宝龙上市冲刺 或成赴港“商业地产第一股”

九.天

“6月底上市的消息不是空穴来风。不会超过10天，宝龙上市的确切消息就会对大众公开。”本周二，厦门宝龙集团发展有限公司（下称“宝龙集团”）知情人士对《第一财经日报》明确表示。

该公司内部高层已经大体知晓最终的上市日期，但出于严格遵守香港联交所的新闻披露制度，表示不方便透露具体日程。据了解，宝龙集团已通过上市聆讯，高盛及麦格理为其上市保荐人。目前，该公司正在积极筹备路演的相关工作。

如果一切顺利，宝龙集团将成为继河南建业之后，今年第二家在香港挂牌上市的内地房地产企业。所不同的是，携旗下16个持有型商业物业打包上市的宝龙集团，将成为内地登陆港交所的第一只“商业地产股”。

6月底赴港上市

今年2月底，宝龙集团一位高层对本报记者确认，其已与一家私募基金洽谈成功，并获得一笔上亿美元的投资。当时，该高层表示已经向联交所递交了上市申请，并进入缄默期，预估的时间为今年的5月份以前。

实际上，对于上市时机的选择，宝龙集团一向颇为谨慎。早在去年年底，宝龙集团就已开始筹备上市。但受累于当时美国次贷危机，港股市况不明。尤其是以广州恒大和昌盛中国为首的一批内地房企搁浅在上市的最后关头，不得不令其重新考虑上市日程。

在1个月之前，业界传出宝龙集团上市已经进入最后程序的消息。“从业界的推测来看，宝龙在今年3月份到7月份上市的说法都有，对此，我们暂时不方便作评价。”宝龙集团总裁助理刘晓兰告诉本报记者。

公开资料显示，自2003年才开始涉足内地商业地产开发的宝龙集团，目前已在福建、江苏、山东、河南和安徽五个省的13个二、三线城市，投资了16个综合商业地产项目。这些项目均以“宝龙城市广场”命名，建筑面积都在20万平方米以上，在当地属最大型的城市中心综合体商业。

而这16个城市广场项目将成为此次赴港上市的主体。

刘晓兰表示，宝龙集团今后将以持有这些物业中的大部分作为经营策略。这些城市广场不仅包含综合购物中心，还可能配备相应的酒店与酒店式公寓，其中一些还会包含写字楼项目。

“在香港上市的内地房企中，纯商业地产的公司很少。纯商业板块虽然只是集团业务的五大板块之一，却包含了集团大部分的业务。集团另外四个业务板块包括酒店及工业等。”刘晓兰说。

市场仍存变数

“市场依然存在变数，我们也在针对市场情况不断地对招股规模作出调整，包括定价和最终上市日期。”刘晓兰对本报记者谨慎表述。

对于业界传闻的3亿美元左右的招股规模，该集团一位不愿透露姓名的内部人士对本报记者表示，大概就是这样一个数字，不过还会有调整的可能。

“若是与去年的市场行情相比，今年的上市企业必然会有很大的心理落差。但是价格的期望值必须随着市场而变。”刘晓兰坦言。

包括高盛在内的一些评估机构之前对于该公司作出的预估是目前宝龙集团名下物业资产估值在500亿元上下。今年业已投入运营的福州、厦门等地3个项目，预计可实现租金收入约7000万元。

在拿地策略上，宝龙集团坚持“非二、三线城市中心城区不拿”的原则，以获取地价相对低廉、增值潜力较大的土地为储备目标。刘晓兰表示，该集团的总资产负债率大概在40％左右，但是对于其中16个城市广场，也就是此次上市主体的负债率，目前还没有数字可以披露。

“如果可以在香港联交所顺利上市，所募集资金可以在内地用作支付土地款，但是A股上市公司并不能将募资作为支付土地款之用。从这个角度来说，赴港上市本身就是一个不小的诱惑。”一家港股上市房企高管对本报记者说。

最近，河南建业和重庆龙湖地产也在冲刺港股。其中，河南建业在录得足额认购后，于5月30日以招股范围下限2.75元最终定价，融资规模缩仅为13.75亿港元，与早先披露的拟融资规模约80亿港元相比大幅缩水。而在此之前的3月20日，广州恒大地产因路演未获一家机构认购，最后一刻被迫放弃IPO计划。

“房企上市存在多重压力。例如与机构投资者所签订的‘对赌协议’，都对上市时间、增长率以及利润做多重约定。这导致他们若不能在规定时间内完成上市，股权会被相应稀释。这也是恒大等房企顶着不好的市况上市的原因所在。”一家美国私募基金人士对本报记者表示。