[转帖]明德房地产管理评论： 碧桂园“农村包围城市”到底胜算几何？

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明德房地产管理评论： 碧桂园“农村包围城市”到底胜算几何？
“农村包围城市”这一战略，自它诞生之日起，就承担着改变中国历史的重任。而且，这一战略也确实对中国的历史产生了巨大的影响。在市场竞争日益激烈的今天，“农村包围城市”的战略也成为了众多中国企业竞相推崇的取胜法宝。华为、巨人等知名企业也依靠着这一战略的成功实施，为后来的飞速发展打下了坚实的基础。
然而，在中国房地产行业中，“农村包围城市的战略”似乎影响力有限，采用这一战略的知名企业是少之又少，只有碧桂园是一个例外。董事局主席杨国强早年就为碧桂园制定了“农村包围城市”的发展战略。但是，碧桂园近期的业绩表现却让人对其战略产生了怀疑。根据克尔瑞中国的最近统计数据显示，碧桂园在2009年上半年仅完成了68.56亿元的销售额，比去年同期的74.4亿元下跌7.8%，相当于去年全年销售额的39%左右，只占今年全年190亿元销售任务的36%。
众多分析人士认为，碧桂园之所以有如此糟糕的业绩表现，很大程度上是因为战略选择不当而导致的。碧桂园将三、四线城市作为自己的根据地，而在这些地区，又将城市郊区大盘作为主打产品。三、四线城市的竞争激烈程度确实比不上一、二线城市，所以碧桂园在拿地和产品销售方面面临的竞争相对要小。然而，在整个经济环境并不宽松的条件下，三、四线城市的市场容量必然会大打折扣。同时，城市郊区大盘这样的产品在三、四线城市居民生活条件的限制下，其受欢迎程度也必定会大大降低。所以，碧桂园遭遇滑铁卢也就在情理之中了。
碧桂园今年表现糟糕，看似是整个经济环境是主因，然而在明德看来，其实是碧桂园内部管理存在严重的缺陷，特别是组织能力的某些方面缺失，才是导致碧桂园疲软的关键点所在。那么什么是企业的组织能力呢？为什么说碧桂园在组织能力方面存在缺失呢？
企业是否能够对战略进行科学决策，关键在于组织是否具备了一定的分析客户需求、满足客户需求的能力，这就是明德所讲的组织的能力。企业之所以存在，是因为有客户需求。房地产企业之所以存在，是因为大家都有住房的需求。但是，同一个行业内，客户的需求也是千差万别的。一个企业，到底锁定的是哪一部分需求，到底想通过什么样的方式来满足这部分需求，就是企业战略选择的核心所在。而一个企业的战略选择正确与否，很大程度上是依赖于企业的组织能力的建设。一个企业的战略选择，不应该是领导通过拍脑袋或者抓阄的形式来确定的，而应该是在企业针对客户需求进行仔细分析之后，得出的科学、有效的结论。如果一个组织缺乏这种能力，那么就无异于将它的前途交给了“算命先生”，靠误打误撞去实现组织的价值。
在行业情况整体向好、客户需求旺盛、产品供不应求和市场竞争不够激烈的情况下，企业可能不需要对客户进行过多的研究，也能够很好的生存。中国地产行业以前所经历的阶段就是属于上述情况。这个时候，由于外部环境条件非常优越，很多企业不需要对客户进行过多的研究与细分，也能够在市场中分得一杯羹。但是，随着经济危机的到来，以及竞争的逐渐加剧，房子就变得不是那么好卖了，这个时候，对客户需求进行科学的分析就显得非常必要了。如果没能在危机来临之前，建设好组织的客户需求分析能力，那么当危机到来的时候，这样的企业就会“大厦将倾”了。
“农村包围城市”的战略决策，是毛泽东在对中国当时所面临的内外部环境进行仔细分析后得出的结论，它不是老毛或者人一时的冲动。反观碧桂园，我们不用深究就可以发现，“三、四线城市建设郊区大盘”本身就存在巨大的漏洞：中国的城市化进程走到今天，还只算是初级的阶段，中国的经济条件决定了三、四线城市的发展还有很长的路要走，三、四线城市的众多居住者都还不曾拥有汽车，三、四线城市也不是众多中产阶级的聚集之地，这样一些很明显的条件都表明，碧桂园的“郊区大盘”肯定无法和当地居民的住房需求相契合。由此可见，碧桂园的策略是存在巨大的缺陷的，是没有经过慎重思考的。所以，当经济振荡的时候，碧桂园陷入困境也就在情理之中了。
随着经济的向前发展，中国的房地产行业必然要回到企业生存的大道和原点：满足客户的需求就是企业存在的惟一理由。一个房地产企业，如果不能够紧紧围绕客户需求，去建设组织的能力，那么它就很难在激烈的市场竞争中存活下去。碧桂园的也是中国的知名房地产企业，相信它能够迅速认清形势，调整策略，建设好组织能力并向前发展。毕竟，谁也不希望它为“农村包围城市”这一著名战略路线抹上失败的一笔。




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