买房子的博弈论

chi-bin001

朋友欲买房，久议未决。某日，专程请客向我讨教。他说，我最近想给父母买套养老房，手里也有些钱，可就是不知道，房价究竟是涨还是跌，现在出手究竟是否合适？

我们做一个假设：短期内你有买房子的刚性需求，也有较为充裕的资金支持，同时和你有同样想法和资金的人也大有人在。按照现行的经济运行趋势分析，我们可能会面临如下选择：

a.如果现在大家都买（背叛），即我也买，则房价可能上升20%。

b.如果现在大家都不买（合作），即我也不买，则房子很可能会降价20%。

c.如果现在大家有人买房，有人不买房，（假设都有买房的刚性需求），则2年以后，房价将会上升50%。

如果是你，你会怎么选择？

其实买房子的过程就是一个博弈的过程，在这个过程中，开发商、政府、消费者等众多角色的人群悉数登场。政府通过制定政策和开发商博弈，开发商通过调整房价和消费者博弈，而最终的博弈将在消费者之间展开。

在买房子这个博弈中，假定每个消费者都是利己的，即都寻求最大自身利益，而不关心其它消费者的利益。那么到底应该选择哪一项策略，才能将自己的利益最大化呢？如果大家没有足够的信任和勇气，面对如此情境，大家理性思考都会得出相同的结论——选择现在购买。因此，这场博弈中唯一可能达到的纳什均衡，就是大家都去购买房子，结果大家都以较高的价格买到房子。当然现实中，有人试图打破这种平衡，我们也看到了消费者联合搞个人集资建房的例证，但是由于人性所致，仍然没有摆脱“囚徒困境”的现状。

这样的博弈有解吗？如何才能有利于大多数消费者呢？

一是需要完全公开透明的信息环境；二是大家要有合作的意识并积极沟通交流。

当然，这个过程中，必然会有一部分消费者牺牲自己的利益来唤醒大家的警觉和抗争，最终形成一个足够强大的利益体，形成消费者群体和开发商的博弈，从而摆脱窝里斗的困境。比如，买车团购就可以争取较大的优惠。当然，买房子这件事没有这么简单，政策环境、政府利益、通货膨胀、社会格局等等都在影响着博弈的结果。

但是，无论怎样，学点博弈论总会帮助大家更好的分析决策买房子这件事。