[原创]透视“联手拿地”背后的玄机--《城市开发》2010年06期

kormoy

卢绪海

2009年12月22日下午，由在港上市的三家内地地产开发商——富力地产、碧桂园和雅居乐地产联手组成的财团，以255亿元竞得位于广州市番禺区亚运城的一块地皮，以高出竞拍底价90亿元的代价再次刷新内地“地王”纪录。在人们对255亿的天价一片惊呼的同时，富力地产、碧桂园和雅居乐地产这三家业内知名企业联手拿地的新模式引发了业内人士极大的关注。

在房企联手拿地的背后，透露出怎样的玄机呢？

 

联手拿地，已成市场发展新趋势

 

事实上，富力地产、碧桂园和雅居乐地产这三家房企联手拿地并非创举，业内房企联手拿地的做法由来已久。通常的情况下，当一个开发商走出本地，进入异地开发，他们开发的第一个项目往往都是与当地有实力的开发商进行合作开发，以弥补其人生地不熟的短处，从而能够迅速在当地立住脚。

业内影响比较大的联手拿地开发的案例，当属2005年3月万科集团与南都集团的“联姻”。这次成功的“联姻”，完成了万科对长三角的全面布局，从而奠定了万科的“3＋X”发展战略，同时也成就了万科的“双赢”战略，其后这种模式被万科不断成功复制。2006年12月，上海万科和杭州本土著名房地产企业坤和建设集团携手竞得杭州主城当年出让面积最大的优质宅地——西溪湿地蒋村A10、A11地块；去年9月，北京万科与中粮成功拿下房山区长阳镇起步区5号地。

绿城集团也是联手拿地的个中高手。2006年9月，绿城与滨江房产集团联合，以36.3亿元的价格，力压实力雄厚的香港华润置地，拿下了杭州市中心最后的大地块——“杭汽发地块”，成功上演了一出本土房地产巨头联手阻击外来资本大鳄的精彩戏。据统计，仅2007年一年，绿城获得的21个土地项目中，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得，占到近60％的份额，这对于绿城的战略扩张起到了至关重要的作用。

联手拿地的现象在全国范围内也不少见。

2008年上半年，在长春土地出让市场中，一块土地由两家甚至多家开发企业联手竞拍的现象开始频频出现；在贵阳市出让的13宗土地中，有5宗被企业联合竞得。2007年到2008年一年间，杭州有30块土地是以合作拿地的形式成交的。今年3月份，大连市出让的11宗土地中，有5宗地块出现了企业联合竞拍的情况，甚至出现了一宗土地有4家企业联合摘得的现象。

越来越多的案例表明，像富力地产、碧桂园和雅居乐地产这三家业内知名企业联手拿地的新模式已成为房企拿地的新趋势。

 

联手拿地，地产新政下房企不得已的选择

 

联手拿地，就意味开发商不能把利润全部独享，而要被两家或更多开发商分享。如果开发商能选择独立拿地，肯定不会选择联手拿地，吃惯了独食的开发商们之所以能够颇颇联起手来，其背后有着其不得已的苦衷。

第一，  国家严厉打击囤地行为，促使房企联手拿地以保障持续发展。

去年9月1日，国土资源部发布了《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，明确要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生，拉开了新一轮严厉打击囤地行为的土地调控大幕。

国家一系列严厉打击囤地行为的举措，打乱了开发商大规模进行土地储备的布局。2009年末，北京大龙公司因逾期未签订竞拍地块的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》，北京市国土资源局决定取消大龙公司的竞得资格，同时对大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金不予退还。大龙公司土地被回收的案例表明，今后土地储备有可能不再是优质资产，而可能成为开发商的负担。尤其是在地价飙升而市场前景又不明朗的大环境下，开发商拿地日趋理性。

但是，为了保障房企的可持续性发展，开发商始终是要拿地的。在此情况下，为规避财务风险，联手拿地就成为既能快速获得土地、又能缓解资金压力的最好选择。

第二，   地价日益飙升，联手拿地成为必然选择。

2009年全国土地价格再一次迅猛飙升，地王从南到北争先恐后层出不穷。随着地价的不断上涨，动不动就几千万、几亿元，甚至数十亿元，单靠一家公司之力已经很难独立承担拿地资金。如北京中服地块，起价就50亿元，业内人士估计，能一下拿出这么一笔巨款的房企，绝对是凤毛麟角。而位于山东某地级市中心的一块旧城改造项目用地，拍出了800万元一亩的价格，该地块光土地款就近10亿元。据测算，当地全部开发企业近十年开发利润总和不会超过10亿元。如果仅由当地一家开发商拿下这块地，其经营压力可想而知。

有人说，现在房地产开发的资金门槛越来越高：十年前有1000万元就可以从事房地产开发，五年前有1亿元就能在房地产业做得不错，现在没有10亿元最好的选择就是退出房地产行业！

地价飙升让中小房地产企业已经无资金实力拿地，上市地产公司尽管不差钱，却也不敢在某一地块中就倾其全力，将全部融资消耗殆尽。因此，以往单打独斗的生存策略被日益飙升地价大潮淹没了，联手拿地已成为房企的必然选择。

第三，  地产新政抬高了拿地成本，促成了联手拿地现象的增多。

去年12月17日，财政部等五部委出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确要求，开发商拿地之后，“分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。”

分析人士认为，土地新政对开发企业拿地资金和开发周期都提出了明确的要求，大大抬高了开发商拿地门槛，这直接促成了房企不断联手拿地的现象。

第四，  土地的垄断性质，决定了联手拿地是一条捷径。

中国的土地为政府垄断性资源，但其市场有两个，一个是政府控制的公开土地交易市场，还有一个二级市场。进入异地开发的开发商在一地难求的同时，许多本土开发商手上通常都有一些早期通过政府关系拿到的、价格较为低廉的土地。这二者如果能够合作，既解决了有地但没钱开发的问题，又解决了有市场、资金却没有地的问题，所以，合作开发对双方来说都有好处，成为房企做大做强的一条捷径。

可以断言，在将来的土地市场，联手拿地已经成为房地产企业，特别是中小房地产企业生存的唯一出路。

 

联手拿地，利大于弊

 

联手拿地、合作开发，常会因为责任不清引发各种问题，无论是资金出资、人员安排、管理架构、利益分配等各个方面都会因意见不统一而发生分歧和冲突。房地产业又是一个资源整合复杂的行业，项目运作周期通常都较长，合作过程中不可避免地容易出一些问题。但是，联手拿地的好处远远大过这些弊端。

首先，对政府而言，他们更倾向于将土地拍卖给大的品牌开发企业。因为大的品牌开发企业无论是资金实力，还是运营管理能力，都比中小房地产开发商更有保障，这决定了他们的产品质量和售后服务，能让政府更加放心。因此，对于一些重要地块，地方政府通常会在标书里注明对开发商资质的要求，而这些要求必然促使参与投标企业去联手大的品牌企业来共同投标。在去年12月举办的第十一届中国住交会上，我们可以看到，不少地方政府在展会上举办了一系列类似热点土地推介的活动，这正是他们把手中的橄榄枝伸向大的品牌开发企业的一大体现。

其次，对消费者而言，随着维权意识的增强，他们对房地产品牌的重视程度日益增强。而联手开发，不仅可以满足消费者对品牌的需求，而且房企在联合开发过程中可以实现资源共享和优势互补，从而提升房屋产品品质、稳定房屋价格，最终还是有利于消费者。

最后，对于房地产开发企业而言，联手拿地，会让竞争对象相对减少，从而在一定意义上能够降低土地成本，提高利润率。联手拿地，还能够缓解房企的巨额资金压力，规避由此带来的财务风险，也有助于行业的健康发展，实现社会效益与经济效益的双赢。

总之，联手拿地已成为新形势下房企发展的必由之路，也将成为今后土地市场发展的新趋势。