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马增光：谈谈定期存款和房产的市盈率
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昨天晚上，一帮对房产投资有兴趣的朋友聚会，其中一个朋友提到一个经验判断公式，用租金回报率（年租金/最新房价）与（一年期定期存款利率-CPI）相对比判断该房产是否值得投资。
这个公式当时觉得蛮有道理，但回来的路上感觉不对劲。这个公式是在传统租金回报与一年期定期存款利率对比的公式上加上了通货膨胀的影响，只是通货膨胀对房产的租金回报和定期存款的影响是一样的，所以如果要考虑通货膨胀的话公式两边应该同时考虑。只在定期存款收益上加上通货膨胀的影响而房产租金回报不考虑肯定是不对劲的。
借着这个公式我和朋友们谈谈定期存款和房产投资的市盈率。有些朋友可能觉得奇怪，股票有市盈率大家都知道，那什么是定期存款和房产投资的市盈率呢？
谈定期存款市盈率和房产投资市盈率前我们先要了解什么是市盈率。
市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。即：市盈率=股价/每股收益（年）。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。可以简单地认为，市盈率高的股票，其价格与价值的背离程度就越高。也就是说市盈率越低，其股票越具有投资价值。而某一市场所有股票的加权平均市盈率就是这一市场股票的平均市盈率。平均市盈率可以帮助判断某一时期整个股市是被高估还是低估。
查阅上证综指市盈率：http://www.sse.com.cn/sseportal/ps/zhs/sczn/zstx_home.shtml#zdzs
与股票市盈率类似，定期存款利率的倒数就是定期存款的市盈率，房价除以租金就是房产的租金回报即是房产的市盈率。
一般我们会把一年期定期存款利率作为无风险回报的基准利率去衡量其它投资，相对应我们也可以把一年期定期存款的市盈率作为衡量其它投资产品是否被高估的一个参考标准。
举个例子，现在一年期定期存款利率是3.5%，所以一年期定期存款的市盈率就是28.6（100/3.5)，而9月5号上证综指的平均市盈率为14.88，我们可以判断上证A股被低估了。
再举个房产的例子，这里要特别声明一下，因为房子出租可能有空置期、家具家电折旧、维修等费用，所以我们一般用10个月的房租计算房产的年租金。假设一个房子价值120万，月租金为2400元，这个房子的市盈率为60（1,200,000/(2,400*10))，相对比一年期定期存款的市盈率28.6倍，很明显要么房价被高估了或者房租被低估了，因为房价比房租更具弹性，所以一般我们会认为房价被高估了。
最后需要强调的是，一年期定期存款市盈率只是用于判断股市、房产市场等投资产品估值的一个标准，还要参考经济发展预期、居民收入和股市房市的历史市盈率等做准确评估。
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