[转帖]打压房价，何需出台新税政？

rochester

润博财税网 作者：顾兴全

房价高涨，搞的全国人民不得安宁，为了社会稳定的大局面，国家连续出台系列文件，以期能控制房价过快上涨的势头，其中税收政策是其中很重要的一部分。社会各界对国家税收主管部门可能出台的税收新政策猜测不断，诸如强制征收二手房交易的个人所得税、开征物业税等不一而足。笔者近年一直从事税务中介服务，根据笔者掌握的税收知识，出台新税收政策的必要性不大，其实只要执行好既有的政策就足够对炒房一族形成致命的打击，不信的话，继续看下去：

对炒房一族来说，大大提高其转手环节的税收负担，增加其转让成本和难度，依靠银行贷款资金来炒房的人，自然会溃不成军，房价涨幅自然会回落。要增加其转让环节的税收成本，根本不需要出台新的政策，只要加强既有政策的执行力度，就足够让炒房者炒成“房东”了。

首先，房产转让环节的营业税及附加。根据规定，房产转让需要按照转让价款交纳5%的营业税，在城区还得加上以营业税为基数的10%的城建税及教育附加费。该政策已经成为当前抑制房价的重要手段，且适用相关优惠的时限延长到了5年，已经沉重的打击了部分房虫脆弱的心理。

第二，是时下嚷嚷的最厉害的转让房产需要缴纳20%的个人所得税，这也是老政策了，但是在实际执行中一直采取由房产转让者自行申报的方式，且没有有效的控制措施，该政策实质上一直处于名存实亡的境地。可喜的是，国家已经开始采取行动了，该政策强制执行的效果相信要远大于营业税政策。

第三，就是转让环节的土地增值税。根据相关规定，房产所有人转让房产需要交纳土地增值税，税率最低为30%，最高适用税率为60%。简单说，房产所有人在转让房产产生收益时，除了符合减免税优惠条件的房产交易，最低也得承担30%的土地增值税税务负担。但是地方税务机关对于该税种一直没有进行有效的征收和管理，土地增值税实质上处于有法不依的状态。在举国讨伐房价狂涨的形势下，是不是该考虑考虑这一手段了？

再加上还有转让合同的印花税、买方需要交纳的契税等，实际上房产转让环节的税务名义负担够沉重的了，只要税务机关把现有政策执行到位了，把名义税负落实为实际税负，房价还会这么涨吗？绝对不可能，房虫不炒成房东才怪呢！

有的专家说了，要严格执行了营业税、个人所得税相关政策，那炒房的就不卖了，出租照样很滋润，苦的还是买不上房的老百姓。要我说，此言大谬，根据我国现有的税务法规，出租房屋承担的税务负担可能更甚于出售：

出租房屋，根据相关税务法规，需要承担下列税款：

1、  房产税，需要根据租金收入的12%交纳；

2、  营业税，需要按照租金收入的5%交纳；

3、  城建及教育附加，象北京、上海，属于城区范围的要交纳营业税的10%；

4、  个人所得税，需要按租赁所得的20%交纳。

5、  印花税，租赁合同需要按照租赁合同总金额的0.1%交纳。

计算一下上述税款的实际税负，在现有租金的水平下，能消化吗？只有增加租金，租金增加了，又能否租的出去呢？

当然，对个人出租房屋有优惠政策，但优惠政策仅限于个人出租居住用房，对于目前以炒豪宅、商住两用为主的炒房者，在执行环节完全可排除在优惠适用范围之外；还有目前北京、上海执行的5%综合征收率政策，根据国家有关法规，地方政府为了简化征收制定的上述地方税收优惠是无效的，为了控制房价的过快上涨，自然可以名正言顺的终止执行。

在目前的税法体系下，并不缺少控制房价的税收政策，缺少的仅是征收管理手段而已。按照目前的财政分配制度，上述税种收入属于地方税务机关征收范围，地方政府为了某些目的并不支持上述政策的执行，导致了上述税收政策效应的落空。要真正落实上述税收法规的执行，目前别无他途，只能借助与中央政府的强势推行方能实现。