中国房地产未来之路走向何方？

zhengping 发表于 2007-10-7 09:25:00

<DIV align=center>一：房地产的繁荣还没有真正到来
　　传统经济学建立在“自由市场、经营、竞争、自动调节、均衡”的五大原则基础上的，其核心是“自动均衡”理论。认为在自由竞争的条件下，即所谓的市场化解决；经济都能通过价格机制自动达到均衡；中国房地产市场自从1998年开始基本上遵循这个原则。在此期间，类似马歇尔为代表的新古典学派自由放任经济学说占了主流：“一切人为的干预，特别是政府干预都是多余的，什么也不管的政府是最会管理的政府，应该信守自由竞争、自动调节、自由放任的经济原则，政府对经济的干预只会破坏这种自动调节机制，反而引起经济的动荡或失衡。”中国房地产中很多专家、学者也倡导和支持这个原则。我反对这个原则，并坚持政府干预经济，中心难点是如何有效干预。而“新凯恩斯理论”正好符合中国现阶段的国情。现在已充分证明房地产市场化解决的结果就是房价暴涨，同时衍生投机与追涨性投资，进而引发通货膨胀，CPI指数增速8月约6.5%刷新7月5.6%的10年新高也证明这点。
 　　房地产中的“凯恩斯主义”变种而来。
　　“凯恩斯主义”的核心就是“有效需求”理论。没有有效干预的市场将失灵。纵观中国房地产市场近期的变化无疑可以用“乱战”来形容：深圳房地产价格在短短的半年翻倍增长则说明房地产“市场化控制”已经失灵，因而带动全国居民消费价格在1-8月份直线上涨，代之而来的是严厉的宏观调控，这与“凯恩斯市场运行机制” 启动有异曲同工之处。凯恩斯有“战后繁荣之父”的称呼。深圳房地产经历了7月份之前的“有价有市”，到9月份的“有价无市”现象的出现，甚至部分地区出现10％左右的下跌，似乎拐点就要来临。然而目前表现的还只是预期的不明朗所致，这还是个危险的阶段，如同今年深圳3月份楼市暂时休克阶段一样，之后是一轮史无前例的暴涨状态下的“超级繁荣”。对于中国整个经济而言，这是一场“乱战”，而“战后”遗留诸多问题正在等待收拾。
　　房地产的“有效需求”是理性需求。
　　国家统计局发布的数据显示，今年3月份以后，“国房景气指数”连续5个月环比攀升，房地产业持续处于景气状态。房地产开发企业的资金来源同比增长35.1％，说明“战斗”非常激烈，股票战场也跟随开辟，基金、信托也开始局部战役，保险业也参与到“乱战”之中…似乎还战果累累，在这场战役中，受伤的是国家经济机制与普罗大众。
　　合理的政策干预房地产市场就会让房价回到正常的增幅范围之内。很明显，央行今天连续五次年内加息，平均1.8个月加一次息，增加投资成本已显而易见，同时，收紧房贷，土地增值税、个人所得税的增收脚步的加快，却没有解决土地推高房价的根源问题。要实现“有效需求”我认为这还不够，还必须进行多轮加息。美国基准利率上调17次才使得美国“过度繁荣”了8年房地产市场在2006年11月份开始出现逆转，美国房地产市场的价格下降9.8%。我认为中国的利率水平要加息到10次，由量变达到质变，到2008年6月，即“90.70”政策威力显现出来之时，相互间同时配合，这样就会出现更多的“有效置业需求”；抑制投机与过度投资需求就要剥离非理性需求，从而实现“有效需求”；中产置业者可接受价格是关键指标。
　　住房产品总供给与总需求在中国房地产市场上远没有到达均衡。在中国房地产“有效置业需求”是合理的结构性需求，也就是说针对不同的置业者需求提供他们所需的住房产品。美国保障性住房约占4%，加拿大约占6%。香港则超过60%，新加达到80%，我认为中国大城市的实质性保障性住房目标应该在30％左右（低收入者），而“泛保障住房”（后面阐述）要达到70－80％（中高收入者）。我们应该明确不同的人有房住，一方面加大政策干预，同时舆论导向应明确“建设住房”，而不是“开发住房”。现在来至最大的阻碍就是地王的不断出现“机制”，导致开发垄断行为加剧，降低房地产市场的“建设效能”，过分强调了开发职能。房地产市场演变成“土地市场”，偏离提供居住功能产品市场太远，脱离有效解决大多数人“居者居其屋”的“国际通行惯例”。而政策的完善应在这个方面引起足够的重视。
 　　“有效置业需求”的浪潮即将到来。
　　目前还没有挖掘出有效需求；首次置业需求。目前的游戏是越有房越容易有房。任何有效地实施政策是政策未来走势的重点。政策将会越发合理，针对性强，监管性强，互动性强；目前的中国房地产阶段我命名为“新凯恩斯主义房地产阶段”，这个阶段政府的角色越发靠前，讲究可操作性。另一方面，“有效置业需求”浪潮的到来，并不是盲目选购，将是在一系列专业服务的带动下的引导消费，实现量力而行的消费模式，从现在的房子作为“奢侈品”属性，回归到居住属性。在这样的前提下，企业洗牌的同时，新盘营销人员以及二手房经纪人将面临再培训……
　　二：政策的深化调整将深度挖掘置业的“有效需求”
　　挖掘“有效需求”是现行政策深化的目的。种种迹象表明：只要政策鼓励就有无限的“推动需求、拉动需求”。当一个区域市场被拉动后，即会把这种模式扩散到其周边城市。以45分种的时间距离在阶段性扩散，先是东莞，后是惠州，再是广州；广州不好撼动就跳跃过去，直接走到二、三线城市。从上半年东莞新盘的购房者中有50％左右的深圳人士，惠州的惠阳新盘的买家超过70％以上是深圳客，抑制了当地的“有效需求”，虽然广州有些新盘达到12％，也有些接近20％，但是没有对广州楼市格局有影响。这都可以看出“鼓励政策”的威力。深圳是个经济发达城市，深圳人多利用资金的杠杆效应，同银行紧密配合，实现炒作；炒作的结果就是抑制了“有效需求”的产生，形成的以非理性需求为主；形成“逆反效应”，进而削弱宏观调控力度。
　　深度挖掘置业的“有效需求”就要对于“二手房”的流通更加限制，限制的重点在抑制投机及过度投资；一个有序的市场会用各种政策手段限制炒卖活动的过度发生。抑制投机行为必须从财政政策入手。我曾经强调：即使提高首付到五成也不会出现台湾房地产13年的沉寂；特别强调不同等级的按揭政策。中国房地产市场“幅员辽阔”，不会像台湾“一刀切”的做法。近来，深圳多家银行将所有住房按揭贷款的首付比例上调至四成，有些金融机构的人士明确表示，部分深圳银行近期收缩了个人房贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付，对申请人资质要求明显从严，强化二手房评估价。也有银行对同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5%，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房首付为四成并依此类推。据了解，深圳各银行今年上半年合计发放房地产贷款3150亿元，同比增长了42.5%。其中个人按揭贷款2172亿元，同比大增42.9%。据说，部分银行今年上半年已基本用完了全年的个人贷款额度。上个月深圳部分银行已开始收紧住房按揭贷款。收紧贷款的真正原因是担心房地产泡沫的加重。
　　目前二手楼市成交量的萎缩主要是政策不明朗所致，同时也抑制了“有效需求”。
　　很多行业已经实现了“有效需求”的均衡机制，比如冰箱、彩电，甚至汽车业，避免了投机需求。我们也看到内地的股票市场是在严格的涨停机制的制约下运行，利于控制，完全不同于香港股市不受上下限的控制，具有完善的市场运行机制。为什么房地产的投机需求如此旺盛？这是在强调房地产的市场化为导向行为必定导致政策一刀切，就好像股市没有上下限一样。深度挖掘与均衡置业的“有效需求”势必走“差别住房、差别置业者按揭贷款”之路，实施清晰化、层级化房地产财政政策。
　　“企业化政策运行”是未来房地产市场的政策走向。所谓的企业化就是强调管理性（适度政策）、服务性（解决问题），从营销性（土地谋利）、推动性质（拉动经济）中摆脱出来。目前已经有这样的迹象，行政干预越来越强说明了这点。宏观调控将走向“宏观管理”，即调控手段细化到终端。
　　三：企业运营的短视性推高房价，制造非理性需求
　　后半夜推盘，捂盘…谁在深入地研究政策？不是研究机构，是企业！为什么？看有什么“漏洞”可钻！并达到“理论与实践高度结合”的境界。这从企业角度看是正常的；环境因素让企业采取什么样模式应对。
　　目前还有一个明显的后遗症就是就业涌向房地产领域，行业的短视行为形成就业短视，而其它领域在成本加大的前提下却降低工资标准，进一步带来就业观念的改变。房价的上涨导致就业趋向的调整；引发其它行业的动荡以及跟进，致使企业运行环境恶化。企业生存环境的变化导致企业产品的销售变化，即使不是这样，企业也会有意制造需求。如果政策不干预，制造的假象就越真实，形成非理性需求制造出更多房地产泡沫。
　　我认为，房地产政策的制定与实施能否以“新凯恩斯管理模式”运行是未来走向。过分强调企业自律的执行以及通过企业自身的调节于事无补。企业毕竟是要谋取利益的，合理地谋取暴利更是被允许。适度执行也是关键。
　　在管理集团企业中我倡导一个“逆执行理论”，下属执行的不利不是其执行力不行，是领导者的执行能力，领导者的执行能力是上一级领导者的能力问题。“逆执行理论”要求管理者在政策制定时要充分考虑可执行性，才能实现有效执行，即“强干预型管理模式”，特别是在市场发展处在初级阶段。
　　打破房地产业中的垄断，完全竞争是中小房地产企业争取的方向。
　　垄断不利于行业发展。强调中小房地产企业的竞争力，对于贷款扶持应给予政策优惠，对于垄断企业应强调自有资金发展，弱化垄断地位，强调房地产企业的建设与服务职能；弱化开发职能。
　　精装修房政策本身就是扶持理性置业的表现之一。
　　选择精装修更多的意义在于置业者需要的是置业空间，而不是个性化置业。深圳一直没有实现精装修房模式，同深圳人不理性置业有很大关系。房地产业内人士都承认广州的房地产远比深圳理性，也是精装修房能推行下去的必然因素，因为整个社会体制没有向深圳一样催生出所谓的“新贵”。广州是精装修房模式；东莞、惠州也是这样的趋势，深圳精装修房导向已经非常明确，深圳将在2010年实现精装修房模式。我认为这个政策还要加快执行。
　　企业要长期发展，产品“经营创新”是当务之急。
　　“混合经营”解决房地产企业长期运营；希望更多的房地产企业能把自己“住宅产品”作为“经营住宅产品”，即出租而非出售产品。这也将成为一个趋势。在发达国家，因为房地产业不是开发业，具有较强的建筑业属性，要想更好的发展，很多企业要把自己“开发”的住宅产品用来持有，以抵御市场变化；实际上是企业行为个人化。这样能形成企业运营价值，实现对企业的投资价值。目前中国房地产企业的模式（多指住宅）重开发、销售，再买地、再开发、再销售，完成销售额为首要目标，更主要的是企业短视行为，“现金为王”意识严重，这也从另一个侧面也说明了一些问题：俗话说“战乱买金，和平藏玉”，现在中国房地产就是个“人为的战乱”时代。所以，房地产开发企业争先恐后地出售自己的产品。用来储备土地，土地就是开发企业的“金”，进而形成垄断。未来走向：必定在一些具有长远目光的企业中逐渐实现部分“住宅项目商业化运作”，即有些房地产企业愿意持有自己开发的住宅产品是为“玉”。
　　产品“经营创新”要求产品开发的多样性，对整体策划的要求会更高，要求设计融入运营，对设计师是个考验。   　　四：土地模式决定房地产业发展方向，形成“房地产后时代运营”
　　从良性发展房地产来看，需要改变土地的运行模式，地王频现是中国房地产业发展的顽症之一。要彻底改变房地产企业用土地盈利的局面以及因此推动土地出让价格的飚升的局势。我认为应当改变现行土地招拍挂制度，取消住宅土地的招拍挂制度。取消土地收入作为地方政府的主要收入。完善房地产业税收体系，另一方面建立建设、房地产企业价值评估体系，以此作为承建（开发）资格，再通过综合评选确定；以“建设房地产”代替“房地产开发”为导向，放宽建筑企业参与房地产“开发”。成立专有部门对土地使用权管理；但保留商业用地的招拍挂制度，形成“泛保障住房”制度，可以大幅度抑制房价上涨，对于住宅项目中的商业用地也施行使用权招拍挂。在住宅土地使用上，政府与企业不参与土地盈利，让企业价值带动企业盈利。真正对于拥有土地使用权者实施土地保有税（增值税）。让企业参与置业，同时深度经营（出租）自己的产品。让房地产企业运营功能后移，形成“房地产后时代运营”。
　　总之，政府实施干预是现阶段中国房地产必须经历的阶段，而是否能实现有效干预，取决于综合管理能力。 </DIV>

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