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在上海，不知道有多少人在盼望房价下跌，但是现实总是残酷地令人发指。每次市民都以为上海房价到顶了，每次房市却又能创造奇迹。 今天，许多人依然充满疑问：现在是最好的买房时机吗？ 个人认为，只要是自住需求，有经济实力，现阶段任何时候都可以买房。当然，没有经济实力的，建议创造经济实力买房。如果是投资买房，虽然会遭受千千万万的唾骂，但实际上在每个城市，地产依然有巨大的投资机会，只是需要有效分析，去粗存精。 因为，从长期（5年甚至更长）来看，房价应该是趋于上升的，在缺乏个人投资渠道的中国，无论是出于抵制通胀还是趋于其他目的，买房其实依然是最好的资金流向选择。 那么，从短期（1-5年内）来看，房价是否会上升呢？ 不要分析宏观经济，更不要拿香港和日本的崩盘的对比，因为中国的确不同于其他国家。但是一些常识性的问题，我们有必要看清楚。 1、市民预期 这个问题如果给到所有上海普通市民，估计50%的人会预测上升。扩大到全中国估计也会是这一结果。既然如此，为什么大家在买房时还犹豫不决呢？我们无需了解预期理论的产生和发展过程，但我们很容易理解预期很可能会促使某一行为产生。 2、市民的刚性需求与有效供给 如果我们分析上海住宅供给，然后在分析未来几年的土地储备，多半会得出乐观的结果。事实上许多房地产分析专家也这么做了。但是我们有可能忽略了一个前提，那就是目前房地产是否真正做到了“市场化”了。如果没有，或者说有进一步提高的可能，那么可能分析有效供给更能说明问题。目前上海开发商存在许多“捂盘”的现象，我们看到的是供不应求。许多楼盘一开出来，即使价格出人意料的高，依然在一两天类卖掉80%，然后在两周之内基本卖光。 最近我考察了上海中环的近10个楼盘，可以看出经过宏观调控之后，多数的购房需求是真正意义上的“刚性需求”。短期投资者明显减少。这也基本说明上海住宅的需求量其实比我们想像更大。 3、信息不对称 一个对市民购房很不利的因素就是信息不对称。市民对市场了解是有限的，只能通过现场体验，媒体或者口口相传来获取一些基本购房信息。但是很可惜，媒体也要生存，多数媒体的广告收入应该不是来自普通市民，所以我们有理由相信媒体会有意或者无意地宣传利好楼市的消息。这也是为什么市民预期房价会进一步上涨的原因。 此外，如果一个政策出现，恐怕开发商会被市民更快知道，更容易利用该政策带来的有利或者不利的影响。 4、三方博弈 有人说房价是政府、开发商和市民博弈的结果。其实稍加分析就会发现，市民在博弈过程中实在没有什么利好的因素。而且由于人所共知的少数腐败现象的存在，使得其博弈结果更加不利于市民。 我们的政府是为民所想的。我尤其欣赏政府提出的70%的小面积调控行为。虽然这一措施被房地产界认为太不专业。但是实际上却是最有效果的。基本上所有楼盘买得最好肯定是小户型。可怜的市民已经把自己的居住降低到了最低要求，难道还不应该满足吗？ 此外，不要期望开发商资金链断掉，目前，房地产行业比任何其他行业更容易获得投资方的认可。 5、置业顾问态度 至少50%的上海售楼处人员的态度可以用恶劣来形容，外来的开发商这一点要好很多。其实售楼人员的态度也传达一个信息：现在房子不愁卖。 什么时候多数上海开发商开始重视客户服务，开始重视品牌塑造时，上海的房价就算真正控制下来了。 市场行情的看好导致上海多数开发商并不具备竞争力，很难想像多数上海开发商无论在研发，服务，还是在营销方式上都很难达到许多二级城市的水平，这本身说明了一些问题。 ...... 从以上的部分因素来看，上海市房价还是有一定上升空间的，甚至有理由相信现在上海一些人迹罕至的地方在未来三年内都可能成为焦点。因为城市化的进程还是要继续的，而且将以超出你我想像的速度进行。 其实是否买房，考虑一些常识问题就可以了，整一些大道理反而不切实际。上周在徐州，有朋友想在上海投资买房，居然问我中国和台湾战争的话，上海会成为目标，上海楼市岂不振荡了？是的，什么事情都有可能发生，所以，任何事情都是有风险的，关键看你怎么对待风险了。 通过以上分析，个人觉得，未来3-5年内，中国任何一个城市的房价上涨都是不奇怪的，更何况上海这样的国际性大都市，我们应该以平和的心态面对。 此外，我们应该改变对开发商敌对的一贯看法，其实中国多数开发商还是希望成为和谐社会的一部分的，希望成为一个百年品牌为民造福的。用一种双赢的结果去思考问题可能更有利。市民和政府都应该具备这种思维，引导开发商更加客户导向，产生更有利于社会的结果。
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