[原创]房地产五力模型的创新与实证分析

正略钧策

 

房地产五力模型的创新与实证分析

岳喜雨

房地产行业因为产业链长、行业整合度高，对宏观经济的影响是其它行业无法比拟的。当经济陷入低迷时，国家需要用它来拉动经济，充当经济发展的火车头，但当经济过热时，房地产又是首先被调控的对象，同时又因为它同人们的生活息息相关，所以，一直以来对房地产行业的争论就没有停止过。特别是近二年来房地产的忽冷忽热，让很多人迷失了方向。本文试图在波特五力模型的基础上进行创新，以探索房地产行业各种现象背后的经济规律。

波特五力模型分析可以得出如下结论：房地产行业具有“新进入者威胁较小、供应商议价能力中等、买方议价能力较弱、几乎没有替代品的威胁、当前竞争对手之间的竞争激烈程度较低”。这说明长期来看，房地产行业具有较大的增长性，产品价格将持续上涨，行业利润维持在比较高的水平。

波特五力模型有助于判断房地产行业长期发展趋势，但无法解决以下问题：市场为何忽冷忽热？对投资者来说，最佳购房时机是什么？对开发商来说，何时应该大胆拿地，何时应该收缩？

本人建议可以采用一种新的五力模型解决上述问题：

中国房地产市场实际是由政府、开发商、已购买者、潜在购买者、银行等金融机构这五种力量组成的，这五种力量相互作用的结果决定了房地产价格的涨跌。

政府：在市场中扮演着极其重要的作用，它可以同时从供、需二端来调节市场，经济增长乏力、市场低迷时，采用降低开发商自有资金比例鼓励投资、放开二套房贷等措施启动市场来达到拉动经济的目的，投资过热时，采用降低土地供应，提高房贷利率等措施抑制房地产投资。同时政府还是房价上涨的最大受益者，在我国许多地方，土地出让金收入和房地产税费收入已经成为当地财政收入最主要的来源。

开发商：是房价上涨的直接受益者和下跌的直接承担者，在我国，房地产开发商不止是产品的提供者，实际上他们是一个庞大而重要的利益群体，庞大到足以影响国民经济和金融安全，重要到可以影响政府的决策，让政策的制定朝着有利于自己的方向发展，称开发商是“资源整合者”再恰当不过了。

潜在购房者：指市场中有购买需求或投资需求的群体。潜在购房者同样是一个不容忽视的力量，数量最大，很多时候，他们的意见就是“民意”，是政府必须要考虑的。

已购房者：指已购买房产，用于居住或投资的群体，他们中大部分是中产阶级，是社会的中坚力量，也是长期以来房价上涨的既得利益者，房产是他们拥有的最主要的资产。由于他们是社会消费的主要群体，他们资产状况的好坏决定着他们的消费意愿，从而左右着社会整体消费水平，因此政府也有保护他们资产的义务，使他们的资产得到保值和增值。

银行等金融机构：房地产属于资金密集型行业，没有银行的参与就不可能运转下去。同时房地产开发贷款和消费贷款在银行贷款业务中又占据着较大的比重，因此房地产行业波动也会直接影响银行等金融机构的盈利和资金安全。银行归国家掌控，但实际上它往往同开发商联系的更紧密，这就造成一个有趣的现象，房价快速上涨市场泡沫泛滥时，国家要收紧银根，但银行却同开发商合谋出一些变通方法，导致政策执行时走样。

对待房价上涨问题，这五个群体看法是不一样的：

资本的逐利性使得开发商和已购房者希望房价最好是永远上涨。

政府是宏观调控者，负责整个行业的平稳发展，维持房价既不要过高也不要过低，既能满足经济增长的需要同时又能迎合“民意”，但实际上，因为GDP和财政收入的需要，导致政府往往偏向于开发商，这就是为什么前几年房价快速上涨时，政府的调控总是雷声大雨点小，实质性举动不多，然而08年房价刚刚下跌不到一年，而且仍然维持高位的时候，政府就急急忙忙推出救市政策。

银行等金融机构处于自身利益的考虑，当然也是希望房价持续上涨，只有持续上涨，它的房贷业务才能增长，它既有的风险才能化解。

只有潜在购房者是真正希望房价越低越好的，房价只有低到一定水平，他们才能园了自己的“住房梦”，他们虽然相对是弱势群体，是社会的中下层，但因为数量众多，不可忽视。

这五种力量有时此消彼长，博弈的结果决定了房价到底是上涨还是下跌。

2008年，是开发商艰难的一年，金融危机和国家调控的双重打击使得市场观望气氛浓厚，销售额及销售面积大幅下降，房价相比07年最高峰时也有了较大程度的下降，大部分开发商的资金链都绷的很紧，新一轮的洗牌即将开始。这种情况下，绝大多数开发商都看淡后市，开始收缩过日子，如合生创展看空后市三年，认为到2010年底市场都不会好转，因此合生将很多项目公司撤销，并开始大量裁人，不再继续拿地，华润将天津项目人员全部撤回，只留二人看门，龙湖北京公司据说裁员裁的办公楼都空了，万科也开始降价，同时将许多人员充实到销售一线，实际是变相裁员，之所以出现这种现象，是因为这些大的开发商对后市极为悲观而采取的过冬措施。

实际上，利用上述模型进行分析就可以发现情况并没有那么糟糕。首先，金融危机袭来，经济下滑，使得国家调控房地产的愿望迅速从“降价格”转变到“保增长”上，后续肯定会出台一系列刺激政策。

再者，当时的局面是房价下跌，地产商损失惨重，银行业务收缩而且坏账风险迅速增大，已购房者面临资产贬值危险，政府内外交困。价格下跌成交量本应增大，但实际情况是那些“潜在购房者”并没有转变为“实际购房者”，要么还在等价格进一步下探，要么根本就买不起房，市场越来越低迷。通过分析可以发现，在08年价格下跌过程中，实际上没有一个群体获益，价格下跌造成的损失由五个群体分担了，只不过开发商分担的更多一些。这显然不是市场经济最好的分配方式，既然没有效率，那这种平衡必然会很快就被打破，市场会朝着让多数人受益的方向发展，以使得资源配置更有效率。本人正是利用上述模型，判断出09年春节后，房地产会迅速回暖，房价会止跌回升并逐渐上涨，如果开发商能判断到这一点，那么08年是最好的兼并收购时机，当时市场上充满了机会，很多开发商因资金紧张而开始低价出售土地，政府“招、拍、挂”土地的价格也大幅降低，拿地成本降了很多，如能抓住这次机会，企业必将迎来更大的发展。

该文已发表在《中国房地产报》2009年11月2日刊上

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