[转帖]上海个人合作集资建房前路坎坷

adamliang

相关人士称，上海出让土地面积大、总价高，依靠集资竞买方式难以作为。

　　一度在各地风起云涌的“个人合作集资建房”浪潮，在经历了一段时间的沉寂后，率先在温州“破冰”，而北京的发起人于凌罡(于凌罡博客,于凌罡新闻,于凌罡说吧)也在众多支持者力挺之下锁定了意向地块。

　　“上海不可能单纯复制温州或是北京的操作方式，毕竟地域性、市场表现都有所不同。”昨天，上海首倡合作定制建房的“上海家圆”发起人之一朱剑向上海证券报记者表示，目前虽然上海的个人集资建房不像温州、北京等地有了一些实质性进展，但是已有两、三块地进入视野范围，“正在洽谈之中。”

　　朱剑坦率表示，在上海房地产市场操作个人集资建房“的确有点难度”，因为上海的出让土地面积大、总价高；加之系列调控政策出台之后，市场观望气氛表现浓郁，因此单纯依靠集资竞买地块的方式难以作为。而温州的成功经验同样有其局限性，具备业内人脉的“牵头人”是重要影响因素。“目前虽然有许多上海中小开发商手中的土地愿意出让，但地理位置稍好些的，开发商对于土地价值均有较高预期，不愿意以太低实价转让；价格合理的，地段又不好，这对我们来说，没有多大意义。”

　　今年8月份，“上海家圆”的宝山计划被披露，当时的消息称，“上海家圆”与上海宝山区的一家开发商达成合作意向，建成之后的房价会比周边商品房均价至少低1000元/平方米，但是该项目最后却以失败告终。朱剑认为，由于房价差幅的公开化，使得开发商感受到不小压力，这无意中也对个人集资建房造成了阻力。“可能我们会尽量寻找不具可比性的地块进行选择。”他说，“等待本身也是一种投资。”

　　近期，由温州市市场营销协会发起的个人集资建房破冰，委托的房地产开发商竞得政府挂牌出让的25亩土地，对合作建房者无疑是加注了一剂“强心针”。北京的于凌罡也宣布，北京市国土局土地交易市场即将入市的海淀区花园路25号居住用地成为意向目标，消息一经传出，北京合作建房报名处已聚集有140多人，集资金额达2000万元，初步具备竞拍土地资格。

　　但是业内人士指出，个人集资建房过程中牵涉到的拿地资格、资金管理、建设成本等问题还不是主要因素。从客观条件来看，上海土地市场公开出让的土地以大面积供应为主，类似温州模式的小面积用地几乎不可能出现。同时，也有人担心个人集资建房暴露出了最为讳言的房地产成本问题，会受到来自于多方面不同利益集团的抵触———虽然采取过各种折衷方式，如团购、与开发商合作建房等，但最后总是不了了之。从长远来看，个人集资建房能否真正成功，还有一个大大的问号。