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浅析当前物业管理的一些状况
传统的物业管理文化来源于从前国企的后勤部门，在过去就是“老弱病残”等淘汰人员的“收容站”，由此派生出来的物业管理公司，一开始由于行业整体不受重视，社会和其它行业都将物业管理行业定位在一个较低层次上，以至于长期以来，都认为物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安等，不需要高素质人才。因此，它也就一直缺乏良好的人才引进与培养机制。
在房地产多元发展的状况下，逐步兴旺的国内房地产开发市场重新带动了物业管理行业，对物业管理的认识也从简单的外围服务劳动密集型成长为知识密集内部紧密合作型。在目前多数物业公司主要存在着经营意识和能力的薄弱，业务结构过于单一，以客户为中心的服务理念和意识不足等问题。发达国家的物业管理企业，早已从单一的物业管理派生出了物业经营、物业顾问、资产管理三种高端分支行业。最著名的国际物管企业第一太平戴维斯公司，就将业务的重点放在交易顾问、咨询服务等非传统物业服务上面，2006年第一太平全球总收入5亿7千万英镑，其中交易顾问占总收入的48%，咨询服务占19%，物业及设备管理仅占27%。在发达国家，整个城市的园林绿化、保洁、市政维护管理等均由专业的物业公司负责。而对比国内，即便深圳这样国内实施物业管理最早的城市，仅获得ISO9002、ISO14000国际质量认证的企业就有上百家，其也只是徘徊在传统的物业管理基础概念中，内地的大部分物业公司每日考虑的是小区物业欠费、提高服务、压缩成本等等基础问题。一座城市对比一个小区，经营类别与经营规模的不同，国内外的差距之大可见一斑。目前，国内的物业公司基本物业类型是物业管理，通过为用户提供保安、保洁、服务管家等高质量的服务来保证用户的物业资产可以维持正常、良好的运营，为物业营造一个和谐氛围，确保自身一个长期稳定地业务收入，就是一般企业的最高标准。而在此基础上积极探索资产管理、物业经营、物业顾问等其它物业增值服务等行业发展趋势，则明显落后很多甚至毫无发展。
目前，除少数经济发达的大城市外，整体物业管理的市场化程度是较低的，物业领域的主要业务是住宅物业，住宅物业虽然市场规模庞大，但住宅物业管理的利润率较低，大部分住宅物业公司仅能实现微利或略有亏损；而且住宅物业普遍由开发商自有物业公司管理，在各种物业形态上市场化率偏低；对于开发商来讲，良好的物业管理可以显著的提升业主对开发商的客户满意度，提升楼盘的质量与价值，从而提升开发商的品牌。例如万科就不再接除公司外的物业管理项目，专注于为本企业开发项目服务。这样，在住宅物业管理的市场上，有影响的公司采取收缩策略，房地产开发的利润远远超出物业服务的利润，加上消费者在购房的决定因素中物业服务的比重逐步提高，住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而未来物业管理仍会以开发商自建自管的模式为主。
在这种谁开发谁管理的模式下，物业管理公司与房地产开发公司的关系是“子”与“父”的关系，这种“父子”关系带来的是模糊的权责界定，并为以后可能的扩张发展埋下隐患。中国的物业管理服务伴随着商品房的产生而产生，许多物业管理公司隶属于房地产开发商，实质上是开发公司的一个部门，这直接导致许多物业管理企业整体工作积极性不高。长期以来，物业公司形成了对开发商的依赖，一旦物业管理成为开发商的包袱，那么，“儿子”就难逃被“父亲”抛弃的命运；反之值得注意的是，一旦物业管理公司做到一定规模后，就不在甘心在开发公司中只是个后勤部长之类的角色，也就难免与开发公司在企业决策、利益分配等方面发生矛盾和冲突。比如2002年 “中海物业”大部分中高级的管理和技术人员“集体哗变”，从“中海”投身到“开源国际”，在当时引起了物业管理市场的震惊，对于存在“父与子”关系的企业来说，此类事例依旧值得警惕和借鉴。
在开发公司自建自管的模式里，物业公司应该在内部明确并理顺服务的对象和关系，明确自己存在的价值是什么。做为一个被喻为前途光明市场巨大的行业，不论开发商还是物业公司本身，应有未雨绸缪的思想意识。基于中国庞大的人口数量，地产开发市场还是庞大的，需求量也是稳步上涨的，随着经济的发展，消费者的各种意识增强，对服务的需求更加高，物业市场的竞争进入到技术性、专业性的比拼时期，加之物权法的出台，业主甚至可以自行组织管理物业，待到此时物业公司若果没有提升自身水平，或者愈加专业做大做强时，均会不可避免的需要面对前述问题。长远来看，在物业公司的产权、经营独立等方面早做准备，在今后的市场竞争中才能更好的把握主动权，做出有利的抉择。
在长沙，由于地产市场一度火爆，城市物业管理业发展也相当迅速。物业的迅速发展正在带动行业人才需求的膨胀。由于长沙的物业专业化管理起步较晚，因而人们的物业管理观念淡薄，对物业管理的功能认识不清，没有意识到一方面在有形的也就是经济价值上，随着时间的推移，各种设备，设施会逐渐老化，影响其功能的正常使用，小区内的环境会遭到自然和人为的破坏，从而造成物业的贬值；另一方面在无形价值上，人都是有荣誉感的，住在一个破败的小区和一个环境优美的小区人的精神面貌是不一样的，别人看你的眼光也是不一样的。现在长沙很多人还停留在老观念中，认为物业公司是他们养着的，甚至有个别的还提出不要物业管理。随者长沙经济的发展，人们的观念必然随之改变。物业管理本身就是为有钱人提供服务的，在香港什么样的物业管理是一个人地位的象征 ，这样讲或许在情理上有些偏激，但资本决定着社会发展的生存范围里，每一个有追求生活档次欲望的正常人，实际都存在这种想法，只是其程度取决于个人目前的物质状况罢了。
造成上述对物业认识的不足，除了社会条件不成熟，其原因很大一部分是物业公司本身的问题。一方面，大家疲于应付日常事物，把大部分精力耗费在这方面，对物业公司的发展没有前瞻性的思考,造成物业管理在低层次上的重复；另一方面，从业人员专业知识掌握不够，物业管理是门综合性很强的工作，是一项系统工程，需要各方面的专业人才的互相配合，在有专业的同时还要有韧性，而实际工作中物业的各部门、部门的同事间，耗费着大量的精力和时间在责任明确甚至推脱责任上，加之大多数物业实际就是开发公司的延续，工作中几乎没有岗位热情，热衷的是和开发公司的相关部门扯皮，某一问题上占了上风就幸灾乐祸，被强行打压了就消极怠工，如此反复中消耗了宝贵的时间。 当然，很多日常事务迫使物业公司疲于应付也是大环境不足造成的，像物业收费一直是困扰企业的一个难题，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展，加之恶意拖欠物管费现象，使得物业公司在管理上举步维艰，此类暂时没有好办法处理的难题，做为物业公司，应该明白物业管理费的决定权在于市场，而不在于开发商或者政府主管部门，物业管理的服务标准是由收费标准决定的，因为提供不同的物业服务，必须配置不同数量的人力，进而造成不同的成本。目前的状况只能是暂时性的，可以将其看成是一个在时间上需要等待的问题，长沙物管企业发展速度在地产开发的带动下是异常迅速的，随着城市经济的发展，房屋商品化程度的加剧，人们生活质量水平的提高，长沙居民消费观念逐渐转变等一系列因素，市场会对物业管理行业提出更加高标准的服务质量。举一个实例，绿城在长沙的楼盘其地理位置、质量、园林绿化、容积率等等并非异常出色，但其售价是偏贵的，在绿城购房的业主大多是高收入二次购房的群体，相当理想的销售成绩，除了地产开发的本身因素外，在长沙口碑颇佳的绿城物业是一个相当重要的原因。物业公司运转的好坏，有时是可以使处于在房地产开发最末端的一环对房产销售产生极大的影响力的，尤其是地产商进入到项目的后续开发时。但反过来，入主的业主其本身素质和收入，对物业管理的要求势必增加，高的要求必然带来高的成本，市场经济的规则是，市场决定了收费标准，而收费标准又决定服务标准，这样一来，物业公司就可以根据自己的服务创造新的劳动附加值，从而增加收益，也就意味着业主将要付出更多的支出来购买期望的服务，来提高生活的品质。
呈然，建管之间缺乏有效衔接和激励机制、业主与物业管理企业双向选择的机制尚不成熟、物业管理收费、行业队伍素质偏低、人才短缺等等方面是当前物业管理发展存在的主要问题。而同时，人们普遍认识到，物业管理与服务已经成为一种必然的需求，不再是想不想要的问题。而当前越来越多的开发商开始认识到，设计和物业管理在今后的竞争中将会更加突出。今后，物业管理更将成为维系房产品牌的关键。可以预见，今后的物业管理将在整个房地产市场中占据越来越重要的地位。
在当前，做为房地产开发延伸服务环节的物业部门，最为紧迫的任务，就是明确当前自身的服务对象和当前自身的价值。尽管是与房地产行业在资金、政策、营销策划、工程技术及风险应变等方面相差巨大，物业管理行业的文化、过程、目的乃至企业长久规划，都紧紧围绕着一个细微而持久工作重心，对比母行业的工作内容，处在开发生产链的最末端的物业管理，本身就是专注于微观性的问题的。一方面，物业公司应对收房或入住后的业主们的投诉并解决楼盘建设中出现的工程质量问题，需要积极协调业主与开发商的关系，在方便母公司处理遗留问题的同时，同样要将业主的利益放在重要的位置，这并不是矛盾的。物业公司在售卖关系中承担的是协调、监督的服务关系，代表业主解决投诉问题，维护业主的权益；监督开发公司工程质量，维护母公司的市场品牌，创造双赢，这其实才是物业公司的工作目的。另一方面，紧紧围绕着一个人性化服务意识，时刻铭记工作的好坏决定于细微而持久的工作态度，立即着手进行高质量并符合实际需求的人员岗位素质培训，帮助员工确立观念，同时将这些观念铺设到整个物业管理工作的氛围中，形成一个良好的大环境做为基础。尤为重要的是物业管理中高层领导管理者的精神状态，那些习惯于“等、靠、要”的，不求有功，但求无过的人，天塌下来开发公司顶，问题、责任来了往外推，老成持重、四平八稳，本着对企业没有功劳也有苦的思想混资历的，是不能期望他们具有创新意识和创新能力，在管理上、服务上表现出冲劲、闯劲、韧劲来的。领导者不仅要“身兼数职”，而且要掌握崭新的服务技能，要从控制转向授权负责，从发号施令转向为大众服务，从传统的管理者转变为一个环境氛围的组织者，促使他周围的人学习，而管理者自己必须首先是一个合格的学习者。 领导者以此为准则，带领队伍快速建立良好的物业管理服务系统，在提供高质量细致的服务同时，完善并更广泛推广地产开发的企业品牌，为将来获取较好的经济回报打下坚实的基础，这才是物业公司的价值所在，这样才能有物业本身长远的市场和自身的品牌建设的可能。
国家十一五规划建议指出“积极发展社区服务等需求潜力大的产业”，“加强和谐社区建设，倡导人与人和睦相处”，“积极发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业”等国家政策和时代发展，给物业管理提供了大有作为的空间，物业管理的前景是广阔的。 | 
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