[转帖]2010年房价走势将呈“熊样牛市”

豆腐煲

　　又到了一年年末，对未来一年的预测是一个永不乏味的话题。又因为到了年末，中央政府突然连续出台重大政策来遏制大城市房价的过快上涨，导致房地产股全线狂泻，这既在意料之中，却又在意料之外，为2010年的楼市走势预测平添了几多愁色。

　　对于中国楼市，承载了太多的怨愤与欣喜的纠集，房价早已成为关乎每一个中国人的话题，所以才引发着国人群体性的焦虑。

　　关于预测，人常说十测九不准。但我们还是不得不测，因为我们每个人都要布局新一年的总体计划，尤其是财经计划。对个体的人来说，除了中 六 合 彩的意外，我们对自己的收入还是可以预测的。因此可以说，可测的是俺们的收入，不可测的是房价收入比。

　　正因为不可测，才更有激发我们来测的诱惑力。

　　也许透过现象看本质、风物长宜放眼量是一件太有意味的事。所以，地产观察者许子枋试图基于其十数年对房地产业的深度观察，拟运用地标顾问的三五论思考程式，通过抽象影响中国楼市的核心因素，和大家一起来判断中国的房价走势。这样也许更靠谱，更风险自担。

　　影响中国楼市房价上行的因素，可浓缩成五大关键因素：

　　1．因2009年的流动性扩张，通货膨胀出现，资产价格虚涨（即使没有官方公布的通货膨胀，但资产价格虚胀已是不争的事实）；

　　2．赌人民币升值，境外热钱，助推资产价格（即使美元走势目前企稳，人们币还是有升值压力）；

　　3．城市化扩张，城市土地价格高企，推高房价；

　　4．楼市供应量增长赶不上需求增长，过度需求推高房价；

　　5．股市与实体经济同步增长，国人可支配收入增长。

　　影响中国楼市房价下行的因素，浓缩成五大关键因素：

　　1．诅咒房价高涨的民怨影响力，并结成垄断之势；

　　2．货币政策将逐步紧缩，限制开发贷款和按揭贷款，开发商现金流趋紧；

　　3．房地产税收政策调整，对存量房征税，提高物业持有成本，抑制需求；

　　4．政府大力推行保障房建设，平抑房价；

　　5．通货膨胀压力增大，国人实际生活水平下降。

　　分析这十大影响因素，我们又可抽象综合出：真正影响房价上涨的因素是对房价快速上涨现状及预期的焦虑导致的过度需求在推高房价（这种过度需求主要体现为焦虑性的自住购买需求和投机炒房的投资性需求）。真正影响房价下行的因素是政府根据中国经济发展状况，对房地产过度需求的打压力度有多大。这两个因素的此消彼长博弈决定了中国2010年的房价走势，我们每个人都可以根据自己的理解进行判断。

　　地产观察者许子枋基于自己的研究数据，更偏向这样认为：中国的股市、楼市都有强烈的政策市特征。但对于中国股市，因为有“股市有风险、投资需谨慎”的苦口婆心，股市一般来说市场化的程度偏高，对国人的正常生活影响不大，中央政府更偏向于放。中国的楼市，与每个国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定，中央政府更偏向收。因此，中央政府将不能坐视2009年房价这种非理性上涨，也因此在2010年即将开年之际，即通过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。

　　但是否这就为2010年的房价走势盖棺论定了呢？其实也未必。因为中国的经济并未完全走稳，实体经济还在失血蹒跚，中央对房地产还不能完全动真格的，年前对房地产的打压更多的是警示意味和态度象征。三四线城市化大潮仍将继续汹涌，房价仍将温和上涨，大城市的房价下跌意愿和动能短期不强，因此中国总体房价在明年上半年仍将高位盘整。

　　只有随着实体经济的企稳已无悬念，通货膨胀已变得那么令人讨厌，以治理通货膨胀为目的，以调控房价为突破口的货币政策和财经政策将开始组织新一轮对房价的讨伐，这样，估计到四季度才是房价真正的强弩之末。

　　为什么说是“熊样牛市”？熊样牛市的含义有两层：一是楼市看起来上行因素是非常的脆弱，政府打压房价的呼声被媒体炒作得一波接着一波（但要注意打压房价对象被限定为大城市、高房价、投资客），开发商开始夹起尾巴做事。但政府终要扶持三四线城市楼市以换取经济发展和GDP增长，房价还在悄悄地温和上涨。即使到了2010年底，结局是：开发商长舒了一口气，暗笑着以愁愁的姿态身着燕尾服优雅地谢幕，房价大剧的2010集才于是结束。

　　直到老龄化社会来临，过多的存量物业持有成本高昂，那时候才是房地产真正的秋天，归于熊市。

[此贴子已经被作者于2009-12-24 10:21:53编辑过]