[转帖]陈真诚：新限外令加速房价下降

Jenianzhan 发表于 2007-11-9 15:10:07

继去年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“限外令”）、今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》之后，近日，国家发改委和商务部公布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始向外资收紧。将自今年12月1日起施行的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。外资投资国内房产的，基本上只扮演投资者的角色，本身具备开发经验的寥寥无几，但早期进入投资中国房产的部分外资，回报率超100%，大大超过了他们原先的预期。有公开数据显示，不到两年时间，麦格理转手上海新茂大厦的交易，账面净赚超过1.5亿美元(折合人民币约12亿元)，账面回报150%。花旗集团2005年以5000万美元的收购上海永新广场，一进一出，获利2775万美元，增值率超过55%。2005年，高盛以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得位于上海福州路上的高腾大厦，卖出后，便获取了39%的升值回报。与欧美房地产市场3%到5%的回报率相比，中国房地产市场因房价快速疯涨价而带给外资的高回报率，又吸引、促进了更多的外资机构、更大额的外资相继进入中国市场。包括外资投资机构、基金等外资投资者，一般凭借其强大的单笔资金上的优势，往往选择成栋或整体项目或大规模收购、购买。相比于国内的一般性投资购房者而言，有点与土地市场的“地王”想象相似。最近，在上海，有一外地投资商以1.7亿元的总价抛售手中73套古北名都城一期房源。自然，政府也早已看到了一些外资的在中国房市的行为动机，并出于抑制流动性过剩等考虑，此前就已经在“限外”方面出台了一些不很完善的政策，只是没能在二手房方面引以必要的重视。2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。“限外令”使很多外资购房人把眼光转向了二手房市场。在欧美等一些发达国家，二手房交易量占整个房地产交易量的80%左右。实际上，无论从其租金回报或是从转手买卖获利回报来看，二手房实际上在反映着房市变化趋势。二手房行情的变化，是整个房市的晴雨表，反映着一手房有没有继续投资的价值或投资的回报预期。从严格意义上的长线投资者来说，在一定时期内会选择持有物业，不会很快转手卖出。由于其在手时间相对较长，对市场的冲击“阵痛”不会很明显。但投机性的投资者，会根据整个市场的现时情况和阶段性的预期做出决定而以行为回应：短时间内大量突击买入，一旦市场发生异变，则会寻求快速转卖脱手获利套现。本文作者陈真诚认为，对于一个房地产市场而言，如果投资性购房和投机性购房过少，则可能会造成房市尤其房价变化方面的波澜不惊甚至活力不够。而如果投资性购房和投机性购房过高过盛，则会造成房市尤其房价变化方面的大涨大跌。投资性购房和投机性购房过高过盛造成的后果，势必快速推进房价在短时间内快速大幅度上涨，然后又可能快速推进房价在短时间内快速大幅度下跌。这样，无疑会加剧房市的不稳定性，加大房地产市场的风险。尤其是，一旦二手房市场过火，投资性尤其投机性买卖过多，必将不断拉升二手房房价阶段性上涨，拉升二手房租金的上涨，从而进一步提升对一手房等整个房市投资的回报预期，并引以为一手房房价上涨的理由，刺激、推动房价的继续非理性、非市场的上涨。目前，由于近几年房市的过火发展、房价快速大幅度疯狂上涨，已经导致了大量需求提前释放，大量新房经买入后变成存量二手房。在一定时间以内，中国房市的新房市场将可能出现一定程度的阶段性需求休克期，或交易缩量。由于投资者的套现，大量的二手房将陆续进入到市场。二手房市场将比一手房市场相对要火热，存在将来被人为做市的可能性。一旦，二手房被人为做市疯狂火热起来，有实力、持房较多的“房主”投资者，就可能获得惊人利润。反过来，这又将促进一手房市场再次疯狂起来，房价疯涨起来。或许就这样，一、二手房市场之间，彼此互相促进，循环演绎，拉高房市投资预期，推高房价，加大房市投机性等风险。一些外资尤其投机性外资（如私人基金等），正纷纷进入中国房地产二级市场。有资料显示，目前通过非正常途径入境的3000多亿元外资中，正有相当大的比例的资金在深圳、广州、上海等地暗自潜行炒楼，进一步把高企的房价推上新高。进入中国房市的外资，在对房产项目的投资上，确实很少直接进入开发领域。外资一般选择甲级写字楼、高星级酒店、大型卖场、高档住宅等作为投资对象，往往选择项目收购、产品买卖的方式。这种模式，实际上就相当于外资在研究中国政策后选择“二手房市场”进行操作。可以说，新“限外令”，是政府在根据市场实际情况做出的决策，以防止外资通过中介进入炒房领域方面，防止外资在二手房领域的过多过度投资、投机，防止二手房市场再次出现大的动荡。据此分析下来，政府再次出台新“限外令”，本文作者陈真诚认为，其深层的动机和更重要的意义在于，政府在深化对房地产市场的调控，巩固系列宏观调控政策尤其房贷新政以来所开始取得的房地产调控的成果，使已经开始趋向正常化变化的房市继续朝健康化方向发展，防止已经步入下行通道的房价报复性反弹，尤其防止通过二手房市场再度把房市推向继续恶化的情况出现，降低因房市的再度恶化、房价再次疯涨而加大通货膨胀的风险。从另一个角度而言，政府再次出台新“限外令”，正在体现中国政府对世人关注、正承受着来自国内外巨大压力的宏观调控（尤其是房价调控）采取更有力措施的态度和决心。10月底，温总理主持召开国务院常务会议，研究部署第四季度经济社会发展工作。会议指出，要全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，努力控制房价过快上涨。11月初，温总理在莫斯科访问期间，在回应外界指责中国政府宏观调控措施不力时表示，政府会在保持经济较快发展的同时，加强政府的宏观调控，重视民生问题等四个方面的工作，而在民生问题上，会集中在农村，就业，医疗，教育以及房屋改革五个方面。因此，也可以说，新的“限外令”此时出台，从某个角度而言，表明政府在用事实来兑现温总理在莫斯科访问期间对外界指责中国政府宏观调控措施不力的回应，用事实体现政府兑现要通过房屋改革以重视民生问题、努力控制房价过快上涨的承诺。新“限外令”，实际上政府在释放将继续更重拳深化宏观调控、更大力调控房价的信号。在今后一段时间里，政府无疑还将出台系列更严厉措施，以调控房价，巩固房贷新政以来所取得的事实性房价下降的成果。本文作者陈真诚认为，新“限外令”，将再次重度打击房市预期，将再次加快房市异变，加快房价进入下行轨道，加快房价下降、回归理性的速度。这种效力将是全国性的，并不会因不同城市外资进入情况不同而有太大异处。新“限外令”后，即使有人想以“对外资进入不多的城市房地产市场影响不大”来做舆论，其结果也还是难改整个房市大势的走向。因为，新“限外令”所再次深度打击房市预期、促使房价更快速下降的效力，是全国性的。从某个角度而言，新“限外令”的信号影响力，将比其直接针对外资而作用房市买卖的影响力更大！

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