[转帖]楼市降价撕去遮掩面纱 北京区域成最后堡垒

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　有分析指出，进入“金九银十”，为了加快资金周转，开发商可能掀起更大范围的“降价促销”风，而这种降价行为更会抛却前段时间的遮遮掩掩。

　　房价从南至北地下挫，但以北京为首的环渤海地区房价依然没有明显下降的迹象。北京，或成为本轮房价下跌的最后一个堡垒。

　　开发商降价不再遮掩

　　全国范围的房屋销售面积下降，已成为无可争议的事实。2008年最后的四个月，尤其是被称为“金九银十”的9、10月份将成为关注的焦点，开发商亦将促销手段从最初的暗降，转变为明降。

　　据中原地产统计，2008年前7个月，四大城市住宅批准预售面积占2007年比重超过50%。但是，住宅需求明显减弱，住宅批准预售面积仅为2007年全年的36.69%。

　　从南至北来看，截至目前，珠三角一手房部分项目价格累计降幅已超过50%。金地梅龙镇从18000元/平方米降至9000元/平方米，龙城国际、中海康城等项目也有类似降幅。

　　近几个月以来，长三角的上海、南京、杭州等城市，楼盘降价区域也有由郊区向城区蔓延的趋势。2008年5月，上海浦东三林的金色雅筑降价4000元/平方米，闵行九亭板块的多个楼盘也纷纷以低价入市。8月内环以内的中远两湾城以13844元/平方米的价格推出，比高峰期下跌7200元/平方米，尽管只是尾盘，但幅度之大也是少见。8月万科更以8个楼盘同时降价促销带动销售。

　　北京区域成最后堡垒

　　据中原地产的统计数据显示，环渤海区域受此次调整波及的时间较晚，市场进入观望期的时间较短，开发商尚未开始采取大幅降价的促销手段。

　　比较明显的情况是，除了燕郊和偏远的城铁区域楼盘，出现了买房送车等情况外，北京三四环内城区的房价普遍仅给9.5折以上价格折扣。而来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队的数据，8月份，北京市房屋销售价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。此外，天津的楼盘价格在整体销售情况萎缩的同时，也依然坚挺。

　　对此，中银国际首席经济学家曹远征在接受本报记者采访时指出，北京的房价最多是不涨了，但应该不会有大幅下跌。因为北京市场与中国其他区域的市场不同，他的市场需求更大，层次也更多。

　　此前， 潘石屹却用提价来回应他对北京楼市的判断。他认为，“对中国经济和奥运之后房地产的走势，已经有许多人做了宏观的分析。我们的结论是继续看好中国经济和奥运后北京房地产市场。”

　　不过，中原地产的分析人士则指出，由于市场竞争异常激烈，楼盘的价格压力陡增。预计近期北京郊区的新开盘将会选择低价入市，变相降价以促进销售。而未来几个月除广州和深圳继续调整外，在长三角的上海、南京以及环渤海的北京和天津等城市，一手房项目将陆续加入降价打折的行列，打折的幅度和范围也将会有所扩大，并逐步向全国范围蔓延。

　　内外资的冷热比

　　据中原地产监测，8月，万科、富力、世茂、绿城、碧桂园、金地以及华润的销售项目个数增加，在建项目向在售状态转化的势头有增无减。

　　但上月从销售率月度增长来看，绿城、首创、万科、富力和绿地排名前5位。绿城销售率月度增长最高，但也仅增加了5.1个百分点。各开发商的销售率月度增长远低于6 月10个百分点左右的增长速度。

　　在市场成交萎缩的大势下，知名开发商的销售表现也是一路下滑。因此，进入8月以来，知名开发商打折的情况继续增多，例如广州富力的“银禧花园”、中海的“景晖花园”，深圳金地的“金地·梅陇镇”，上海万科的“金色雅筑”、绿地的“绿地崴廉公寓”等，在价格大幅下调的同时，这些开发商的销售面积还是得到一定拉升。

　　国内房地产市场持续低迷，发展商陷入资金链困境，与此同时，外资机构投资国内房地产市场热情有所升温。

　　2008年前8月，全国房地产开发企业利用外资人民币449亿元，同比增加21.0%。

　　土地市场方面，近期各大城市地价和交易表现总体较为低迷，但外资热情却有增无减。其中，部分二线城市土地公开出让市场、土地项目转让市场上，外资频繁出手。而非住宅市场方面，由于国内住宅市场价格虚高，长期看好中国房地产市场的外资青睐国内写字楼、商业物业市场。

　　外资投资国内地产的交易形式也依然以离岸交易与合资为主，如黑石在6月收购了马来西亚林氏家族的卓越金融名下的上海一商业项目90%股权；8月，首创置业宣布与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)的附属公司——RZP成立合资公司，共同开发重庆市江北区一块土地等。