21世纪不动产培训教程18

zhengping 发表于 2007-10-10 17:02:34

第五节  房地产交易<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>
一、房产信息来源：<o:p></o:p>
1、媒体广告<o:p></o:p>
媒体广告包括报刊杂志上的广告、广播电视的广告和招贴广告等。通过各种媒体广告来宣传预售和销售的房屋，是房地产开发商最普遍采用的市场宣传相识。房地产广告一般包括预售和销售房屋的位置、面积大小、装修标准、产权性质、销售价格，是否有金融机构提供按揭，预售许可证号码以及代理商和开发商电话号码、售楼处地址等内容。<o:p></o:p>
2、开发商或代理商的宣传品<o:p></o:p>
房地产开发商或代理商通常把给潜在的房地产消费者邮寄或发送宣传品作为媒体广告的辅助手段。其邮寄工作一般由开发商委托物业代理机构或专门代理邮寄业务的公司，针对根据有关线索筛选出来的潜在买主来做的。发送宣传品主要是在某些公共场所散发有关的宣传材料。这种方法与做广告相比，成本相对低一些，购房者 通过阅读这类宣传材料，一般能比广告获得更多的信息。<o:p></o:p>
3、售楼书<o:p></o:p>
售楼书是有关房地产的详细介绍材料，这类材料通常由开发商或代理商直接寄送给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的客户，或直接寄送给那些已知的对租买该房地产有兴趣的人，购房者 也可以在开发商的售楼处得到售楼书。售楼书一般是请专业设计师设计的，通常是印刷成精美考究的小册子，图文并茂，富于吸引力。<o:p></o:p>
4、现场广告牌<o:p></o:p>
现在大多数房地产施工现场都树立一块或若干块广告牌来介绍正在施工的项目的情况。广告牌的内容通常包括项目规划模型图、位置图、项目介绍以及经过精心选择的具有宣传性的广告词。另外，开发公司、承建公司、监理公司、代理公司、设计公司的名称也是广告牌中必不可失的内容。此外，将《施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设施工规划许可证》等证件的号码列在广告牌上，也可增加购房者 的信任度。<o:p></o:p>
5、场样板间<o:p></o:p>
建筑物施工完毕后，开发商会提供样板房展示给购房者。样板房通常经过精心装修，并配齐家具设备和必要的装饰品。购房者统管参观样板房，听取售楼人员的现场讲解，可增加感性认识，对欲购买的房屋留下较深的印象。<o:p></o:p>
6、地产交易会<o:p></o:p>
房地产交易展示会一般由房地产行政管理部门或大型房地产代理公司举办，会上展示交易的房地产项目数量较多，一般还有行政主管部门和专家接待购房者的咨询并处理相关业务，购房者参加房地产展示会可以获得较多的房源信息和书面材料，在会上购房者可对参会的名家房地产公司和代理公司的资源情况进行调查、比较、从中选择信誉好、实力强的房地产开发项目。<o:p></o:p>
7、接与营销人员的交流<o:p></o:p>
购房者在对广告、售楼书等书面材料有所了解，初步确定欲购买的房屋后，还要向开发商或代理商的售楼人员进行直接咨询，从中了解购买房屋的各方面的具体情况，包括入住者的手续，购房款之外的其他费用，房屋保险公司、价款支付方式、合同公证情况等。<o:p></o:p>
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二、对客户进行购买力的分析<o:p></o:p>
1、估算家庭可动用的资金<o:p></o:p>
购房者要对自己到底可以拿出多少钱来买房有一个大致的估计，做到心里有数。购房者首先要计算一下自己家庭的平均月收入，包括每一个家庭成员的薪金所得，利息收入和各种货币补贴等，再计算家庭的日常开支，包括家庭成员的饮食、穿着、交通、文化娱乐以及教育费用等方面的开支；然后还要留下一笔用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，加上家庭以前的积累存款，就可以估算出自己的购房能力。<o:p></o:p>
2、了解房屋价格中的地价<o:p></o:p>
土地的价格是商品房价格构成中的重要组成部分，据有关资料统计，目前我国城镇商品房价格构成中，土地费用占20%-----30%左右。在城市中，一般处于市中心的地段或交通方便的景点、开发区、商务中心、文化中心等处的地价相对较高，城市的房地产管理部门公布的基础地价、标定地价以及处于不同地区的同一类型的商品房价格上的差别了解有关地价的资料。<o:p></o:p>
3、考虑欲购房屋的面积<o:p></o:p>
购房者要根据自己的家庭人口数量和住房需要，来考虑欲购房屋的面积。房屋面积的大小直接关系到房屋的售价。房屋面积多一平方米，购房者就可能要多付几千元，甚至上万元。购房者在买房时，要了解一座建筑物的有效面积系数（即“得房率”），所谓有效面积系数是指建筑物内可使用面积与总建筑物面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。一般情况下，多层的砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7---0.8;而高层住宅楼的有效面积系数在0.7---0.75左右,低的只有0.65 。由于购房者都是根据建筑面积付款的，因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到的房子的使用面积的多少可能差别很大。<o:p></o:p>
4、调查有关物业管理的各项支出<o:p></o:p>
目前新建的住宅小区都实施了物业管理服务，物业管理服务收费的项目包括：公共设施和设备日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、管理和服务人员的工资及福利费、物业管理公司固定资产折旧费等。购买者一旦购买了房屋就要支出物业管理的费用，这笔开支一年中少则数百元，多则数几千元。<o:p></o:p>
5、衡量家庭偿还贷款的能力<o:p></o:p>
为了增强普通收入者的购房能力，国家将大力推行购房贷款业务，以解决购买力与现实住房需求的矛盾。购房者利用银行贷款购房时，要考虑银行贷款利率的高低，银行可借贷金额，首期付款金额，分期付款的期限，每月付款等因素。<o:p></o:p>
6、确定购房及抵押贷款时的税费支出<o:p></o:p>
购买房产时购房者要按照国家有关规定交纳一定的税费，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政性收费等。按照国家税收规定，房产税的税率为房产值的1.2%；契税的税率为房屋成交价的3%；印花税为合同售价的1‰；大中城市的土地使用税为每平方米0.4元至10元；各地区有关房地产的行政性收费项目各不相同,收费额也不一样。<o:p></o:p>
7、准备必要的咨询服务费用<o:p></o:p>
由于购买房产涉及到多方面的专业知识，购买房屋的程序、手续比较复杂繁琐，为了使自己的合法利益受到保护，购房者应树立“在专家指导下购房”的观念，把必要的咨询服务费、律师费等列入自己的购房预算之中，花这笔钱可以接受专家提供的专业服务，聘请律师可以给自己把关，避免以后可能出现的巨额经济损失，还是很值得的。<o:p></o:p>

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