[转帖]解决住房问题的唯一出路：摧毁住房的投资价值

sunjoyway

摧毁住房的投资价值！
孙继伟（问题管理专家） 《新沪商》2008年11月

　　｛无论是不断出台调控政策的政府部门，还是主张放弃调控的企业家和专家，都没有从住房的根本属性和中国的国情出发来深入思考住房价格问题！｝
　　
　　上海、北京等大城市房价大约从2002年起经过五年连续、快速甚至是疯狂的上涨后，今年总算开始了疯狂后的回归，近几个月量价齐跌！
　　针对楼市低迷局面，房地产开发商、中国房地产协会、全国工商联住宅商会等众多机构向政府上书“救市”。一些地方政府已经出台了救市政策，9月底，南京出台了《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，其中包括买房补贴、放宽第二套认定标准等多条“救市”政策。西安、沈阳、重庆、成都、福州、厦门、长沙、石家庄、杭州等城市也不同程度出手救楼市。
　　深受高房价之困的广大居民，尤其是准备买房的居民，对救市政策非常反感。当前房价下跌是在前几年房价疯狂上涨100%-300%后的回归，下跌还不到30%，为什么要救呢？
　　中国的住房贷款完全不同于美国的次贷，美国是“零首付”，中国居民买房的实际首付在三成左右，而且经过多年逐月还贷，多数购房者已归还贷款的一半以上，所以中国房价即使下跌50%，银行也不会因“断供”而倒闭。美国救市是救银行和金融机构的倒闭，我国某些地方政府救楼市则是替房地产商承担亏损，或给房地产商增加利润。某些地方政府救楼市的潜在原因是与房地产商已结成利益共同体，它们被房产商“绑架”程度越高，就越热衷于救楼市。
　　
　　针对房价下跌而出台的所谓“稳定房地产市场”的调控政策，是又一次稀里糊涂的房价调控。综观历次房地产调控政策，基本思路与调控股市相似：涨得多了，就试图抑制涨幅；跌得多了就试图抑制跌幅。但是，住房与股票的功能应该完全不同，所需的调控政策也应该有根本的差异，某些主管部门至今都没有认识到，住房调控目标与定位是错误的！
　　国家建设部和其他政府部门的官员多次强调，房地产调控的目标是“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”。这一说法也得到不少专家学者的赞同。但是，这一目标只是“看上去很美”，从来没有实现过，也不可能实现。
　　从2004年开始，政府就针对过快上涨的房价，出台了一系列调控政策，旨在抑制房价过快上涨，但是在之后的两三年内，房价上涨比以前更快、更猛！
　　鉴于政府调控房价效果不佳，房地产界的一些知名企业家和专家学者提出，政府应该放弃调控房价，应该让市场自发作用，通过房价上涨或下跌实现供需均衡。根据这一思路，有些企业家和专家在2007年竟然还说，房价还不够高，还应该继续上涨。
　　无论是不断出台调控政策的政府部门，还是主张放弃调控的企业家和专家，都没有从住房的根本属性和中国的国情出发来深入思考住房价格问题。
　　住房的最根本特征是：既是消费品，又是投资品。所有不确定收益投资品的价格特征都是“涨起来涨过头，跌起来也跌过头”！股票、黄金、收藏品等都是这样。住房因为具有投资品属性，所以也不可避免地具有“涨过头，跌过头”的特征。“政府越调控越上涨”只是人们的错觉，实际的规律是：不管政府是否调控，在房价上涨周期内，肯定要“涨过头”，在下跌周期内也肯定要“跌过头”。主管部门为自己设定了一个不可能达到的目标，所以才让群众对调控政策和调控效果很不满意，负责调控的部门实际上是搬起石头砸了自己的脚。
　　
　　既然住房的投资品属性决定了“既要涨过头，也要跌过头”，那么，政府是否应该放弃对住房价格的调控呢？
　　答案是：政府坚决不能放弃对住房价格的调控！这是因为中国的特殊国情决定的。中国的人均耕地面积极其少，要严防死守18亿亩耕地的红线，这使得建设住房所用的土地供给要增加非常困难。另一方面，在未来较长时期内，中国还处于城市化过程中，住房需求量很大，即使不考虑住房的投资品属性，土地供给受限和刚性需求增长两方面也决定了房价的总体上涨，再加上投资品属性，房价必然会“涨过头”。即使现在这一轮跌下来，“跌过头”，进入下一个周期后还会更疯狂地上涨。
　　2002年-2007年的住房房价上涨周期已经让普通工薪阶层无法承受，虽然有不少工薪阶层已经买了房，但这是在掏空了一生积蓄（包括未来，甚至包括父母的积蓄）的情况下才买来的。下一个上涨周期来临时，房价将会让更多的新生代工薪阶层难以承受，掏空更多工薪阶层一生的积蓄。
　　让房价掏空工薪阶层一生的积蓄，会限制工薪阶层在学习发展、个人兴趣、生活休闲等方面的投入，这不仅降低了工薪阶层的幸福感，而且让全社会的投入结构、产业结构畸形发展，对于建设创新型国家和和谐社会都是极其不利的。
　　
　　住房价格必须调控，那么应该如何调控呢？正确的思路和目标应该是：摧毁住房的投资价值！
　　这并非危言耸听。房地产开发过程当然要有投资价值，商用房产也应有投资价值，需要摧毁的只是住房的投资价值，也就是要保留和强化住房的消费品特征，消灭住房的投资增值功能！住房应该像衣、食、行等其他的生活必须消费品一样，买来后转手卖时，不仅不会赚钱，反而会亏钱。这样的话，人们将不会再为了增值而买房、不会买来空关着等待升值，更不会有炒房商和炒房团，住房价格即使有涨跌，也不会出现“涨过头”和“跌过头”现象。
　　有人也许会说，市场经济国家没有摧毁住房投资价值的先例。笔者认为，这一目标是根据中国的国情而提出的，不别照搬别国的模式。当然，国外也有类似“摧毁住房投资价值”的调控措施，例如：新加坡规定一户只能购买一套住房，美国有1美元出售一套别墅的案例，就是因为税费过高、失去增值价值，房东才忍痛出手的。
　　有人也许担心，找不到具体的政策来摧毁住房的投资价值。笔者认为，摧毁住房投资价值的目标能否实现，关键在认识问题，而不是有没有办法和政策的问题。如果认识到位后，完全可以制定出相应的配套政策。例如：通过征收物业税、征收住房买卖增值特别税并注入住房保障基金、限制人均住房面积、增加廉租房和不可转让住宅的数量等等方法来“摧毁”住房投资价值。

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当前房价下跌是在前几年房价疯狂上涨100%-300%后的回归，下跌还不到30%，为什么要救呢？

sunjoyway

    摧毁（或剥离）住房的投资价值，并不是要消灭各类房地产的投资价值，有钱人可以去买商铺、写字楼、停车场、软件园、度假村、工业地产等其它房地产资产，也可以买股票、黄金等任何想买的投资品。但是，鉴于住房投资功能的危险性，以及中国土地稀缺、房价收入比偏高等国情来看，不仅不能再忽悠居民去以投资增值为目的而购买住房，而且应该在政策上剥离住房成品的投资价值（建设和开发当然会有利润，就像生产衣服有利润一样），回归住房的“住”的使命！使“衣、食、住、行、教育、医疗”都成为真正的民生消费品，而不是投资品。
   “住房投资”像一种吸毒，当然既有好处，也有弊端，好处是可以刺激经济，带动相关产业发展，弊端就是把民生消费品当作投资品来炒，而且往往会炒得无法收拾，就像吸毒一样，虽然有好处，但上瘾后就会后患无穷。金融危机往往与住房投资“上瘾”有关，这次美国金融危机的导火索是住房投资“上瘾”，1997年东南亚金融危机也与住房投资“上瘾”有关。
    事实上，前几年我国政府出台的住房买卖征收营业税、个人所得税、增加非普遍住房契税等政策在一定程度上也有剥离住房投资价值的意义。准确地说，应该是降低了住房的投资价值，相当于政府初步认识到应该剥离住房投资价值，只是认识还不彻底，还没有达到“摧毁住房投资价值”的认识水平，要达到这一认识水平，可能还需要一个过程，或者还需要两三次金融危机或其它危机。
    打个比方，政府已经认识到应该降低住房的投资价值，相当于认识到吸毒量大是不好的，所以要限制大量吸毒。但是还没有认识到应该彻底禁止吸毒，即，还没有认识到应彻底剥离住房的投资价值，也就是摧毁住房的投资价值。