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正略钧策管理咨询 顾问 杨鹏
房地产企业岗位就像紫藤萝花串，乍看宏大而神秘，实则严密而条理。只要把握住两条主线，就能像庖丁解牛一样，对貌似纠结的组织结构了然于胸。其一是房地产开发的业务主线，依横向的流程轴展开，按业务流程逐层分解；其二是房地产组织的控制主线，依纵向的管控轴展开，按组织体系逐级建构。这两条主线中，以业务流程的解析尤为重要，把握住房地产开发流程，对于把握房地产岗位设置具有提纲挈领的作用。管控轴则是企业最高层组织、控制、协调、运营流程业务层的毛细血管。没有高效的管理体系，业务层必然陷入一盘散沙的失控状态。业务层和管理层如同经济基础与上层建筑，两者之间的爱恨情仇构成整个房地产企业的故事大纲。
概而言之，房地产项目开发的流程不外乎策划、设计、施工、营销和售后这五大板块，大致可以划分为九个阶段，即：投资论证阶段、项目策划阶段、设计管理阶段、项目施工阶段、营销策划阶段、销售管理阶段、交房维护阶段、商业运营阶段和物业管理阶段。房地产岗位设置基本上按照这九个阶段层层推进，构建严密的作业管控体系，大致可以划分为计划运营、项目拓展、报建配套、设计管理、成本管理、采购管理、工程管理、营销管理、客户服务、财务管理、人力资源管理和行政管理十二大部门。
这十二大部门的归并与分解因公司而异，但万变不离其宗。几乎所有的房地产公司都会设置策划、设计、工程、营销、财务和行政（涵盖人力资源）这六大核心板块，负责推动与管控这六大核心组织按预定计划与职能要求稳步发展。这六大核心板块的负责人无疑便是驾驭房地产企业平稳运营的核心岗位，其职位通常为策划总监、设计总监、工程总监、营销总监、财务总监与行政总监。在大的集团公司中，总监的级别则可能会相应提升为副总、总经理乃至副总裁，但所负责的业务与职能范围大同小异，所不同的只是人员的多寡与部门大小的差别。下面主要围绕这六大核心板块的岗位职能逐一梳理阐述。
策划板块
项目策划的概念常常与销售策划混淆，这里的策划板块是指比较前期的项目策划，其总负责人即策划总监，通常也叫运营总监或项目拓展总监，位居项目开发流程的最前端。
运营与拓展部门是房地产企业的项目孵化器。策划总监所要完成的任务就是高瞻远瞩地发掘与规划优质项目，全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运营工作，需要对房地产项目做出准确的分析、预测和定位。策划总监的源头位置决定了其举足轻重的地位，是房地产企业的参谋总长。
策划总监首先要做的就是参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个项目年度工作目标计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资、项目开发策略研究和成本控制等决策。对于企业拟订投资的项目，策划总监需要及时完成定位研究和业态分布等分析策划工作。策划总监的工作主要集中在项目前期，项目前期的土地移交、拆迁等手续少不了策划总监的操心费力，也需要参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作。除此之外，由于地方政府在各个地方房地产市场的主导地位，房地产企业的核心竞争力往往是政府关系，政府资源高于一切，因而指导开展对政府部门的公关工作就显得至关重要，负责项目前期的策划总监自然责无旁贷，实际上许多策划总监都具有深厚的地方政府人脉关系。此外，策划总监还需要参与乃至主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理。至于对所辖部门人员的工作进行指导、监督、培训、考核与协调，就是策划总监分内工作了。
策划总监往往下辖投资发展部与项目开发部，相应设置投资发展部经理与项目开发部经理两个关键岗位。投资发展部经理的职责比较宏观，偏重于理论与计划，主要是根据企业的实际状况进行企业发展方向定位并制定明确的企业发展战略及投资计划，进而根据企业发展战略，进行市场调研，负责编制企业年度经营计划；项目开发部经理的职责比较微观，偏重于实践与实施，主要是根据企业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施，并对土地投标及立项审批过程进行全程监督，根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程管理工作，具体负责编制各项关于房地产项目开发的规章制度，负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建，以及项目的引进、前期谈判和土地投标，同时承担为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研等工作。
设计板块
设计总监总揽设计板块，又称总设计师，作为设计管理部的负责人，其职责是指导本部门设计人员的工作，并对设计单位的设计方案及图纸进行审核、把关，确保设计工作及时、顺利完成。首先是负责联系政府规划委、各市政专业企业、设计院等外部单位，沟通设计事宜；其次是参与初步设计工作，并审查各阶段各专业的设计成果，全面把关设计质量，进而参与施工设计图纸的会审、施工图技术交底等工作。设计总监需要把控施工图设计变更的初审、上报设计院与设计变更的组织管理等工作，需要配合做好工程造价、面积预测以及工程竣工验收工作，提供销售所需的各种数据和图纸。设计是创意性很强的部门，其工作绩效很难量化，对设计总监的管理能力具有一定挑战性，设计总监也需要不断培养和发现本专业人才，从而不断提高设计管理部的专业技术水平。
设计部门承上启下，是衔接策划部门与工程部门之间的重要环节。其下常常划分一内一外两个部门，即设计建筑产品及户型的产品部和设计建筑规划及配套的规划部，有时为了协调解决工程建设过程中设计到的技术问题，会单独成立一个技术部。由于国内设计行业的水平所限，一次性完美解决施工过程中所有设计问题的施工图几乎不存在。产品部、规划部、技术部不得不面对来自工程部乃至销售部的大量设计变更，沟通协调工作让设计总监十分头痛。
工程板块
工程总监是工程建设的总管，组织和管理企业所有在建的工程项目，全面负责施工现场管理、施工组织与协调、施工技术管理、施工质量管理和工程预决算管理等工作。首先是制度化，组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度、各阶段工作计划，并监督、检查制度的执行情况、计划的实施情况；其次是文件化，负责组织施工图纸的变更管理，并负责审核、签批工程技术文件，负责检查各个工程项目的进度，通过组织和协调确保各项工程如期完成。除了监督各项工程的施工质量，及时协调解决施工中的重大问题，工程总监还必须参与施工招投标管理，签审招投标文件，并对招投标工作予以技术指导，以及指导分管部门的发展方向，适时对工程系统的运行模式进行调整。由于房地产企业普遍压缩工程进度与工程成本，建筑工程早已沦为微利行业，好的工程队不好找也难于控制，加上策划与设计部门的大量遗留问题，常常导致多如牛毛的工程质量问题，工程总监往往处于矛盾的中心，工作很不好做。
工程总监通常下辖造价管理部、工程技术部、材料设备部、质量管理部和装饰管理部，分别对应造价管理部经理、工程技术部经理、材料设备部经理、质量管理部经理和装饰管理部经理等关键岗位。造价管理部经理的岗位职责是组织编制工程项目的概算、预算、决算、结算和成本控制工作，参与工程合同、材料设备采购合同的拟订、会签工作。工程技术部经理的岗位职责是审核工程施工组织设计方案，组织开展设计交底工作，负责企业房地产项目的工程技术管理及施工过程中技术指导等方面的工作。材料设备部经理的岗位职责是负责材料设备计划调拨管理、采购交货管理、仓库管理及运输管理等工作。质量管理部经理的岗位职责是全面负责企业工程材料检验及施工工程质量验收等管理工作，同时负责组织企业内部质量管理体系认证及相关评审工作。装饰管理部经理的岗位职责是根据企业发展战略，按照主管领导的统一部署，制订装修计划，组织装饰施工的具体工作。
营销板块
营销总监把控整个营销板块，面向购房者与媒体等外部群体，是房地产企业风头最劲的人物。其职责主要是组织制订年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工的培训、考核方案及奖惩措施，开展市场调研、营销策划、公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促销活动等。具体说来，首先是编制计划，根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营计划，从市场发展的角度保证企业经营计划的可实现性；其次是建立规范，组织编制企业市场推广、营销策划、公关活动、房地产销售、客户服务管理等方面的规章制度，并监督、检查各项制度的执行情况，以及大量的文案编写，组织开展市场分析，拟订市场策划方案、公关方案、广告策略与推广方案等，同时对广告制作、公关活动、楼盘促销活和房地产销售工作予以指导。此外，由于房地产许多环节都外包给专业的广告公司与销售代理公司，营销总监还需要建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的客户关系管理体系，同时监督、检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不断提高。
营销总监下辖营销策划部与销售管理部两大部门，相应设置营销策划部经理与销售管理部经理两个核心岗位，在大型房地产公司中，这两个岗位往往升级为市场总监与销售总监。营销策划部经理的主要职责涵盖策划、推广与品牌三大领域。首先是组织新项目所在区域的竞争对手及消费者调查，为制定营销推广方案提供依据；其次是项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作，并做出决策；以及企业整体形象策划和品牌建设，审定各项宣传推广企业形象的公关活动方案。
销售管理部经理承担着楼盘销售的重担。通常是先制订一个年度及各项目的销售计划，然后根据各项目的销售计划，组建售楼队伍，具体实施项目销售工作，同时负责客户服务管理，及时处理投诉、退房等问题，保证企业利益。
财务板块
财务总监控制的是一个企业的资金血液，全面主持公司财务战略的制定、财务管理及内部控制工作，筹集公司运营所需资金，完成企业财务计划。其工作内容涵盖战略制定、体系建设、计划安排、资金筹措、风险控制与决策分析等重大方面，掌握着企业的金融命脉。
财务总监首先要做的是制定战略，用财务核算与会计管理原理为公司经营决策提供依据，协助总经理制定公司战略，并主持公司财务战略规划的制定；其次是体系建设，建立和完善财务部门，建立科学、系统符合企业实际情况的财务核算体系和财务监控体系，进行有效的内部控制；以及制定公司资金运营计划，监督资金管理报告和预、决算；自己筹措包括对公司投资活动所需要的资金筹措方式进行成本计算，并提供最为经济的酬资方式；以及筹集公司运营所需资金，保证公司战略发展的资金需求，审批公司重大资金流向；此外，财务总监还须主持对重大投资项目和经营活动的风险评估、指导、跟踪和财务风险控制；并参与公司重要事项的分析和决策，为企业的生产经营、业务发展及对外投资等事项提供财务方面的分析和决策依据；以及审核财务报表，提交财务管理工作报告等。
财务总监下辖财务经理，可能会设置预算主管、财务成本控制主管、应收账款主管、会计主管、资金主管、投资主管、融资主管等关键岗位。审计主管也常常归入财务部，不过独立的也很多。其中财务经理全面负责企业资金管理、财务预算、财务核算等财务管理工作。预算主管负责建立完善全面的预算计划并协助控制计划的执行，完成预算指标。财务成本控制主管负责制定全面的成本控制计划，向管理层提供成本信息和改进意见。应收账款主管负责管理公司应收账款，向相关部门提供应收账款信息。会计主管负责分析、研究会计数据，准备财务报告，向管理层提供财务信息。资金主管负责编制公司的资金预算、筹集、流动计划，检阅核实资金使用情况，向管理层提供信息。投资主管负责评估投资项目、投资方案，拟订实施计划和行动方案，向管理层提供建议。融资主管负责企业融资渠道的建设及房地产开发项目的贷款等相关事宜。审计主管则负责企业内部财务审计及房地产开发项目的工程审计等工作。
行政板块
公司人力资源、行政、后勤方面的行政管理工作由行政总监全面主持，主要有三个方面的职责。其一是加强部门间的协调配合工作，密切与供应、营销、财务等部门的工作联系；其二是负责公司人力资源规划与管理，以及聘用、薪酬、考核和培训等工作；以及宣传、品牌、企业文化、公共关系等方面的工作。其下设人力资源主管、行政主管、后勤主管等关键岗位。人力资源部经理的职责主要是依据企业的发展战略目标，编制和实施人力资源规划，协调各部门和各子企业的人力资源管理工作，为企业年度经营业务和管理的有序开展提供人力资源保障和支持。行政管理部经理的职责主要是依据企业的发展战略目标，组织编制所属部门的规章制度、工作计划和目标，全面负责企业行政、后勤的管理工作，按时拟订各项工作计划，负责对企业各项行政办公费用进行管理与控制，以及企业文化的建设与宣导。
当然，所有关键岗位中，关键的关键、核心中的核心，还是一把手的岗位。总经理抑或总裁和董事长，领导和实施企业的中长期战略规划，无疑是企业的龙头与总舵手。他们的战略决策、组织管控与资本运作，决定着企业的穷达与存续。
行业的竞争与增长推动房地产企业日益走向集团化与区域化。跨区域发展的企业布局向企业管理提出更高的要求与挑战，相应也催生出区域运营与区域管控的岗位体系。如项目经理或区域总经理，负责某一项目乃至某一区域的运营管理，不仅负责企业开发项目施工运作和管理的全面工作，还负责组织监督与项目相关的各项工作，区域负责人小则成为业务骨干，大则成为一方诸侯，既要能征善战，又要忠心耿耿，是企业孜孜以求且不可多得的将才。
跨区域发展的集团公司与中小公司，在组织架构与管控模式上存在很大差异，在跨区域发展过程中，集团总部与区域公司的分工更加明晰。而随着管控难度的加大，企业集团不得不向集权与分权两方面拓展管理职能。一方面逐步放权，一方面强化管控，除了财务、审计等常规管控部门相应加强，监察、巡查等管控部门应运而生。管控岗位体系的设立与强化，对于释放集团与地方公司两方面的运营活力至关重要，是建立健全集团运行机制的极为关键的举措。
本文首发于《住宅与房地产》，作者系正略钧策管理咨询顾问，如需转载，请联系正略钧策www.adfaith.com市场部，010-59082979/2981
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