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除了阴跌不止的股市之外，楼市也是近期人们关注的焦点。继王石的拐点论，潘石屹的百日巨变论后，最近又有任志强、胡祖六、谢国忠等名嘴陆续抛出各自论调，大相径庭的言论让人有些摸不着头脑。 2008年4月16日，地产股延续此前的下挫态势。继周一40多只地产股跌停、周二大盘反弹地产股继续跌势之后，万科A在周三(16日)的跌幅又达4.7%，保利地产(600048行情，股吧)下跌5.23%，招商地产(000024行情，股吧)和中粮地产(000031行情，股吧)分别重挫7.2%和8.55%，形势较好的金地集团(600383行情，股吧)跌幅也有2.2%。 最近一段时期，类似的场景频频在人们眼前上演。即使是在本轮股市整体深幅下探的背景下，地产股板块所遭受的重创仍然令人惊讶。更令人咋舌的是围绕着房价涨跌所进行的“口水大战”。大佬们的云山雾罩之中，“房市是否出现拐点”愈发扑朔迷离。无论房产股票的持有者，还是房屋实物的消费者，都只能在迷雾中等待。 剧变吗? 去年12月开始，万科董事长王石在公开场合一再大喊“楼市拐点已经出现”。此后，万科旗下项目全线降价，以证其言行一致。其时，另一业界大腕，潘石屹却始终坚持“楼市无拐点”，今年3月初，他仍然乐观地认为，“北京楼市的春天和春天一起来了，北京房地产市场的观望现在就结束了”。 但变化恰始于3月。在“恒大地产IPO被叫停”的刺激下，潘石屹抛出了“百日剧变”的说法。他说：“2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”一语既出，四座皆惊。 根据潘石屹的说法，“百日剧变”的理由主要有三个方面：一是国际经济的衰退;二是中国实行从紧的货币政策;三是过去两年里“地王”频现，“面粉价格比面包价格还要贵”的不正常现象。他认为，目前国内外经济形势已经引起了资本市场的紧张，受此影响最大的房地产企业是那些在前两年过分扩张、圈地、创“地王”的企业。根据潘石屹的定论，包括碧桂园、恒大地产、万科集团等在内的“拿地高手”，将成为新一轮地产危机最直接的“受害者”。 拐点吗? 几乎像是在印证潘石屹的观点一般，在房产股遭受重挫的背景下，碧桂园杨惠妍175亿美元的身家已缩水一半。深圳市国土房产局在4月14日发布了《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》则似乎为潘石屹提供了更为有力的佐证，报告显示：今年一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势;其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5月间的价格水平。交易量也仍未回复到正常水平。报告中的统计显示，3月比2月销售面积增加194.57%，市场逐步显现回暖的迹象，但整体销售规模仍然较小。 在上海，许多开发商虽然维持了楼盘的标价，但却拿出了10%乃至更高的折扣。知名房产专家蔡为民不久前开始拿上海说事：3个月后就会出现剧变，但由于上海还是拥有较为强的市场需求，因此上海的开发商将在最后受影响，预计150日以后才会出现影响。不过，“百日剧变”并不一定是尸横遍野，更多的可能是，部分高速扩张、大量负债拿地的开发商将会率先出现问题，率先出局。而重视品牌维护、有足够现金流的优质开发商，抵抗风险的能力会比较强。 有意思的是，领衔“拐点论”的王石，却偏偏在这个节骨眼上冒出了另一种声音，令人颇有些摸不着头脑。今年3月20日，王石在2007年业绩发布会上高调表示，“在经济增长的趋势下，从中长期来看，内地楼市依然将稳步上升”。他还表示，珠三角地区房价属于合理回落，随着内地银根紧缩，这一市场调整还将持续，万科将把握机会进行项目并购。 作为房市拐点论的反对者，重庆大学建设管理学院与房地产学院院长任宏抛出的是“价值投资”理论：城市价值决定房地产价格，而城市的价值在很大程度上是由经济发展的程度所决定的。他标识，目前来看，不论是一手新房的供应量还是二手现存房源，大城市中心城区都比较少，而需求量则较大，因此目前的价格将难以下滑，出现“拐点”不大可能。尽管短期内房地产政策能够对房地产市场起到一定的作用，但是长期来看，市场的刚性需求还是起决定性作用的。 一边在出售项目，一边却又表示“只要宏观经济还保持11.9%，房价还得像去年一样保持飞涨”的任志强，态度令人玩味。他说：“就在大家都说拐点的时候，北京市一季度供应的土地楼面价从去年的3600多涨到了4300多，平均增长了33%。土地价格上涨，房价为什么就不能涨呢?西安购买100万以上房子的消费者，几乎全都是一次性付款，根本不用贷款。我们的富人可能只有20%的比例，但是现在对这些人的房屋供应量只有3%，这是远远不够的。所以，对有支付能力的富人来说，房价还不算高。” 不过，无论是潘石屹的“倒戈”，还是王石的“变阵”，归根结底都围绕着两个问题：银根是否已经收紧?房地产企业是否缺钱?从目前情况来看，有人看到了困境，有人却似乎发现了机遇。 紧缩吗? 潘石屹曾表示，任何一个国家的房地产市场，都无一例外地需要大量资金的支持。但目前国内、国际经济形势压力很大。尤其中国在高通胀的压力下，实施从紧货币政策，因此，房地产企业的调整已经近在眼前。 毫无疑问，从紧的货币政策向市场发出了信号，要求企业进行自我调整、压缩产能。但是，地产企业是否受到“紧缩咒”的影响，仍然是一个疑问。 从全球范围来看，贷款紧缩的影响正在波及全球各大市场，房地产市场自然包括在内，但值得注意的是，紧缩并非铁板一块。权威房地产机构仲量联行日前发布的报告称，在借贷难、放贷门槛提高、借贷成本增加等各种因素的作用下，2008年的全球房地产直接投资总额将比去年减少30%以上，但是亚太地区却可能发生独立行情。其亚洲资本市场总监Stuart Crow指出：“亚洲房地产市场的前景较为乐观，全球资本配置的天平继续偏向这一地区。2008年下半年，投资者的信心和交易量均可能出现反弹。” 国内资金的流向更令人存疑，特别是在银行与地产的利益已经前所未有地捆绑在一起的当下，房价“且调且涨”与政策“且涨且调”，已经成为一出看客众多的大戏。 调控吗? 据某媒体报道，本月初，5家大型银行和民生、浦发两家股份制银行的上海分行，以及上海银行等8家银行均收到来自人民银行上海分行的一份紧急文件，名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》。根据通知精神，8家银行向被调查房企下发一份《房地产开发企业资金情况调查问卷》。该问卷共列有22个问题，主要目的就是“摸底房企资金链”。 这次调查引起了市场的猜测，一时之间，“进一步紧缩房企贷款”的传言甚嚣尘上。但其后的发展却是峰回路转。央行相关人士在接受记者询问时明确表示，近期并没有就房地产信贷对商业银行发布进一步通知。从相当一部分银行得到的反馈来看，银监会近期也确实未专门召开房地产信贷相关会议，更没有对银行下发关于进一步紧缩房地产信贷的通知。“调研仅是日常工作”，成为有关部门见诸报章的答复。 不过，“没有进一步的紧缩政策”并不能说明银行乃至高层的态度。事实上，目前房企贷款已按最高限制执行，一度传出的二套房购房贷款政策松动最终也被证实为子虚乌有。交通银行(601328行情，股吧)首席经济学家连平的观点也许是对当下这种莫衷一是现状的最好注解：目前，无论是官方贷款利率还是民间融资成本均已较高，房企面临的压力非常大，监管层不会轻易出台调控政策。“面对不甚明朗楼市与房企前景，谁都不敢冒这个风险，其中也包括监管层。” 来源：理财周进 | 
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