上，每一间<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>因为其位置、周边环境、经营项目的不同，租金、售价甚至可能出现天渊之别。因此，对于投资者来说，如何定位自己的投资对象、如何选择<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>、如何进行经营至关重要。 </p><p><strong>投资已成熟<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a></strong>
</p><p>特点：收入稳定，投入成本大、升值潜力较小 </p><p>文德南路30平方米临街<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a> </p><p>购买时间：近期 </p><p>投入资金： </p><p>38000元/平方米 </p><p>每月租金： </p><p>230元/平方米 </p><p><a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>： </p><p>7.3% </p><p>案例：经商数年并积累了不少资金的许先生想把部分资金放到房地产市场中，并获得较为稳定的收益。由于对房地产市场不太了解，他决定在较为成熟的商圈中投资<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>。近期他选中了文德南路一间30多平方米的临街带租约<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>。有生意头脑的许先生认为，该<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>在成熟的商圈中，自己的投资也不大，收益还较稳定，这种投资风险极小，因此很快买下该<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>。按其投入为38000元/平方米左右、每月租金为230元/平方米计算，该<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>达到7.3%。 </p><p>适合投资者类型：资金实力较雄厚、将投资<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>作为理财手段、对<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>不很熟悉的投资者。 </p><p><strong>分析 </strong></p><p><strong>成熟商圈<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a><a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>平均达8%左右</strong>
</p><p>广州市区有不少较成熟的商圈，其中包括步行街、专业市场、商场。据中原地产数据显示，目前成熟商圈的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>平均达到8%左右。对于投资者来说，投资成熟<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>的优势在于无须深入研究商业地产并做大量分析；在投资后也无须过多考虑租客的经营业态，因为大部分成熟<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>的业态已经非常固定，少有变化，如上下九<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>较多经营小商品，站前路<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>多经营服装批发，岗顶<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>还是会依然经营IT行业；其<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>也较为稳定。由于投资风险较小，投资者投资策略重点在于选好<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>，并了解相关的政策、规划，以确定该商圈在可预期的时间内不会出现搬迁。 </p><p>而投资者面对的劣势在于投入成本较大、升值潜力较小。比如投资一个北京路的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>，成本可能为几千万元，<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>虽可能达到10%以上，但<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>的售价在数年内很可能不会有大幅的上升。</p><p>
</p><p></p><p><strong>投资未成熟<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>：</strong></p><p>特点：高风险，高回报 </p><p>某正在入住小区一手<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a> </p><p>投资时间：两年前 </p><p>投入资金： </p><p>10000元/平方米 </p><p>每月租金： </p><p>100多元/平方米 </p><p><a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>： </p><p>10%以上 </p><p>案例：廖先生曾经从事与房地产有关的工作，对广州的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>市场有所了解，因此两年前决定投资时首选<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>。他选择了某个正在入住的小区的一手<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>，投入资金为10000多元/平方米，租金却只有30元/平方米/月，租金年回报率连4%都达不到，令其家人和朋友非常担心，廖先生却一直胸有成竹。之后的两年间，廖先生的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>果然不断升值，目前的市场价格已经高达30000多元/平方米了，租金更是升至100多元/平方米/月。按2年前其投入成本计算，目前的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>高达10%以上！但廖先生并不急于脱手，他认为他的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>所在地段商圈还未足够成熟，仍有上涨空间。 </p><p>适合投资者类型：对房地产行业特别是<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>较为熟悉、有冒险精神并经得起较大风险的投资者。 </p><p><strong>分析 </strong></p><p><strong>回报率达10%以上 但要有识别“潜力股”慧眼</strong>
</p><p>大部分投资未成熟<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>的投资者的最终目的并不是出租，而是转手。他们通常先养铺，待<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>的租金和售价有较大幅度的上升后再卖出。 </p><p>以廖先生的情况为例，当该<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>所在的小区未成熟时，<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>很低，但当附近的住宅市场饱和，不只是一两个小区的消费群体时，其租金就极有可能升至200元/平方米/月。租金上升50%时，售价也有可能上升50%，廖先生在此时选择出手就是再好不过的时机了。 </p><p>当然，投资未成熟<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>风险很大，投资者需全方位了解<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>的情况，首先了解地段，如会展中心附近<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>，要考虑其季节性很强的问题；其次判断位置，<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>中有“金角银边草头皮”的说法，同一条街上的两头<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>通常最旺，中间<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>最差。 </p><p>另外，还要了解附近商圈目前所处的发展阶段。如以小区商圈为例，其普遍发展规律为：第一阶段为生活必需品业态，第二阶段多为中介和小食店，第三阶段为服装、美容等休闲业态。如果在商圈处于第一阶段时引进服装业租客，很可能很快“关门大吉”，总有商家倒闭的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>，其商业价值将不断被降低。 </p><p>
</p><p></p><p><strong>行家 建议 </strong></p><p><strong>投资<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>没必要装修 签约方式也有讲究</strong>
</p><p>*可选择附近有主力店的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>，这样投资者无须付出太大的代价就可以获得更高的租金收入。 </p><p>*投资<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>与投资住宅不同，投资者没必要进行装修，因为租赁还不明确，其未来的业态将决定其装修的风格和档次。不过建议投资者们在合理情况下将门面适当扩大，并将内外进行翻新整修，令其整洁、亮堂、显眼。只需数千元的投资就有可能获得更高的租金收益。 </p><p>*对租赁对象严格把关。最好选择知名品牌、连锁机构或银行作为租客，其知名度将提高<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>的潜在商业价值。如果不是上述的租客，就要清楚了解租客的实际情况，如将经营怎样的业态，其经营经验如何，未来的经营策略如何等。 </p><p>*对于成熟商圈的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>，业主通常要求租客签下长期的租约，有的租约甚至长达10年或以上，行内普遍的租金递增为第1年不变，第2年开始每年递增3%~5%，第5年开始每年递增10%，也有个别业主每3年便增加更大的幅度。对于未成熟的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>，则建议逐年签租约，因为<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>未来的前途未卜，如果做不旺，每年签约对租客比较公平；如果<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>上升幅度巨大，对于业主来说又可以根据不断变化的行情定下对自己更有利的租金水平。 </p><p><strong>怎么算投资<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>？</strong>
</p><p><a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>计算方法：(每月每平方米租金×物业面积×12个月)/投入成本×100%(注：<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>通常指一年期的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>) </p><p>举例：某投资者以120万元买入一间40平方米的<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%C9%CC%C6%CC">商铺</a>，以100元/月/平方米的价格出租，即其<a href="http://re.icxo.com/keysearch.jsp?key=%D7%E2%BD%F0%BB%D8%B1%A8%C2%CA">租金回报率</a>为(100元/月/平方米×40平方米×12个月)/120万元×100%=4%<br/></p>
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