21世纪不动产培训教程20

zhengping 发表于 2007-10-10 17:05:58

第七节  购房贷款<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>
一、购房贷款形式<o:p></o:p>
（一）按揭<o:p></o:p>
按揭即个人住房商业性贷款。它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者(开发商)和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。<o:p></o:p>
1、  按揭的前提条件是：购房者必须将购入的房屋作抵押，房地产开发商必须回购担保。<o:p></o:p>
2、  按揭中的三方关系是通过三份不同的合同协议确定的，如图所示：<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
<?xml:namespace prefix = v ns = "urn:schemas-microsoft-com:vml" /><v:rect id=_x0000_s1026 style="MARGIN-TOP: 7.95pt; Z-INDEX: 1; LEFT: 0px; MARGIN-LEFT: 189pt; WIDTH: 68.05pt; POSITION: absolute; HEIGHT: 23.4pt; TEXT-ALIGN: left" o:allowincell="f"><v:textbox style="mso-next-textbox: #_x0000_s1026"></v:textbox></v:rect>
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%">
<TBODY>
<TR>
<TD style="BORDER-RIGHT: #ece9d8; BORDER-TOP: #ece9d8; BORDER-LEFT: #ece9d8; BORDER-BOTTOM: #ece9d8; BACKGROUND-COLOR: transparent">
<DIV class=shape style="PADDING-RIGHT: 7.95pt; PADDING-LEFT: 7.95pt; PADDING-BOTTOM: 4.35pt; PADDING-TOP: 4.35pt" v:shape="_x0000_s1026">
房地产商</DIV></TD></TR></TBODY></TABLE><v:rect id=_x0000_s1028 style="MARGIN-TOP: 7.95pt; Z-INDEX: 3; LEFT: 0px; MARGIN-LEFT: 342pt; WIDTH: 53.85pt; POSITION: absolute; HEIGHT: 23.4pt; TEXT-ALIGN: left" o:allowincell="f"><v:textbox style="mso-next-textbox: #_x0000_s1028"></v:textbox></v:rect>
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%">
<TBODY>
<TR>
<TD style="BORDER-RIGHT: #ece9d8; BORDER-TOP: #ece9d8; BORDER-LEFT: #ece9d8; BORDER-BOTTOM: #ece9d8; BACKGROUND-COLOR: transparent">
<DIV class=shape style="PADDING-RIGHT: 7.95pt; PADDING-LEFT: 7.95pt; PADDING-BOTTOM: 4.35pt; PADDING-TOP: 4.35pt" v:shape="_x0000_s1028">
购房者</DIV></TD></TR></TBODY></TABLE><v:rect id=_x0000_s1027 style="MARGIN-TOP: 7.8pt; Z-INDEX: 2; LEFT: 0px; MARGIN-LEFT: 63pt; WIDTH: 45pt; POSITION: absolute; HEIGHT: 23.4pt; TEXT-ALIGN: left" o:allowincell="f"><v:textbox style="mso-next-textbox: #_x0000_s1027"></v:textbox></v:rect>
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%">
<TBODY>
<TR>
<TD style="BORDER-RIGHT: #ece9d8; BORDER-TOP: #ece9d8; BORDER-LEFT: #ece9d8; BORDER-BOTTOM: #ece9d8; BACKGROUND-COLOR: transparent">
<DIV class=shape style="PADDING-RIGHT: 7.95pt; PADDING-LEFT: 7.95pt; PADDING-BOTTOM: 4.35pt; PADDING-TOP: 4.35pt" v:shape="_x0000_s1027">
银行</DIV></TD></TR></TBODY></TABLE>                   （合作协议）             （购房合同）<o:p></o:p>
<v:line id=_x0000_s1033 style="Z-INDEX: 8; LEFT: 0px; POSITION: absolute; TEXT-ALIGN: left" o:allowincell="f" to="369pt,62.4pt" from="81pt,62.4pt"></v:line><v:line id=_x0000_s1032 style="Z-INDEX: 7; LEFT: 0px; POSITION: absolute; TEXT-ALIGN: left" o:allowincell="f" to="81pt,62.4pt" from="81pt,15.6pt"></v:line><v:line id=_x0000_s1031 style="Z-INDEX: 6; LEFT: 0px; POSITION: absolute; TEXT-ALIGN: left" o:allowincell="f" to="369pt,62.4pt" from="369pt,15.6pt"></v:line><v:line id=_x0000_s1029 style="Z-INDEX: 4; LEFT: 0px; POSITION: absolute; TEXT-ALIGN: left" o:allowincell="f" to="189pt,0" from="108pt,0"></v:line><v:line id=_x0000_s1030 style="Z-INDEX: 5; LEFT: 0px; POSITION: absolute; TEXT-ALIGN: left" o:allowincell="f" to="342pt,0" from="261pt,0"></v:line>                    支付房价款                建房出售<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
<o:p> </o:p>
                              （借贷合同）<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
                          住房储蓄存款和分期还款<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
3、  申办个人购房抵押贷款应具备的条件。（1）借款人必须是具有独立民事行为能力的个人。（2）购房者持有居住地合法的身份证明。（3）与开发商签订了购房协议，并已支付首期购房款。（4）同意以所购房产作抵押。（5）具备令贷款银行满意的财务状况。<o:p></o:p>
4、  购房贷款的额度、期限与利率。银行根据借款者的资信程度、收入状况、申请借款金额等确定额度，额度即按揭率，最高为七成，期限最长为二十年。期限越长，利率越高。（1）可贷额度=家庭月收入总额*（40%-50%）*12个月*贷款年数。（2）可贷款额度即根据借款人的收入情况测算的贷款还款能力。（3）按揭贷款最高限额为40万元，同时不超过所购房产合同价格的70%。（4）房产开发商与银行订有《商品房销售贷款合作协议》，银行将根据协议条款规定的贷款成数和年限，结合借款人的还款能力计算可贷额度。<o:p></o:p>
5、  按揭贷款手续流程及相关费用。<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
（二）职工住房公积金贷款<o:p></o:p>
1、申办公积金贷款应具备的条件：凡按照上海市住房公积金制度正常交存公积金的企事业单位在职员工（包括外资、合资企业的中方员工），凭本人和同户亲属的公积金交存证明，可以向银行提出办理职工购房贷款的申请。<o:p></o:p>
2、公积金贷款的额度、期限与利息：（1）可贷额度=每月家庭公积金汇缴总额÷12%×35%×12个月*贷款年数。贷款最高额度为10万元，同时不得超过所购房产合同价格的70%。（2）公积金贷款最长期限为15年。（3）公积金贷款的利率比商业性贷款利率低。<o:p></o:p>
3、积金贷款手续流程及相关费用。<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
（三）住房储蓄贷款<o:p></o:p>
    选择了建设银行的住房储蓄就能在得到存款利息的同时得到将来申请购房抵押贷款的权利。<o:p></o:p>
参加住房储蓄满半年以上，其存款达到规定数额和期限即可获得申请购房抵押贷款的资格，规定数额和期限为：存款达到一万元以上（含一万元），实际存期满一年以上（含一年）；或存款达到二万元以上（含二万元），实际存期满半年以上（含半年）。住房储蓄和购房抵押贷款的存、贷的比例也为存一贷五，贷款期可相当于存款实际已存期限的五倍。<o:p></o:p>
购房抵押贷款的最高额度为40万元，贷款最长期限为20年。<o:p></o:p>
通过住房储蓄申请住房抵押贷款的商品房房源没有什么限制，只要开发商能提供相应的《上海市商品房注册登记表》（现房）或《上海市内销商品房预售许可证》（期房），并同意协办贷款手续和产权抵押手续的，都能通过住房储蓄申请住房抵押贷款。另外，购买上海市市级、区级房产交易市场出售的二手产权房也可通过住房储蓄申请住房抵押贷款。<o:p></o:p>
已办理过住房抵押贷款的住房储蓄存单可以提前支取，也可以到期支取、续存或转存。存款利息分别按提前支取或到期支取计算支付。<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
<o:p> </o:p>
二、选择贷款形式应考虑的问题<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
（一）贷款期长短的选择<o:p></o:p>
贷款期长短的选择，主要取决于购房者的经济能力及投资偏好。一般而言，贷款期越长，每月还款额越少；贷款期越短，每月还款额越高。不少专家认为，假如选择一个期限较长的抵押贷款，每月还款额相对就少，因此就有较多的资金累积用于改善生活品质或做其他方面的投资，而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以避免长期的利息负担。但是并不是选择抵押贷款期限越长的就越好。期限越长的抵押贷款所支付的利息月多。<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
（二）首期付款额的选择<o:p></o:p>
银行规定，购房贷款最高不得超过房价的70%，这意味着必须自备30%的首期付款。如果抵押贷款比例不到30%，则首期付款额会更高。在目前房价较高，收入相对较低的情况下，对于工薪阶层而言，储蓄够首期付款额也有困难，因而选择最高的抵押贷款比例是明智的。在负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首期额，是最佳的明智之举。<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
（三）房抵押贷款合同的签订<o:p></o:p>
申请购房抵押贷款应由借款人与贷款人签订两份合同，抵押合同和抵押贷款合同。根据有关法规，房地产抵押合同应当载明下列内容：抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；主债权是种类、数额；抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；抵押房地产的价值；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；抵押期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决方式；抵押合同订立的时间与地点；双方约定的其他事项。以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的房屋预售合同，抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。同时在申请抵押贷款是还应签定借款交通，借款合同应当约定贷款金额、利率、支付方式、还本付息方式、还款期、贷款用途、违约责任以及双方约定的其他事项。<o:p></o:p>

页: [1]

栖息谷-管理人的网上家园's Archiver

21世纪不动产培训教程20