21世纪不动产培训教程19

zhengping 发表于 2007-10-10 17:03:59

第六节  房产相关税费制度<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>
一、税费基本知识<o:p></o:p>
税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。<o:p></o:p>
税收具有下列显著特征：<o:p></o:p>
l        强制性。国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳税义务。否则，就要受到法律制裁。<o:p></o:p>
l        无偿性。国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。<o:p></o:p>
l        固定性。国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。<o:p></o:p>
税率是指纳税额与征税对象数额之间的比例，它是计算应纳税额的尺度，我国现行税法的税率有比例税率、累进税率和定额税率三种。<o:p></o:p>
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二、税种与标准<o:p></o:p>
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契税<o:p></o:p>
根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：<o:p></o:p>
买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）<o:p></o:p>
典契税率，按典价征收3%<o:p></o:p>
赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）<o:p></o:p>
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印花税<o:p></o:p>
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。<o:p></o:p>
印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。<o:p></o:p>
印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：<o:p></o:p>
A购销、加工承揽、建设工程勘探设计、建筑安装工程承包、财产租赁、货物运输、包储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证。<o:p></o:p>
B产权转移所有<o:p></o:p>
C营业帐簿<o:p></o:p>
D权利、许可证照<o:p></o:p>
E经财政部确定征税的其他凭证<o:p></o:p>
印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。<o:p></o:p>
A对一些载有金额的凭证，采用比例水利。税率共分五个档次：分别为所载金额的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。<o:p></o:p>
B对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，每件缴纳一定数额的税款。<o:p></o:p>
房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。<o:p></o:p>
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土地增值税<o:p></o:p>
土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。<o:p></o:p>
作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。<o:p></o:p>
土地增值税的征收实行四级超额累进税率：<o:p></o:p>
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%<o:p></o:p>
增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%<o:p></o:p>
增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50%<o:p></o:p>
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200%<o:p></o:p>
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土地使用税<o:p></o:p>
土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。<o:p></o:p>
土地使用税在批准建制的城市和县人民政府所在地的城镇开征，在这些行政区域国有土地的使用单位和个人，都是土地使用税的纳税人。<o:p></o:p>
土地使用税以纳税人所使用的土地面积为计税依据。<o:p></o:p>
土地使用税实行定额税率（即固定税额），国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。<o:p></o:p>
A大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。<o:p></o:p>
B中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。<o:p></o:p>
C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。<o:p></o:p>
D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。<o:p></o:p>
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房产税<o:p></o:p>
房产税是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税。<o:p></o:p>
房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税的义务纳税人。<o:p></o:p>
房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计税依据，税率为12%。<o:p></o:p>
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营业税<o:p></o:p>
凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。<o:p></o:p>
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